最新發布！這個排行榜，又被國資房企霸榜

01為什么大房企拿不到地？

近日，中指研究院發布了2023年1-2月中國房地產企業銷售額排行榜和權益拿地金額與面積排行榜。

左圖為銷售額榜單，右圖為拿地額榜單

(相關資料圖)

將兩個榜單進行簡單對比分析，可以發現一些問題：

1．大部分出現在銷售額TOP10的企業，并沒有出現在拿地額TOP10里面。兩個排行榜的TOP10中，只有華潤和建發這兩家企業是重合的。試想，如果銷售額TOP10榜單里面的企業持續拿不到地，那么它們的銷售額還能排在前面嗎？

2．萬科和碧桂園兩家銷售額TOP10房企在拿地榜的排名繼續下降，雖然萬科也在很努力拿地，但是成績一般。受此影響，預計今年銷售額TOP10榜單中，這兩家企業的名次會下降。

3．拿地榜中排在前面的企業很多不是全國布局的品牌房企，反而是一些地方的區域型房企。除了一些有“托底”嫌疑的城投公司外，地方區域型民企開發商漸漸露出風頭。比如：浙江中豪、廈門坤霖辰這樣名不見經傳的區域型民企紛紛發力，大有復制濱江“地頭蛇”的架勢。

2023年的土地市場，可能會存在“有錢拿不到地”的尷尬局面。尤其是在土地市場兩極分化的情況下，熱點城市好地段的土地大家都搶，最終要靠搖號才能確定歸屬。所以，今年拿地不光靠錢，還要憑運氣。

例如，2月17日，華潤搖號競得蘇州園區湖西原三星地塊，成交價約36.42億元，溢價率15%。湖西原三星地塊經過65輪激烈的競價后，由于超過最高限價進入了搖號環節，共有31家房企參與現場搖號。華潤手氣特別好，搖中這塊地。

再如，2月21日，杭州迎來2023年首輪集中土拍，共出讓13宗地塊，其中8宗觸頂、2宗溢價、3宗底價成交，總收金182.23億元。值得注意的是，蕭山市北地塊還未開拍就封頂，參與搖號企業多達60家，創下杭州歷史以來單一地塊參拍房企數量的新高。

在這些參拍、搖號的房企名單當中，銷售額TOP10房企很多都在其中，只是它們大部分運氣不好，沒搖中這些熱點地塊。

與此同時，由于地方政府都在積極推銷土地。從2022年開始，很多熱點城市都降低了土地競拍門檻。比如杭州等城市放松了對房企拿地資金的核查，保證金比例降到了20%；南京的土地競拍保證金可以用銀行保函替代等。

土拍市場的限溢價率、限購地資金、限馬甲等措施已在大部分城市得以松綁。這樣一來，熱點城市對全國的開發商都打開了大門，房企扎堆去這些房地產銷售情況較好的熱點城市拿地。

甚至一些信用爆雷的房企也加入到這些熱點城市的拿地隊伍中。最終，很多熱點地塊都要靠搖號確定歸屬。

既然拿地門檻不高，各路中小房企和信用爆雷的房企都愿意以抽獎的心理試一試，萬一拿到了好地塊，還愁沒人來上門求合作開發嗎？

如果說是因為參與搖號的房企眾多，導致銷售額TOP10里那些房企沒有拿到地的話，那么擺在這些房企面前的難題是：如果一直拿不到地，銷售額規模如何保持？

身為銷售額TOP10名單里的房企，每年銷售額都會在幾千億元，需要補充大量貨值，如果此時去搞收并購，很容易踩雷。因為擔心合作伙伴爆雷把自己拖累，現在各家大房企甚至連合作開發都很少做了。

如果房企不管大小都去一個地方扎堆，拿那些價格倒掛、開發難度較低的地塊，憑運氣拿到地的幾率就會越來越小。

作為銷售額TOP10的房企，如何具備靠自己研判、市場能力去擴大拿地范圍，告別扎堆在搖號池里的現狀，才是這些企業投資拿地破局的關鍵。

02

國央企地售比領跑行業

去年房企的業績榜單，進一步證實了行業普遍的感受：國央企確實越來越強了。

據統計，在近三年來百強房企的銷售額當中，國央企的份額占比從22%飆升至43%，幾近翻倍。銷售規模TOP 20當中，國資背景房企占比也已過半。

但更突出的是新增土儲數據。去年全年新增土儲規模TOP 20當中，國資房企有14家，占比高達70%。

保利、華潤、中海、招商蛇口等大型國央企，去年的納儲力度絲毫不減。同時還有許多非傳統開發強企，也作為新面孔殺入了百強榜單。

比如一批中字頭的建設類企業：中建玖合、中建東孚、中建三局、中建智地等等；還有各地地鐵公司，如廣州地鐵、深圳地鐵集團、廈門軌道交通、蘇州軌交集團等等。

這個趨勢，使得當前土儲資源的集中度迅速提高。據中指研究院數據顯示，2022年國央企的拿地金額在TOP100房企中，占比達66.8%。其中地方城投拿走了16.4%，而民企拿地金額同比從37.4%降到了9.3%……

圖：2021年（左）、2022年（右）拿地金額TOP100不同所有制企業拿地金額占比

圖表來源：中指研究院

雖然銷售榜上看似國央企和頭部民企仍然膠著，但看增儲數據和拿地銷售比，我們就能感受到，為什么未來幾年市場仍然會由國央企主導。

這兩年來民營房企的主要任務都是求安全、求存活，拼盡全力在銷售端出貨，但進貨端口收得很緊，不過國央企一卻直保持著較高的投資力度。

據統計，2022年代表性民營房企的拿地銷售比只有5.8%，但國央企和混合所有制房企的拿地銷售比均值為21.4%。其中越秀、建發、國貿等甚至超過了50%，進出貨銜接無比絲滑。

圖：2022年典型房企銷售及拿地業績表現情況

圖表來源：中指研究院

這些具有大手筆進貨和順暢出貨能力的國央企，無疑會成為接下來1-2年內商品房銷售市場上的主力。

而在項目的落子布局方面，幾乎所有規模房企當前都希望落子發達城市群，以求控制投資風險、確保出貨端通暢。

但想歸想，好地段的好土地并不容易拿，在獲取優質地塊上最具有競爭力的，仍然以國央企為主。

目前長三角、粵港澳大灣區與京津冀三大城市群，是最受房企追捧的區域，另外中西部近年來受到的關注度也在提升。

從這四大城市群的拿地TOP 10來看，除長三角區域被深耕型標桿民企濱江和綠城摘得前兩名之外，其他城市群拿地市場基本被國央企霸榜。

圖表來源：中指研究院

拿中海舉例，2022年上半年中海地產在一二線城市的新增土儲建面占比為89%，而且是2022年在京摘地數量和總價最高的房企，其“主流城市、主流地段、主流產品”的投資戰略，清晰地體現在數據上。

當下哪怕是頭部國央企之間，對于高能級城市的優質地段的爭搶，也是白熱化的。

另一方面，各地城投的拿地節奏也并沒有慢下來，多個城市的土地市場仍然需要依靠城投來支撐。據2022年間城投公司參與拿地的金額、建面、幅數都較2021年有所增加。

根據CRIC公布的數據，上個月城投公司的拿地金額占到了當月拿地百強的一半，其中不乏岳陽城投等市級城投的身影。

本文來源：克而瑞地產研究、明源地產研究院、中國房評報道

--THE END--

兩會速遞：房住不炒，穩房價穩地價穩預期，因城施策，促進房地產市場健康平穩發展——看國家背后的戰略思考

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關鍵詞： 土地市場