濱江集團：堅持品質深耕，弘揚民企之光

2023年3月16日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2023中國房地產百強企業研究成果發布會暨第二十屆中國房地產百強企業家峰會”在北京國貿大酒店盛大召開，會議發布了2023中國房地產百強企業研究成果。

【資料圖】

▲2023中國房地產百強企業研究成果會場圖

▲參會企業代表合影圖（部分）

濱江集團憑借戰略聚焦，在熟悉的領域精進，將大運營能力發揮極致，不盲目擴張始終堅守發展紅線，銷售金額與投資金額雙雙發力。依賴交付力、產品力和服務力，濱江集團持續提升市場口碑，夯實財務穩健抵御市場風險，蟬聯“2023中國房地產百強企業”、“2023中國房地產百強企業——盈利能力TOP10” “2023中國房地產百強企業——成長性TOP10”，并在新增榜單 “2023中國房地產百強經營安全性優秀企業”中獲得佳績。

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2022年，房地產行業在艱難中前行。能在這樣的市場環境下“生存”下來實屬不易，更難的是如何鞏固和提升自身的市場地位。盤點業內企業的表現，我們發現濱江集團是“千億俱樂部”中目標完成率最高的企業之一，并且是權益拿地金額最高的民營企業。

銷售份額逾1%，市場韌性強勁

濱江集團2022年實現銷售額1539億元，位列中指研究院2022年房地產企業銷售業績排行榜第13位，比去年同期大幅前進9位，這也是濱江集團首次躋身行業前15名。

將濱江集團歷年以來的銷售額占全國商品房銷售額的份額來看，2022年濱江集團銷售額市場份額達到1.15%，較2018年的0.57%翻倍。尤其是，市場調整期的2021年和2022年，占比分別提升0.14和0.22個百分點，行業份額的提升，進一步印證了濱江集團的實力和地位。

圖：濱江集團2018-2022年銷售額及行業份額

數據來源：濱江集團歷年年報、CREIS中指數據

同比來看，雖然受市場環境影響銷售額同比下降9.0%，而同期的全國房地產商品房銷售額同比降幅達到26.7%，濱江集團的降幅遠低于房地產行業近18個百分點。值得關注的是，近五年以來，濱江集團銷售額的增速均高于行業10個百分點以上，體現出強勁的市場韌性。

圖：2018-2022年濱江集團銷售額同比增幅行業對比

數據來源：、企業年報披露

根據中指研究院不完全統計，公開2022年銷售業績目標15家企業中，濱江集團業績完成率達到96.2%，是僅有的業績完成率超9成的3家企業之一。與中指研究院監測的公布銷售目標的15家房地產企業目標完成率均值73.6%相比，濱江集團的目標完成率高出22.6個百分點。

權益拿地金額全國前十，新增貨值1500億

在土地投資方面，濱江集團2022年共斬獲41宗寶地，總投資金額733億元，其中權益金額374億元，新增貨值1500億元，年底總土地儲備超3000億元。權益拿地金額位列中指研究院全國房企權益拿地金額榜單的第七位，首次躋身TOP 10。

圖：濱江集團土地開拓分布圖

從拿地銷售比來看，濱江集團的拿地銷售比為42.5%，在權益拿地金額TOP10企業中，僅次于建發房產，位列第二位。濱江集團2022年的擴儲戰績不僅在民營房企中遙遙領先，與眾多資金實力雄厚的央企、國企相比也毫不遜色。

圖：2022年權益拿地金額TOP10企業拿地銷售比

數據來源：

土地是房地產企業最基本的生產資料，公司要正常發展運營必須要拿地，濱江之所以敢拿地也是出于對下一階段宏觀經濟和政策充滿信心，同時也對其深耕城市——杭州市場充滿信心。

濱江集團在三十一年的發展歷程中，一直遵循著“順勢而為并量力而行”的發展之道。尤其是在行業調整期，持續在熟悉的領域精進，將大運營能力發揮極致，不盲目擴張始終堅守發展紅線，這些都是濱江集團銷售業績的核心支撐。

精耕深耕大本營杭州，市占率首超20%

濱江長期深耕杭州市場，始終將杭州及浙江省作為公司發展的重點區域，一直是區域深耕房企的典型樣本。從近幾年濱江集團銷售額的城市占比來看，杭州對于企業的戰略重要成都越來越高，尤其是2022年的銷售額絕大部分來自于深耕杭州的優勢。

圖：濱江集團2017-2022年杭州市場銷售份額占比

數據來源：

作為杭州本土企業的領跑者，濱江集團一直以杭州市場作為大本營。2017-2022年，濱江集團的杭州市場份額翻倍，從2017年的7.8%增至2022年的20.8%，在杭州市場份額首次突破20%。

表：濱江集團2022年杭州市場中簽率低于20%開盤項目

數據來源：

據中指研究院的新開盤統計數據，2022年濱江集團在杭州推出商品住宅15000余套，整體中簽率32.92%。其中19次開盤中簽率低于20%，基本以改善項目為主，均價5萬元/㎡以上項目過半。

尤其是12月首開的奧體板塊濱江攬奧望座，92套300㎡以上的大戶型房源，共有1273組購房者報名，綜合中簽率僅7.23%，并觸發限售。近百套千萬豪宅，過千組家庭報名并觸發限售，濱江集團再一次向杭州市場展示了其在中高端市場超強的品牌粘性。

從產品適配到高效運營，卓越的大運營賦能

中指研究院的相關數據統計，2022年濱江集團項目首開去化率達77.3%，遠高于杭州市場（含臨安富陽）59.8%的平均去化水平。憑借輸出適配產品、提高產品溢價、精準拿地疊加高效運營，濱江不斷放大本土領先優勢。

首先，深入研究產品定位。根據項目特質、地塊情況和客群定位，打造適配產品，一圈層做豪宅，二圈層做改善，憑過硬的產品力，兼顧多層次產品快流速和高流量。

其次，主打高產品溢價。以杭州的大平層為例，憑借產品、地段和品牌優勢，建立核心競爭力，打入到杭州富豪云集的高端市場，實現高溢價。典型如濱江定福閣、棠前嘉座、世紀國泰中心等項目，多次登頂千萬級別的杭州大平層銷售榜。

第三，精準拿地疊加高效運營。濱江在杭州拿地項目要么是深耕的熟悉區域，要么是市場供需失衡的區域。在這些區域，發揮兩級管控、產品標準化、長期供方等制度優勢，實現項目更快周轉。

例如濱江集團位于勾莊北部新城板塊的福翠里項目，于2022年6月30日拿地，距離拿地僅僅過去了76天便首開，且首開成績十分優異：268套房源，吸引到了1901組報名登記，整體中簽率14.1%。

低杠桿+低融資成本，穩健優勢凸顯

在房地產資金緊縮、現金流為王的當下，濱江集團三道紅線始終保持綠檔的穩健態度穩固前行。2022年中期業績顯示，濱江集團扣除預收款后的資產負債率為65.47%，凈負債率為85.79%。債務期限構成上，短期債務為178.96億元，占比僅為32.07%，低于期末貨幣資金（197.79億元），現金短債比為1.11倍，可有效覆蓋短期債務。

圖：2022上半年濱江集團“三道紅線”情況

數據來源：2022濱江集團半年度報告

濱江集團曾坦言：“我們只是運氣比較好，在可以大量運用杠桿的時候控制住了欲望，也守住了底線。”深處當下行業調整周期中，強于品質、精于管理、穩健經營的優勢進一步彰顯。

并且在審慎的融資態度下，長期以來，不管行業經歷怎樣的調控手段，濱江集團都保持著遠低于行業均值的融資成本。財務數據顯示，濱江集團2017年至2021年的平均融資成本分別為6％、5.8％、5.6％、5.2％和4.9%，逐年下降，2022年進一步下降至4.6%，成為國內融資成本最低的民營房企之一。

圖：濱江集團綜合融資成本走勢

數據來源：濱江集團歷年年報、半年度報告

在支持民營房企發債融資的“三支箭”正式落地之前，房地產市場低位振蕩，行業一片悲觀情緒，企業的融資難度很大，民營房企幾乎喪失了發債資格。但在這種背景下，濱江卻在8月22日成功發行2022年度第一期中期票據，規模為人民幣9.4億元，利率僅為4.8%；這是繼今年7月1日濱江成功發行短期融資9.7億元后再次發債成功。2022年8月22日，濱江集團成功發行當年第一期中期票據，規模為9.4億元，利率僅為4.8%；這是繼去年7月1日成功發行短期融資9.7億元后再次發債成功。

2022年12月以來，地產融資政策暖風頻吹，濱江集團再迎利好。11月-12月，上海銀行、興業銀行、中信銀行、杭州銀行等合計向濱江集團綜合授信總數超3300億元。

在房地產市場的調整期，產品對于企業而言更為重要。在濱江集團的戰略中，板塊沒有三六九等，也不會區別對待的打造產品，只要是濱江集團來了，就必然要把好的產品帶來！交付之后的服務進一步增加客戶粘性，為業主兌現 “美好生活”的承諾。

33盤完美交付，量多而“質優”

從杭州，到浙江金華、寧波、溫州、臺州等多個城市，濱江集團2022年交付了33個項目，其中杭州地區18個，其他城市15個，新增32000多戶濱江業主，交付數量大幅創企業歷年來之最。

交付的規模的大幅提升，對濱江集團的開發能力提出了更高的要求，工期、品控都是挑戰。而面對挑戰，濱江集團實現了 “提速保質”，交付項目無一例外都是高品質交付、按時甚至部分項目提前交付。保持高水準、高效率的穩健開發，這就是濱江的“交付力”。

圖：濱江集團杭州項目交付實景照片

圖：濱江集團外地項目交付實景照片

硬核產品力，“濱江造”更受青睞

在杭州市場，尤其是中高端市場， “濱江造”更受市場和客戶青睞，這有賴于企業成熟的產品體系，以及嚴苛的品質管控，更是對濱江集團31年來產品營造的高度認可。

表：濱江集團建筑設計標準化規范

數據來源：中指研究院整理

無論是拿地規劃，還是設計、用材、施工，濱江有穩定合作的上下游供應商。基于這樣成熟的產品體系，濱江能夠持續、標準化穩定輸出。

濱江對產品的細節把控，大到墻面上的一塊磚石，小到到園區內的每一簇花叢、每一塊草皮。濱江集團董事長戚金興一直保持了一個習慣，每個項目至少要去三次：開工儀式、樣板房檢查、交付驗收。且濱江集團堅守“嚴格按照樣板房、嚴格按照合同契約、嚴格按照政府備案”這三個原則，樣板間“所見即所得”便逐漸刻入大眾普遍的印象中，成為了公認的豪宅定制專家。

圖：濱江集團董事長戚金興視察項目

服務加分，居住品質有保障

物業服務和管理一直是濱江品質的一個重要組成部分。濱江深知，品質生活是需要用心經營的，大到園區維護，小到服務業主，每一項服務，都是住宅品質的延伸。

2022年，濱江服務實際管理面積增加了1200萬平方米，營業收入增加40%左右。面積增量是自濱江服務成立以來最多的一年，在各開發企業迫切搶物業、保物業的環境下，增量實屬難得。上市三年多時間，濱江物業服務的管理能力、業主居住品質都在進一步提升。

目前，濱江物業服務還在有質量地拓展其他城市、縣城，讓更多人享受到濱江服務。

結語

2022年，濱江集團是房地產行業中少有的實現穩中有質發展的民營企業之一，得益于杭州市場的精耕深耕、持續提升的大運營能力，疊加交付力、產品力和服務力，夯實濱江集團長期可持續發展內核，未來的5—10年將是濱江高質量發展的最好階段。對于未來的規模目標，濱江集團認為未來銷售額占比維持在行業1%以上，持續發揮企業優勢，為讓更多的老百姓能住上一套好房子，實現美好生活而努力奮斗！

報告下載（電腦端復制鏈接）

歷年百強研究：

2023中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2022中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/42055.html

2021中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/35946.html

2020中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/30151.html

2019中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/26374.html

2018中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/23032.html

住建部最新表態，對房地產企穩回升充滿信心！

https://www.cih-index.com/report/detail/53069.html

2023政府工作報告：防范化解優質頭部房企風險，支持剛性和改善性住房需求

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

權威部門話開局，關于房地產，央行這么說！

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

中國房地產政策跟蹤報告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52697.html

企業研究：

2023年1-2月中國房地產企業銷售業績排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52692.html

2023年1-2月全國房地產企業拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52694.html

中國房地產企業融資監測月報-2023年2月

https://www.cih-index.com/report/detail/53085.html

房地產市場：

2023年2月住房租賃市場月報

https://www.cih-index.com/report/detacil/53088.html

中國房地產市場月報2023年02月

https://www.cih-index.com/report/detail/52962.html

中國300城市土地市場交易情報（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52698.html

指數研究：

中國房地產指數系統百城價格指數報告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52695.html

2023年2月十大城市二手房房價地圖

https://www.cih-index.com/report/detail/53105.html

物業研究：

中國物業管理行業 2022 年度總結與 2023 年度展望

https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html

2022年中國物業服務價格指數研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html

2022中國物業服務上市公司ESG測評研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/50533.html

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