今日觀點!城市中高樓林立，“壽命”不過50年，到年限了難道要一一爆破嗎？

從1998年，住房商品化改革以來，高層的住宅受到了國內人民的青睞，具體有多少呢？

到現在的20多年間，我國建設的35萬座樓房建筑里面，24萬都超過了8層的，而15層以上的住宅在2015年后占據了71%。

如果以后房屋年限到了，城市中這么多的高樓大廈該怎么辦呢？難道只能爆破處理了？

(相關資料圖)

使用年限

房產相關的年限主要有兩個，第一個是設計使用年限，第二個是土地使用年限。

注意，設計使用年限并不是“保質期”，到期了就不能使用了。

設計年限更多取決于設計的條件或要求，設計的時候考慮到材料的耐久性等等，如房屋墻壁使用的保溫材料年限要求是25年，那么25年后就會存在保溫脫落等情況，需要翻修。

這個房屋設計使用年限更類似于車的免檢期，過了免檢期車輛就要去每年檢車，如果存在不合格的部件就要維修，而不是整車報廢。

這個設計使用年限一般來說是——50年。

也就意味著，現行拆除的房屋的原因并不是房屋年限到達，而是因為安全因素或者土地升值等因素，拆除重建。

高層建筑的拆除辦法

高層建筑的拆除相對于建造來說并不是一個難事，拆除要比建造容易得多。

國外的高層建筑從1900年就開始建造，也拆除了很多，對于拆除的技術手段都相對比較成熟。

如果周圍的環境允許，如沒人或寬闊，那直接可以使用爆破的方式“暴力”拆除。

但是爆破拆除建筑會帶來極大的風險，紛飛的石頭、灰塵等，很多時候要避免這樣的情況出現在城市里，那么拆除的困難度將會變大，不過也不是難事。

比如QB切割施工法，就是先穩定住建筑的上層，從上往下或者下往上一層一層地拆除，各個國家都有足夠的手段和技術來拆除高層建筑。

拆除的成本可以忽略不計，例如7層以下的住宅拆樓是免費的，而高層建筑拆下來的材料包括并不限于——結構鋼筋、破舊門窗、磚塊、混凝土等。

現在普遍高層一層樓的鋼筋大概有35—40噸，拆一層的材料光鋼筋就能賣4萬塊左右，拆樓甚至是一個很賺錢的生意。

可是世界各地都有很多的破舊的高層建筑樹立，可見，不拆的原因并不是拆除的困難，而是更深層次的問題。

高層建筑的未來

高層建筑要拆除其實只有一個很簡單的理由——剩余價值利用完畢了。

假設這棟樓已經成為危樓，沒有人居住，同時這塊地有房地產開發商看上，那么將會馬上拆除。

可是現在的高層建筑，雖然說使用年限50年，可是20—30年之后就會普遍出現一個情況——建筑地基礎設施損壞嚴重。

電梯不能用、水管加壓上不去、建筑的內部（防水、抗高溫）材料出現問題，當這些問題出現的時候，住宅就需要維護，不然一個不小心就是數條人命。可是維護的錢從哪兒來呢？

商品房本質上是一件商品，當這個商品已經經過了合理的使用壽命，需要修繕的時候的錢誰來出呢？

這個錢開發商肯定是不會出的，就像買了輛車零件的正常損壞是要自己出錢的。

買房子的時候會出一個公共維修基金，可是這個基金是按照是10年甚至20年前的物價水平，完全不能夠滿足現在的維修花費。而全體住戶集資修繕的價值可能很高，不如重新賣一套房子。

想要重新開發，房屋的產權還在，算上土地轉讓、安置賠償、重新建設等費用極其地不劃算，重建也不太可能，這房子只能空下來，也沒人修但是也拆不掉。

那難道這些房子就成了土地上的“釘子戶”，拆也不得，修也不得？

這樣的情況，其實在發達國家多年之前就已經出現。我們來看看國外是怎么做的。

英國和法國在1960年的時候，經歷了戰后重建出現了大量的人口增長，同時大量的移民潮出現。

為了緩解人口壓力帶來的住宅壓力，歐洲國家的修建房屋標準開始向高層建筑傾斜，建設巔峰時期修建的住宅高層數量超過了80%。

由于技術原因，最初的建筑在排水、照明、供暖等設施上使用的設備較為老舊且耐久度差。雖然配套有物業管理機構，可數年之后各種問題開始層出不窮的出現，令居民難以忍受，紛紛搬走。

物業雖然對這些建筑經過多年后進行了重修（1990年左右），可是修繕的時候，缺乏足夠的資金，花了一大筆錢，效果還十分不好。

最終這些高層建筑區域的原住民會把房子以極其低價的租價出租出去。

最終，國外一線城市超過20年房齡的住宅樓都有了同樣的特點，都是小戶型損壞較為嚴重，但沒有達到不能住的標準。

同時以三教九流的租戶為主，而且租戶的收入都比較低。

小區也不存在物業，租戶也沒有主人翁意識，對于小區的東西也都不在乎，衛生、環境無所謂，涉及維修協調的事情找不到人。

這些地方離城區不算遠，可是周圍的基礎配套設施，連基本的醫療、教育都無法滿足，形成了一個新的小型自治區域。

當時的政府想過拆除或者重新改造，例如政府出錢維護墻體保溫、撤換老舊線網管道，防滲水等措施。

可是因為房屋的普遍老舊，居民也沒錢。陷入一個“政府修了壞，居民是租住不出錢修繕，接著壞，政府沒錢修了，回歸原狀”的死循環。

如果離城市比較遠的地區則完全淪為廢城，完全沒有人問津、淪為動物的住所。

結語

戰后的歐洲在快速城市化的進程中為了安置大量進城的勞動力，建造了大量的高層建筑，雖然社會體制和分布模式都不盡相同，可是出發點其實都是相同的。

歐洲在經歷了大面積的荒廢之后如今還是選擇了興建高層建筑，并且有愈演愈烈之勢。

在愛德華·格萊澤的《城市的勝利》和哈庫斯的《瘋狂紐約》中描述了一種城市——田園城市。

這種城市中并不只具有高樓大廈，反而關注城市的環境，避免大量的人群累積，可這樣的想法終究是一種理想。

從經濟學上來說，高容積率的規劃有很大的發展優勢，在資本的運作下如何解決高層建筑帶來的城市難題會是未來的一個恒久話題。

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