年報(bào)現(xiàn)場(chǎng)｜越秀地產(chǎn)林昭遠(yuǎn)：有機(jī)會(huì)還會(huì)在北京繼續(xù)拿地

新京報(bào)訊 （記者袁秀麗）3月15日，越秀地產(chǎn)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“越秀地產(chǎn)”）召開2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。或是因?yàn)?022年全年業(yè)績(jī)合同銷售再創(chuàng)新高的緣故，對(duì)于各種問題——從銷售目標(biāo)到北京拿地再到發(fā)債，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)心情輕松地有問必答。

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對(duì)于公司2022年的業(yè)績(jī)，林昭遠(yuǎn)稱，“沒有什么法寶，就是勤快，365天都很努力。”

3月15日，越秀地產(chǎn)召開2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

今年合同銷售目標(biāo)為1320億

2022年，越秀地產(chǎn)錄得合同銷售（連同合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司項(xiàng)目的合同銷售）金額約為1250.3億元，同比上升8.6%，成為少數(shù)合同銷售逆勢(shì)增長(zhǎng)的房企之一。2023年，越秀地產(chǎn)合同銷售目標(biāo)則為1320億元，按6%的標(biāo)準(zhǔn)提升；其可售資源為2400億元。

對(duì)于這個(gè)目標(biāo)，林昭遠(yuǎn)表示，“目前我感覺有動(dòng)力了，市場(chǎng)有回暖，刺激了我們工作的熱情。”“我們堅(jiān)定信心，可以完成今年的目標(biāo)。”

林昭遠(yuǎn)認(rèn)為，從政策端角度來看，正在溫和轉(zhuǎn)暖，房地產(chǎn)在去年大幅度下滑，今年應(yīng)該會(huì)穩(wěn)中向好，“個(gè)人判斷目前應(yīng)該會(huì)保持這種水平，但結(jié)構(gòu)分化應(yīng)該是越來越嚴(yán)重的，好的地方價(jià)格上漲，不好的地方賣不動(dòng)。”

林昭遠(yuǎn)表示，市場(chǎng)核心還是投資者的信心，政策沒有問題，大家買房的欲望也很強(qiáng)，現(xiàn)在很多人都有換房的需求，而信心的核心還是在于經(jīng)濟(jì)——經(jīng)濟(jì)穩(wěn)了，買房的動(dòng)力就更強(qiáng)了。

對(duì)于未來市場(chǎng)，越秀地產(chǎn)管理層認(rèn)為，隨著政策效力的持續(xù)釋放和市場(chǎng)信心、購(gòu)房意愿逐漸回歸，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將筑底回升，市場(chǎng)規(guī)模和房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，但市場(chǎng)和房企分化加劇，市場(chǎng)集中度持續(xù)上升。

“目前越秀地產(chǎn)的策略是抓緊推盤、抓緊去化、抓緊回流，回流之后抓緊去投更好機(jī)會(huì)的項(xiàng)目。”林昭遠(yuǎn)如是說。

“并購(gòu)難度特別大，坑特別多”

對(duì)于北上廣深，林昭遠(yuǎn)表示，核心城市具備人口、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，肯定是公司業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。

“這幾年無論深圳、上海還是北京的地塊，我們都是加大力度去拿的；在北京，有機(jī)會(huì)我們還會(huì)繼續(xù)拿地。”至于是不是好時(shí)機(jī)，林昭遠(yuǎn)認(rèn)為好時(shí)機(jī)時(shí)刻在，去年盡管市場(chǎng)不好，越秀也拿了37宗地。

今年年初，越秀一舉拿下兩宗地塊，59億補(bǔ)倉(cāng)北京。此次越秀地產(chǎn)拿地背后是，原旭輝華北區(qū)域集團(tuán)總裁董毅加盟越秀地產(chǎn)后的新動(dòng)作。據(jù)悉，董毅擔(dān)任該公司華北區(qū)域副總裁，主管投資和北京公司。

對(duì)此，林昭遠(yuǎn)提到，越秀地產(chǎn)堅(jiān)持人才建設(shè)走在前面，很快就會(huì)“開花結(jié)果”，比如，北京是一個(gè)重要發(fā)展的城市，與其他區(qū)域不一樣。此外，林昭遠(yuǎn)還提到，在北京新拿的兩塊地會(huì)獨(dú)立開發(fā)。

對(duì)于2023年的拿地規(guī)模，林昭遠(yuǎn)回應(yīng)新京報(bào)記者稱，與2022年的規(guī)模差不多，投資拿地金額計(jì)劃400億元，是以銷定產(chǎn)。

據(jù)悉，2022年，越秀地產(chǎn)充分運(yùn)用“6+1”多元化、特色化增儲(chǔ)模式，分別于廣州、深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、鄭州、長(zhǎng)沙、重慶及成都共12個(gè)城市新增37幅土地，總建筑面積約為695萬平方米，約53%通過多元化模式獲取，其中TOD、“城市運(yùn)營(yíng)”、國(guó)企合作和產(chǎn)業(yè)勾地增儲(chǔ)模式分別占新增土儲(chǔ)的11.5%、5.0%、34.4%和2.2%。

截至2022年12月31日，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備約為2845萬平方米，其中大灣區(qū)土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備約49.8%。

此外，并購(gòu)也一直是業(yè)界關(guān)注的話題。林昭遠(yuǎn)指出，集團(tuán)獲取土地的項(xiàng)目，并購(gòu)是其中來源之一，但是并購(gòu)難度特別大，坑特別多，“我一直在想，企業(yè)為什么要賣項(xiàng)目，如果這個(gè)項(xiàng)目好賣，人家馬上就會(huì)賣掉。”

林昭遠(yuǎn)還指出，并沒有放棄尋找合適的并購(gòu)機(jī)會(huì)，目前團(tuán)隊(duì)每周接到并購(gòu)要約的項(xiàng)目還是挺多的，“我們會(huì)進(jìn)一步篩選，如果有機(jī)會(huì)就會(huì)并購(gòu)。”

“發(fā)債計(jì)劃主要看成本”

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的融資，越秀地產(chǎn)管理層認(rèn)為，行業(yè)的融資環(huán)境將逐步寬松，但房企獲取融資的能力呈明顯分化，穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)房企在資金獲取和融資渠道進(jìn)入方面更具優(yōu)勢(shì)。

對(duì)此，林昭遠(yuǎn)提到，“發(fā)債計(jì)劃主要看成本，我們具備發(fā)債的能力，有債務(wù)到期確實(shí)有再融資的需要，哪里成本低我們到哪里去。”

“當(dāng)然，在必要的時(shí)候是不是進(jìn)一步降低債務(wù)規(guī)模或者凈負(fù)債，我想還是看機(jī)會(huì)。有好的機(jī)會(huì)，有錢賺，又是比較安全健康的，如果我們不投的話，管理層就不夠積極了。如果硬去投，那也沒有必要。”林昭遠(yuǎn)指出。

“有些記者批評(píng)我們比較保守，我認(rèn)為是長(zhǎng)期主義。”林昭遠(yuǎn)說，2023年越秀地產(chǎn)短債比進(jìn)一步優(yōu)化，這是比較穩(wěn)健的。

據(jù)悉，截至2022年12月31日，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額約為351.2億元。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為68.8%、62.7%和2.23倍，“三道紅線”全部為“綠檔”。還值得關(guān)注的是，越秀地產(chǎn)抓住國(guó)內(nèi)利率下行的融資環(huán)境，優(yōu)化調(diào)整境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)，公司平均借貸成本同比下降10個(gè)基點(diǎn)至4.16%。

2023年，越秀地產(chǎn)堅(jiān)持“一城一策”和“量入為出”的投資策略， 投資項(xiàng)目上以效益為先，更加聚焦收益確定性高的項(xiàng)目。

綜合來看，越秀地產(chǎn)管理層認(rèn)為，由于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生深刻變化，短期內(nèi)土地市場(chǎng)仍延續(xù)疲弱狀態(tài)。隨著銷售市場(chǎng)的恢復(fù)，土地市場(chǎng)也將逐步回暖，但市場(chǎng)分化明顯，一、二線城市土地市場(chǎng)會(huì)較快反彈，穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)明顯。

編輯 楊娟娟 圖/企業(yè)供圖

校對(duì) 楊許麗

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