【世界獨(dú)家】上海大華：中簽進(jìn)京之后

來(lái)源：東方ic

經(jīng)歷42選1的搖號(hào)環(huán)節(jié)，來(lái)自上海的大華集團(tuán)幸運(yùn)拿下了北京2023年一批次供地中的最受追捧的“朱辛莊0028”地塊。

對(duì)北京樓市的置業(yè)者而言，這家上海本地民營(yíng)房企是極為陌生的面孔。公司此前未在北京開(kāi)發(fā)過(guò)項(xiàng)目，本次拿地使用的競(jìng)拍公司為大連華旅置業(yè)。

【資料圖】

36氪獲悉，朱辛莊項(xiàng)目將由大華地產(chǎn)大連區(qū)域負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，公司拿地后旋即啟動(dòng)了招聘工作，從人力、行政、設(shè)計(jì)，到財(cái)務(wù)、開(kāi)發(fā)、成本、工程，各個(gè)部門都需從零搭建，在招職位共32個(gè)。

大華集團(tuán)長(zhǎng)年深耕上海，近年來(lái)公司已經(jīng)進(jìn)入多個(gè)北方城市，包括大連、濟(jì)南、青島、天津等地。本次北京朱辛莊地塊搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)，也出現(xiàn)了大華集團(tuán)天津公司員工的身影。

大華集團(tuán)不是上市公司，因此未曾披露經(jīng)審計(jì)的財(cái)報(bào)。依靠債券發(fā)行紀(jì)錄，36氪梳理該公司近年來(lái)的財(cái)務(wù)狀況發(fā)現(xiàn)，三條紅線約束下，該公司處于“綠檔”。

但值得注意的是，大連華旅置業(yè)在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)的大華公園系項(xiàng)目，現(xiàn)存工抵房源對(duì)外出售，售價(jià)較售樓處新房折讓20%。這一產(chǎn)品系在上海也遭遇了業(yè)主維權(quán)。

“三條紅線”綠檔 杠桿主要靠銀行

過(guò)去一年，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，大量民營(yíng)房企資金鏈斷裂，多地預(yù)售樓盤爛尾。不過(guò)作為區(qū)域性房企，大華地產(chǎn)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)較為穩(wěn)健。

大華集團(tuán)不是上市公司，沒(méi)有公開(kāi)披露經(jīng)審計(jì)的財(cái)報(bào)。36氪從該公司債券發(fā)行紀(jì)錄中獲得的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2019年至2022年中，大華集團(tuán)“三條紅線”保持綠檔。上述四個(gè)報(bào)告期內(nèi)，大華集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為74.84%、75.59%、78.64%和77.57%。

債務(wù)方面，截至2022上半年，公司有息債務(wù)總額507.90億元，有息債務(wù)同比增8.93%，其中比例最高的為銀行貸款，占有息債務(wù)余額的86.60%；信用類債券余額42.51億元，占有息債務(wù)余額的8.37%，其中超過(guò)一半在2022年下半年到期或回售。

目前大華集團(tuán)存續(xù)債券共有四筆，利率在5.2%到6%之間，與頭部民營(yíng)房企碧桂園的綜合融資成本大致相當(dāng)。

截至2022年上半年度，公司仍有非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款5.74億元，占有息債務(wù)余額的1.13%，且全部來(lái)自參控股公司層面，不涉及母公司。非銀貸款中，2.69億元在2022年下半年已經(jīng)到期，超過(guò)一年的則有3.04億元。

現(xiàn)金流方面，同樣截至2022上半年，公司賬面非受限貨幣資金金額達(dá)到212.36億元，6個(gè)月內(nèi)到期的有息債務(wù)總額為29.26億元。

克而瑞2022年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜顯示，大華集團(tuán)2022年實(shí)現(xiàn)362.2億元操盤金額，排名39位；操盤面積則為169萬(wàn)平方米，位居53位。

上述榜單中，操盤金額、操盤面積與大華集團(tuán)相近的房企，包括陽(yáng)光城、金輝集團(tuán)和奧園集團(tuán)、融信集團(tuán)。

“公園系”產(chǎn)品風(fēng)波不斷

大華集團(tuán)在業(yè)內(nèi)一直有“上海佳兆業(yè)”之稱，其脫胎于集體所有制企業(yè)，依靠舊改發(fā)家，擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)超大規(guī)模社區(qū)，土地儲(chǔ)備聚焦在一、二線城市。

拿下朱辛莊地塊，不是大華集團(tuán)第一次進(jìn)入上海之外的一線城市。公司在廣州的首個(gè)項(xiàng)目已于2020年開(kāi)盤，四個(gè)一線城市僅有深圳尚未布局。不過(guò)公司較為低調(diào)，堅(jiān)持“發(fā)力上海，穩(wěn)住二線”為主要發(fā)展方向。

大華操盤的超大社區(qū)項(xiàng)目不僅落地于上海，也廣泛進(jìn)入了二線城市。在大連從業(yè)多年的開(kāi)發(fā)商人士對(duì)36氪表示，大華集團(tuán)在大連開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目錦繡華城是目前該市最大的住宅社區(qū)之一，社區(qū)內(nèi)不僅包含較好的學(xué)校，而且在被劃為高新區(qū)之前就屬于市內(nèi)四區(qū)，區(qū)位條件較好。該項(xiàng)目在當(dāng)?shù)孛暫茼懀皫缀跏瞧降卦炱鹆艘蛔恰！?/p>

公開(kāi)資料顯示，該項(xiàng)目所屬地塊獲取于2010年，擁有150萬(wàn)平方米的超大體量，分為11期開(kāi)發(fā)，規(guī)劃覆蓋了高層、洋房、別墅等多類型產(chǎn)品。不過(guò)上述人士表示，大華集團(tuán)在大連開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品更偏向剛需。

有市場(chǎng)分析人士指出，參考總體建筑規(guī)模及容積率要求，北京朱辛莊地塊與上海大華的公園系產(chǎn)品適配度較高。不過(guò)這一項(xiàng)目的案名、戶型及開(kāi)盤時(shí)間仍未定。

值得注意的是，大華集團(tuán)近年來(lái)在大連開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目——“公園系”產(chǎn)品大華公園世家有“工抵房”流向市場(chǎng)，而該樓盤的項(xiàng)目公司，正是大華在京拿下朱辛莊地塊的主體公司。

代理大連大華公園世家工抵房的一位房產(chǎn)銷售向36氪透露，這類房源的售賣與一手房正常交易流程并無(wú)區(qū)別，但房源價(jià)格比售樓處渠道折讓20%以上。

為避免高額交易稅的產(chǎn)生，房企一般不會(huì)直接將房子過(guò)戶給工程方，而是會(huì)為其預(yù)留一定的銷售期限處理工抵房，而較低的銷售價(jià)格，則是工程方謀求回款所給出的優(yōu)惠。

前述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從業(yè)者表示，工抵房的產(chǎn)生多與房企現(xiàn)金流較為緊張有關(guān)，部分開(kāi)發(fā)商會(huì)在建樓前就與工程方達(dá)成約定，以部分房源抵賬，這在大連市場(chǎng)并不少見(jiàn)。其同時(shí)表示，如果有工抵房流向市場(chǎng)，大多意味著該樓盤或部分戶型并不暢銷。

在上海，同屬大華地產(chǎn)“公園系”的產(chǎn)品則受到了業(yè)主的質(zhì)疑。上海大華公園城市二、三期業(yè)主，于2022年11月針對(duì)小區(qū)環(huán)境減配進(jìn)行了集體維權(quán)，業(yè)主表示，此前開(kāi)發(fā)商承諾小區(qū)道路為人車分流，且路面由石板鋪設(shè)，而交房時(shí)卻只有瀝青路面，因此業(yè)主在社交媒體上將該項(xiàng)目稱為“瀝青城市”。

作者｜詹方歌

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