中央對房地產的最新指示，很有啟發性

近期，住建部部長倪虹的一次主題演講，相信被不少地產人忽視了。

4月1日，倪虹出席中國電動汽車百人會論壇（2023），就“如何學習借鑒汽車產業、為人民群眾建好房子”，談了四點想法。

(資料圖片僅供參考)

第一，在設計上要像智能汽車一樣，以科技賦能住宅；

第二，在建造上，要像造汽車一樣造房子；

第三，在使用上，要像汽車一樣建立房屋的體檢和保險制度；

第四，在服務上，要像汽車4S店一樣搞好物業服務。

雖然房企學習制造業不是什么新鮮話題，但國家部委層面就此公開表態，還是非常罕見的。尤其“像汽車一樣建立房屋的體檢和保險制度”更是今年的新提法，具有風向標意義。

從前期的設計與建造，到后期的使用與物業服務，住建部呼吁全面學習汽車產業，背后究竟有何深意？給房企未來發展又帶來哪些啟示？且聽明源君一一道來。

加速地產數字化和智能化

助力數字中國建設

在設計上，倪虹表示要學習智能汽車，以科技賦能住宅。

眾所周知，目前智能汽車已經廣泛應用了5G、物聯網等新一代信息技術，大大改善了人們駕駛和出行的體驗。

相比之下，中國房地產雖然發展了40余年，可數字化應用程度依然偏低。

根據麥肯錫早期的數據，在中國眾多行業之中，房地產領域數字化程度不足10分（百分制），是數字化的洼地。

大力推行數字化在房地產領域的應用，明源君認為有兩個重要意義。

第一，數字經濟是我國未來經濟發展的主引擎，而房地產作為國民經濟的支柱產業，必須正確認識到發展數字化的重要性和緊迫性，不能拖后腿。

第二，數字化應用，除了能夠極大提升效率之外，還能更好地滿足人民群眾對美好生活的需求。

比如龍華金茂府就在科技基礎上疊加了智慧系統。進入房屋，呼叫“茂茂”，就會有一個語音機器人響應，可以根據你的命令調節溫度濕度、開關電器、開閉窗簾、播放背景音樂。

而且，這套智能系統不再是機械執行命令，而是會學習的。它會記得你的習慣，在你回家、離家、睡眠的時候，把環境調節到您最喜歡的場景。

倪虹也表示，要打造好房子，就需要運用數字化的手段，使房子成為科技來集成應用的重要載體，讓人民在房子里住得更健康，更安全，更方便。

大力發展裝配式建筑

降低對環境的負擔

在房屋建造上，倪虹表示要像造汽車一樣造房子。

眾所周知，汽車制造行業是當前自動化應用程度最高的行業之一，也是智能制造裝備應用最成熟的領域之一。正因如此，汽車行業在作業過程中，能夠大幅減少質量瑕疵，實現“精益生產”。

相比之下，國內房地產行業產業化程度依然較低。據住建部統計，2021年，裝配式建筑僅占建筑業新開工面積的24.5%，遠遠低于美國、日本等發達國家的裝配式建筑滲透率（均超70%）。

大力推行裝配式建筑，明源君認為有三點意義。

第一，裝配式建筑可以有效提升勞動生產率。

裝配式建筑是工業生產構件，施工現場腳手架及模板用量少，相應的施工工序也得以減少。而且與傳統建造方式相比，裝配式不受惡劣天氣的影響，工期更為可控。

比如深圳龍華區某項目，其將建筑整體拆分為6028個獨立空間單元，施工現場僅需要把每個單元像“搭積木”一樣精細化組裝，即可完成建設。算下來，項目建設周期僅為傳統建造方式的三分之一，可實現1年快速交付。

第二，裝配式建筑可以提高質量安全水平。

傳統建造方式受工人施工水平影響較大，工程質量難以控制。而裝配式建筑的構件，大多采用工廠化生產，質量好、精度高。而且裝配式建筑基本采用機械施工，可降低人為的施工失誤。

第三，裝配式建筑可以降低對環境的負擔。

相較于傳統建筑，裝配式建筑最核心的優勢是降低污染和排放。

據業內資深專家測算，采用裝配式建筑各類裝配式建筑在建造階段碳排放相較于現澆能夠下降約20%；全生命周期下，由于采用新型材料，碳排放可下降接近40%。

比如前面提到的龍華項目，其在大范圍應用裝配式技術后，可以節省70%以上現場用工量，減少超過75%的建筑廢棄物。

位于北京的某項目，采用“5+2+X”建筑工業化體系，通過智慧建造體系實現智能互聯工地、綠色環保工地，提升質量與效率同時實現節能減排。

當然，目前房地產行業也有相對領先的房企，可以做到像造汽車一樣造房子了。比較典型的是具有制造業背景的美的置業。

比如他們智能精裝一體化，AI設計創新性的實現從精裝方案選配到效果一鍵智能完成設計，一鍵輸出成本清單/施工圖紙/營銷VR，一天完成方案精裝圖紙，全面拉通精裝業務全領域！

效率的提升和成本的節省是十分驚人的：設計、算量，從原來的30天下降到1天；精裝套圖費用，從原來的40萬下降到0，還能節省50%的無效成本。

與此同時，還支持創新產品可視化設計，并為產品迭代提代完整部品統計數據。

建立房屋體檢和質量保險制度

維護人民群眾生命財產安全

在使用上，倪虹表示要像汽車一樣建立房屋定期體檢和質量保險制度。

眾所周知，為了及時消除車輛安全隱患，督促加強汽車的維護保養，減少交通事故的發生，《道路交通安全法實施條例》規定，機動車應當從注冊登記之日起，根據使用年限進行安全技術檢驗。

同時，每位車主還必須為名下車輛繳納機動車交通事故責任強制保險。

相比之下，中國城鎮化發展到現在，很多老房子可能存在一定的安全隱患，但相應的房屋體檢制度和房屋質量保險制度，卻遲遲沒有建立。

2022年，“4·29長沙樓房坍塌事故”發生后，住建部召開視頻會議，提出要研究建立房屋體檢制度，強化房屋全生命周期的安全保障；要研究建立房屋質量保險制度，以市場化手段進一步完善工程質量安全監管機制。

今年3月，住房和城鄉建設部等15部門發布《關于加強經營性自建房安全管理的通知》，提出各地要積極探索創新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢和房屋質量保險試點，健全房屋安全管理制度，加快出臺地方性法規。

同月，福建省住房和城鄉建設廳發布《通知》，提出試行房屋“體檢+保險”社會化治理，鼓勵由保險公司承保并委托三方專業機構定期巡檢，做好監測預警和解危處置。

建立房屋定期體檢和質量保險制度，意義重大。

第一，房屋定期體檢，可及時消除安全隱患。

房屋如同人的生命一樣，也具有生命周期。隨著房齡增長，老舊住房的安全隱患日漸突出，經常會出現設備老化、屋面滲漏、外墻脫落等問題。中消協每年發布的商品房投訴情況報告，房屋質量一直是維權投訴的重災區。

因此，應對學習汽車行業的做法，建立房屋定期體檢制度，按照房屋的建成年代、功能類型確定體檢的頻次，來及時查找和發現問題，并有針對性提出整改措施，消除安全隱患。

比如美國每年都會檢查住宅房屋的安全和衛生狀況，以確定其是否符合當地建筑條例和安全標準。這些檢查通常由當地政府聘請的專業檢查人員進行，并根據檢查結果出具相應的報告。

第二，實施房屋質量保險制度，可以有效提高房屋質量。

事實上，很多國家都已經實施房屋質量保險制度，最長的已有將近百年歷史。就實際效果看，主要有幾個方面：保障業主和購房者利益；提高房屋質量，減少社會成本；落實法律責任，實現法律分配正義。

但目前國內主流的房屋保險屬家庭財產保險范疇，主要保障火災、爆炸、雷擊等自然災害和意外事故造成的房屋損失，對于房屋質量的保障還是一片空白。

因此，應盡快通過市場化手段，建立房屋質量保險制度，為房屋提供全生命周期的安全保障，切實維護人民群眾的生命財產安全。

建立搶單平臺

提高物業公司服務水平

在服務上，倪虹表示，4S店為汽車提供了全方位、一站式的服務。好的房子也應該有好的服務，好的服務要靠好的物業。

什么是好的物業，明源君認為，最主要是看一家物業公司的迅速反應能力。

傳統住宅物管服務的主要內容是“四保一服”，保安、保潔、保綠、保修、客服。這其中，業主臨時提出的報事報修、投訴建議等問題，最為考驗物企的服務力。

也恰恰是在這個環節上，多數傳統物企沒有做到位。

比如業主火急火燎需要報修，物業客服電話卻一直占線；好不容易接通電話，維修人員卻遲遲未到，只能反復催促客服人員；還有的傳統物業，服務工單的流轉只依靠人工推進，溝通成本高且效率低下，無法及時處理業主的訴求，甚至出現服務工單遺漏的現象。

倪虹表示，基于以上痛點，現在一些物業企業也積極探索一些新的業態和模式，比如有的物業服務建立了搶單平臺，業主可以通過手機APP提交維修需求，物業人員通過搶單的方式進行處理。

傳統的方式就是家里哪壞了，等著維修人員上門維修，可能一個小區只有一個維修人員，修完上家才能修下家，現在可以通過搶單的方式，把一個片區的維修人員整合起來，讓有困難的群眾能夠更快地得到有效服務，既提高了業主的需求響應和處置效率，又提升了業主的居住體驗。

比如融創華南提出的歸心社區“全景服務體系”，就整合了線上線下服務平臺，為客戶提供7*24全時在線的咨詢建議、報事報修、投訴監督等服務，力求第一時間解決問題。

而即時評價系統，則可以第一時間點評剛剛享受的服務，這相當于是融創內部的一個大眾點評網，是賞罰的依據，也是改善服務的數據參考。

注：各位地產朋友想和明源君進一步交流，可以直接加本文微信號（-ab19650618），麻煩注明房企+職務+姓名。

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