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    【環(huán)球報資訊】地產(chǎn)化債,誠意與火種

    來源: 郎club2023-04-07 07:38:47
      

    多年后,地產(chǎn)行業(yè)談起2023年的春天,一定會談到一個現(xiàn)象,那就是“化債熱”。


    (資料圖片僅供參考)

    2023年以來,隨著各種利好政策落地,樓市整體預(yù)期有所好轉(zhuǎn),總體溫和復(fù)蘇。這種大環(huán)境下,出險房企自救動作順勢跟著加快。

    我粗略數(shù)了下,2月份以來,已經(jīng)有包括恒大、奧園、旭輝、融創(chuàng)、世茂、正榮等超過10家,過去位列中頭部的房企,在“化債”動作上有了新進展。特別是整體難度比較高的境外債,不少出險房企取得了實質(zhì)性進展。

    4月3日,作為地產(chǎn)行業(yè)下游的易居企業(yè)控股(02048),也宣布了境外債重組方案,并獲得了單一大股東阿里的同意票,當天易居股票大漲58%。

    整個地產(chǎn)行業(yè)的“化債”肉眼可見在提速,都在搶春風化暖的窗口期。

    目前大家關(guān)心這些企業(yè)的債務(wù)重組時,都會關(guān)心方案誠意度如何。這肯定也是債權(quán)人看中的,只有欠債人傾囊而出,才能給投資人信心。

    易居反思,過去因為過度追求規(guī)模,以及頭部客戶集中度高,導(dǎo)致應(yīng)收賬款積累和大量壞賬。對于未來,易居表示將不再追求規(guī)模的發(fā)展,轉(zhuǎn)向追求有質(zhì)量的發(fā)展。

    孫宏斌也進行了反思,指出過去過于樂觀和激進。集體反思,「立正挨打」,都在傳遞給投資者積極的信號。

    能不能化債成功決定生死,其實到了這種時候,能拿出方案不缺誠意,甚至不介意把褲兜翻出來給你看。

    再說得直接點,就剩一條底褲時,誠意是最基本的通行證。

    拿被熱議的融創(chuàng)境外債案來說,給債權(quán)人提供多種置換債務(wù)的方式,可轉(zhuǎn)換債券、強制可轉(zhuǎn)換債券、轉(zhuǎn)換為部分融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)、置換新票據(jù)等,債權(quán)人既可以將全部或部分債權(quán)轉(zhuǎn)換為股權(quán),提前變現(xiàn),也可以選擇繼續(xù)持有債權(quán),給債權(quán)人較為靈活的決策空間,且對所有大小債權(quán)人一視同仁。這是一種誠意。

    孫宏斌掏出的4.5億美元也轉(zhuǎn)成融創(chuàng)中國股權(quán),和債權(quán)人一起捆綁。這也是一種誠意。

    再說最近的易居,這家不同于房企的輕資產(chǎn)型公司,化債方案最主要的思路和房企一樣,也是拿出核心資產(chǎn)。

    裝著「房地產(chǎn)數(shù)據(jù)與咨詢業(yè)務(wù)」的克而瑞,裝著「在線房地產(chǎn)營銷服務(wù)業(yè)務(wù)」的天貓好房和樂居,易居把這兩塊最核心資產(chǎn)的65%股權(quán)置出。也就是說,易居把控股權(quán)交出去了,這對創(chuàng)始人和管理層而言,肯定是舍不得的。

    通過核心資產(chǎn)的65%股權(quán)抵債,股東供股籌集4.8億元港幣,現(xiàn)金支付債權(quán)人一部分現(xiàn)金和本息收益,并承諾大股東包銷,易居這套化債組合拳,可以讓債權(quán)人較短時間內(nèi)獲得債券償付,也保留了債權(quán)人對潛在股權(quán)上升收益的可能性。同樣是滿滿的誠意。

    誠意之外,我覺得更值得關(guān)注的是有沒有“火種”。

    化債自救就好比泅渡過河,不管用什么方式,到岸是首要目標,也是最基本的前提。

    但如果過河之后只剩最后一口氣,這種上岸只是延緩死亡,債權(quán)人拿不回權(quán)益,沒有意義。

    所以孫宏斌在境外債務(wù)重組說明會上強調(diào),必須是系統(tǒng)周全,能支持公司真正恢復(fù)過來的債務(wù)重組。經(jīng)營動作上,融創(chuàng)過去一年力保交付,同時保護價值,不再低價處理核心資產(chǎn),保留了用發(fā)展來化解流動性的可能。

    易居化債方案,阿里投下關(guān)鍵一票,相當于給了一塊過河木筏,可以幫助易居盡快上岸。

    聞訊,市場反手買了個“大漲”。

    冷靜下來,大家再去看易居的方案,我認為值得關(guān)注其中一條:

    拿出重組資產(chǎn)的15%股權(quán)激勵經(jīng)營管理層。

    這一招等于把核心團隊和企業(yè)作了深度捆綁,輕資產(chǎn)的服務(wù)型企業(yè),最值錢的是人,專業(yè)的團隊就是易居希望的“火種”。

    交出控制權(quán)后,易居保留了營銷代理和營銷渠道兩大基石業(yè)務(wù),同時克而瑞、天貓好房、樂居的運營權(quán)抓在手上,如此一來,只要易居能走出債務(wù)困境,團隊就會是企業(yè)恢復(fù)經(jīng)營的一大利器。

    自救熱潮下,大家都在化債,到底在化什么,這是一個問題。

    誠意,是償債意愿,火種,是償債能力。

    一個都不能少。

    郁亮判斷,未來房地產(chǎn)新房市場,仍然能在一段時間內(nèi)保持每年12億平米左右的需求。

    保利發(fā)展研究院發(fā)布的《2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》認為:未來5年,全國新房年銷售額將保持在10萬億元以上,包括二手房在內(nèi)的話,則超20萬億元。

    駱駝瘦了,但駱駝還是很大,未來的房地產(chǎn)行業(yè)依舊能容得下很多企業(yè)。

    出險企業(yè)也有機會殺回來,只不過機會不是均等的。

    化債大考,是新一輪分化的開始。

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    責任編輯:sdnew003

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