天天報(bào)道:房企虧損-翻盤啟示錄

來源/地產(chǎn)八卦女 陳慶

(相關(guān)資料圖)

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大家好，我是八卦女主筆陳慶。

三月過去，又是一年財(cái)報(bào)季。2022年，50強(qiáng)房企，陸續(xù)公布業(yè)績，大部分都虧損嚴(yán)重。

融創(chuàng)地產(chǎn)，2022年虧損270億

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，2022年虧損150億

雅居樂，2022年虧損140億

旭輝地產(chǎn)，2022年虧損130億

碧桂園，2022年虧損55億

正榮地產(chǎn)，2022年虧損125億

龍光地產(chǎn)，2022年虧損70億

其他地產(chǎn)公司的虧損金額，看下面的圖片。

▲正所謂，酒醉方知情重，涅槃才懂炎涼！

坦白說，對于房企虧損，現(xiàn)在老百姓看不懂了。

要知道，最近幾十年，老百姓省吃儉用，沒日沒夜的加班掙錢，最后混了個(gè)全民負(fù)債，光是房貨，全民就欠了41萬億。

老百姓買那么多房子，房地產(chǎn)企業(yè)總該賺到錢了，結(jié)果房企也欠了20多萬億。

對此，房企說是拿地成本太高，肯定地方賣地把錢掙了。這么一想有道理，結(jié)果地方政府也欠債，而且地方債總額超60萬億，很多地方連公務(wù)員工資都發(fā)不下來。

▲2022年各省負(fù)債情況，其中負(fù)債前五名分別是廣東、山東、江蘇、浙江和四川，都是全國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域，均屬財(cái)賦重地。

如此，中國搞了30年房地產(chǎn)，結(jié)果老百姓欠債，開發(fā)商欠債，地方欠債，三方欠債120萬億，那么錢去哪兒了？

對此，我的看法是，房地產(chǎn)開發(fā)，確實(shí)讓國內(nèi)城市建設(shè)、道路基建等沉淀了很多資金，畢竟城市居住環(huán)境越來越好，配套等越來越完善，這些都是要花錢的。

而在房開領(lǐng)域里，真正賺錢的，其實(shí)是銀行。去年經(jīng)濟(jì)大幅下滑的情況下，六家國有大行均年賺千億。其中，工行和建行年賺3000億，按照365天每年計(jì)算，六家國有銀行合計(jì)日賺約36.94億元。

當(dāng)然，這個(gè)是題外話。只能說，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，房企并不是站在最頂端的。

巨額虧損之下，真正能翻盤的房企，風(fēng)險(xiǎn)真正能出清的，不過雅居樂、龍光、佳兆業(yè)、融創(chuàng)等少部分房企而已。

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說起佳兆業(yè)，這家創(chuàng)立于香港，起家于深圳的房企，有過從萬科手中奪走深圳四冠王的高光，也曾面臨過生死關(guān)頭，在2014-2015年曾遭遇鎖盤危機(jī)，后危機(jī)解除后重獲新生，幾經(jīng)波折，在業(yè)內(nèi)有“不死鳥”之稱。

▲當(dāng)一眾房企還處在飄搖之中，佳兆業(yè)率先復(fù)牌。

為什么佳兆業(yè)能夠成功上岸？這與佳兆業(yè)的土儲質(zhì)量比較優(yōu)良有關(guān)，尤其是佳兆業(yè)在城市更新領(lǐng)域有著領(lǐng)先地位。

▲截至2022年12月31日，集團(tuán)擁有土地儲備2753萬平方米，可售貨值約4100億元，其中約59%位于粵港澳大灣區(qū)，現(xiàn)有土地儲備足夠支撐未來6-8年發(fā)展所需。

目前，佳兆業(yè)戰(zhàn)略聚焦城市更新24年，已累計(jì)成功轉(zhuǎn)化43個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積近1600萬平方米，在歷史、理念、團(tuán)隊(duì)、模式、規(guī)模等五大方面已經(jīng)構(gòu)筑行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢。

事實(shí)上，從佳兆業(yè)開發(fā)的第一個(gè)樓盤“桂芳園”開始，佳兆業(yè)就開始了“舊改之王”的修煉之路。

相比普通住宅開發(fā)，舊改拿地價(jià)格低，且相較招拍掛開發(fā)商的規(guī)劃調(diào)整空間更大，毛利率更高。很長時(shí)間以來，佳兆業(yè)的毛利率都在30%甚至40%，開發(fā)商同行則大多在20%-30%徘徊。

但同時(shí)，舊改也存在開發(fā)周期長，風(fēng)險(xiǎn)高，產(chǎn)權(quán)分散等難題，和政府、拆遷戶打交道的繁瑣，讓許多地產(chǎn)商對舊改望而卻步。真正要把城市改造做得專業(yè)、漂亮，遠(yuǎn)不是砸錢就能完成的。

為此，2011年，佳兆業(yè)集團(tuán)組建了國內(nèi)第一家專業(yè)城市更新公司——佳兆業(yè)置業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司，之后更名為佳兆業(yè)城市更新集團(tuán)。精通規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)談判、法律專家等舊改專業(yè)人才扎根于此，形成一整套系統(tǒng)的舊改作業(yè)流程和管理規(guī)范。

截至2022年12月31日，佳兆業(yè)仍有100多個(gè)城市更新項(xiàng)目尚未納入土地儲備，占地面積5000多萬平方米。其計(jì)劃通過每年的持續(xù)轉(zhuǎn)化，將城市更新儲備補(bǔ)充為優(yōu)質(zhì)貨源，預(yù)計(jì)2023-2025年在包括廣州、深圳、東莞大灣區(qū)核心城市轉(zhuǎn)化可售貨值1530億元。

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坦白說，正是因?yàn)閾碛袃?yōu)質(zhì)的土地和項(xiàng)目，這是佳兆業(yè)翻盤最大的底氣。

例如，今年的市場小陽春，佳兆業(yè)抓住機(jī)會，銷售環(huán)比大幅增長。例如東莞全域取消限購，在熱銷項(xiàng)目碧海云天的幫助下，佳兆業(yè)蟬聯(lián)東莞市房企銷售榜銷售面積、銷售金額雙榜冠軍。

而另一方面，佳兆業(yè)積極應(yīng)對、不躺平，在這一輪債務(wù)危機(jī)中廣結(jié)善緣。這也是佳兆業(yè)能夠上岸的第二個(gè)原因。

在風(fēng)險(xiǎn)化解過程中，佳兆業(yè)探索出了“央企 +AMC+出險(xiǎn)企業(yè)”等多條紓困路徑，相繼盤活核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。中信系、中國信達(dá)、招商蛇口、長城資產(chǎn)等合作伙伴，均化身“白衣騎士”，救佳兆業(yè)于水火。

▲4月2日，基于佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等大灣區(qū)核心城市的城市更新儲備資源，佳兆業(yè)與招商蛇口、長城資產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

由此，在央企以及AMC的共同努力下，佳兆業(yè)旗下項(xiàng)目順利施工、開盤銷售。相比部分躺平的房企，佳兆業(yè)贏得了極大的自主權(quán)。

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小時(shí)候讀過“爛柯人”的故事，很短的時(shí)間內(nèi)經(jīng)歷滄桑巨變，如今地產(chǎn)行業(yè)，也是一樣。

目前地產(chǎn)的狀態(tài)是：出清已經(jīng)接近尾聲，行業(yè)站在了新一輪周期的起點(diǎn)。

就像古人所說，“沉舟側(cè)畔千帆過，病樹前頭萬木春”、“雪壓竹枝低復(fù)舉，風(fēng)吹山角晦還明”，地產(chǎn)行業(yè)作為民生行業(yè)，是不會消失的。

只是相對于兩年以前，像以前那樣高薪和光明的發(fā)展前景，可能很難再有了。房地產(chǎn)企業(yè)，將隨著抗壓能級的不同，而產(chǎn)生大分化。

而像佳兆業(yè)這樣，注重項(xiàng)目和產(chǎn)品布局，在城市更新等某一方面有足夠優(yōu)勢的房企，仍會得到較好的發(fā)展機(jī)會。

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