房地產稅討論再度升溫：土地出讓金收入銳減，經濟略有起色

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伴隨著房地產行業的調整，地方的土地出讓金最近兩年也出現了持續銳減的局面，根據國家統計局的數字，在2023年的1~2月份，全國范圍內的土地出讓金大約是3100多億，同比2022年是減少了16.55%，應該說這個降幅是比較大的，最主要的問題是在2022年全國的土地出讓金是66,000多億，同比2021年已經減少了23.2%，也就是土地出讓金出現了持續減少的局面。

實際上在最近的十年時間，我們來觀察土地出讓金呈現了明顯的兩個階段的變化，在2011年到2016年之間，土地出讓金整體來看是比較穩定在3萬多億這樣的水平，在2011年的時候是33,000多億，在2012年28,000多億，2013年的41,000多億，2014年是43,000億左右，2015年的時候和2011年大體相當是32,000多億不到到33,000億，其實即使到2016年我們知道出臺了新的當時刺激房地產以此來刺激經濟的一些政策，在2016年的時候，土地出讓金并沒有出現明顯的新的大幅上漲，全國范圍內也只有37,000多億，也就是說2011年到2016年之間，全國的土地出讓金的收入大體

都保持在3萬多億的水平，我們知道在此期間全國地方財政收入也是在不斷快速上漲的，這就意味著在那個階段里邊，土地出讓金占地方財政收入的比例甚至還是不斷下降的。

但是到了2017年之后，伴隨著房地產行業出現了房價的上漲，全國范圍內一二三線城市甚至包括縣城四五線城市也都出現了銷量大幅上漲、價格上漲以及土地拍賣火爆的局面，在這個情況下，2017年土地出讓金上了一個臺階，達到了52,000多億，這也是開天辟地第一次站上了5萬億這樣一個標志性的新水平，在此之后每年上一個臺階，到2018年的時候，土地出讓金變成了65,000多億，到2019年的時候占上了7萬億，達到74,000多億，2020年雖然說當時面臨著新冠肺炎疫情的這些不利因素的影響，但是全年的土地出讓金繼續上漲站上了8萬億，達到84,000多億。

但是在此之后，土地出讓金開始觸頂的現象，到2021年的時候，土地出讓金是達到了87,000多億，雖然說略微還有增長，但你注意了增長的幅度甚至不到3,000億，增長的比例只有3.5%，這是在過去的從2016年以來的土地出讓金增幅最低的一年，你可以把它理解為是觸頂的現象。

到2022年剛才講過了，土地出讓金就降到了66,000多億，降幅達到了23%點多，2023年的1~2月份，根據國家統計局所公布的數字，1~2月份的時候，土地出讓金的收入減少了16.55%，繼續減少。

目前來看，尤其是在三四線城市和一些縣城的地方，預計在未來的較長時間里邊，恐怕土地出讓金還會繼續有下降的壓力，因為對房地產不論是看整個發展的階段，還是人們對房地產的預期都發生改變了，尤其是在四五線的城市和小的縣城，我們知道在這些城市里面對土地出讓金的依賴卻又是更高了一些，反而是在北上廣深這樣的城市對于土地出讓金的依賴沒有那么高，恰恰是因為在這樣的城市里面，對于土地出讓金的依賴非常之高，但是土地出讓金在未來幾年難以繼續增長，所以就出現了由于土地出讓金減少所帶來的地方財政收入難以持續增長的壓力。

所以我想當面臨2023年的經濟出現了新的復蘇的背景下，我們看到在3月底的時候，中國發展高層論壇舉辦期間，前財政部長樓繼偉談到了說當經濟下一步明確復蘇之后，需要重新來考慮征收房地產稅的問題，所以一方面是要來解決地方政府的財政收入持續增長的稅源的問題，另外一方面一個背景就是2023年中國經濟出現了新的復蘇，在這個背景下，重新房地產稅的征收又開始進入到了政策討論者的視野里邊，但到底能不能最終落地和實現？下一節我們來討論這個問題。

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