解局 | 綠城被詬病的與改變：低權(quán)益銷售與投資朋友圈

觀點(diǎn)網(wǎng)2023年一季度的市場(chǎng)，確實(shí)回溫不少。

近期，綠城對(duì)外披露前三月銷售數(shù)據(jù)，一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)總合同銷售額約613億元（含代建），同比增長(zhǎng)27.18%，總合同銷售面積約260萬平方米。

(資料圖片僅供參考)

當(dāng)中，綠城集團(tuán)自投項(xiàng)目取得合同銷售金額約491億元，歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額約為303億元。

值得關(guān)注的是，這是綠城近期最高的權(quán)益金額。

2021與2022年，綠城一季度權(quán)益銷售金額分別為280億元（52%）與192億元（51.2%）。可以發(fā)現(xiàn)，權(quán)益銷售比從約五成比例提升到61.71%。

過去，綠城的低權(quán)益一直頗受詬病，在2022年88.95億元利潤(rùn)中，公司股東應(yīng)占利潤(rùn)27.56億元，上一年為44.69億元，同比下降約38.33%；而非控股股東利潤(rùn)為61.39億元，上一年為32.18億元，同比提升約90.78%。

這是綠城多年前低權(quán)益所帶來的“后遺癥”。

能否改變低權(quán)益銷售？

對(duì)此，該公司管理層曾表示，2022年綠城權(quán)益比例大幅提升，接下來隨著權(quán)益比例的提高，少數(shù)股東損益占比比較大的問題會(huì)逐步解決。

公告顯示，2023年3月，綠城集團(tuán)自投項(xiàng)目銷售金額約為264億元，銷售面積約80萬平方米，銷售均價(jià)約為每平方32987元。

“目前看，市場(chǎng)整體已出現(xiàn)回暖跡象，但熱度和可持續(xù)性仍需市場(chǎng)檢驗(yàn)，所以對(duì)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。”綠城中國(guó)管理層曾于業(yè)績(jī)會(huì)介紹，市場(chǎng)銷售二月份出現(xiàn)回暖趨勢(shì)，綠城重點(diǎn)續(xù)銷監(jiān)測(cè)項(xiàng)目二月份來訪環(huán)比提升1.5-2倍，日均新增協(xié)議環(huán)比提升約1.5倍。

三月，存量項(xiàng)目的日均來訪量有小幅調(diào)整，當(dāng)中二月漲幅比較高的城市（濟(jì)南、石家莊、杭州等），在二月需求集中釋放后逐漸趨穩(wěn)，同時(shí)外部競(jìng)品增加，綠城調(diào)升了部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格，其管理層認(rèn)為，整體來訪量好于去年四季度和今年一月。

市場(chǎng)預(yù)期，綠城三月較高的供貨量是其實(shí)現(xiàn)較高銷售的基礎(chǔ)。據(jù)悉，綠城中國(guó)于三月的整體推盤量高于前兩月，比如杭州、深圳項(xiàng)目新開或者加推。

體現(xiàn)在銷售上，綠城三月單月自投項(xiàng)目銷售金額同比增長(zhǎng)75%，環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)到67%。

一季度，綠城集團(tuán)累計(jì)取得合同銷售金額約491億元，合同銷售面積約170萬平方米；其中歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額約為303億元。

其中，代建業(yè)務(wù)占較大比例，2023年3月，綠城集團(tuán)以綠城品牌銷售的代建管理項(xiàng)目取得合同銷售金額約56億元，合同銷售面積約44萬平方米。一季度，綠城集團(tuán)代建項(xiàng)目累計(jì)取得合同銷售面積約90萬平方米，合同銷售金額約為122億元。

綜上，截至前三月，綠城集團(tuán)累計(jì)取得總合同銷售面積約260萬平方米，總合同銷售金額約613億元，這一數(shù)據(jù)比2022年增長(zhǎng)27.18%。

基于對(duì)存量和新增的初步預(yù)估，綠城中國(guó)預(yù)計(jì)2023年銷售規(guī)模和2022年基本相當(dāng)。數(shù)據(jù)顯示，2023年綠城中國(guó)全口徑可售貨值3601億元，其中自投部分可售貨值2476億元，一二線城市占比80%，約計(jì)1993億元。

從區(qū)域分布上來看，長(zhǎng)三角比重持續(xù)提升，達(dá)到55%，其中杭州394億元，上海146億元，環(huán)渤海接近19%。

類型分布來看，存量供貨1415億元，占比57%，新增供貨1061億元，占比43%。

據(jù)管理層分析，在不考慮2023年新拿地的情況下，保守估計(jì)按照2022年市場(chǎng)行情和實(shí)際完成去化率（60%-65%），綠城中國(guó)現(xiàn)有存量貨源預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)1500-1600億元銷售額。

“目前土地市場(chǎng)不確定性較多，即便按照去年的新增貨值和當(dāng)年轉(zhuǎn)化的情況來看，今年銷售額也是有保障的。”管理層如是表示。

另外管理層亦認(rèn)為，今年新拿項(xiàng)目保證大部分在年內(nèi)供貨，去年以銷定產(chǎn)的部分項(xiàng)目，如果市場(chǎng)顯著回暖，可以供應(yīng)出來。

觀點(diǎn)新媒體了解到，三月和二季度末、三季度將是綠城供貨高峰期。據(jù)綠城官方披露，4月，綠城在售項(xiàng)目有天津水西云廬、杭州山瀾桂語軒、衢州鹿鳴未來社區(qū)、衢州蘭園、寧波春來云潮、武漢桂語朝陽、奉化鳳麓和鳴、杭州江畔錦園、西安南山云廬等。

投資朋友圈與搶地

3月，綠城接連“搶地”，包括以7.2億元競(jìng)得西安1宗商住用地；3月27日，以總價(jià)約11億元競(jìng)得嘉興一宗宅地；3月31日，以10.82億元競(jìng)得大連一宗涉宅地塊。

在3月29日杭州第二批集中供地中，綠城中國(guó)分別以32.46億元和底價(jià)5.38億元摘得兩幅地塊。

可以看到，大本營(yíng)杭州之外，綠城在探尋更多城市的機(jī)會(huì)。據(jù)觀點(diǎn)新媒體獲悉，土地投資方面，綠城2022年新增27個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約408萬平方米，權(quán)益土地款408億元，平均樓面價(jià)約每平方米14620元，預(yù)計(jì)可售貨值達(dá)1037億元。

新增貨值中，杭州、北京與上海這三城新增貨值占比達(dá)82%，另有10%新增貨值位于其他二線城市，三四線占比為8%。由于新增貨值多聚焦在北京、上海、杭州，市場(chǎng)認(rèn)為這些投資能快速轉(zhuǎn)化為當(dāng)年銷售額。

對(duì)于2023年的投資布局，綠城中國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰曾言：“去年的打法很難在今年得以實(shí)施，今年核心城市、核心地塊競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，三四線城市相對(duì)邊緣地塊可以底價(jià)獲取，但是風(fēng)險(xiǎn)就比較大。”

他表示，綠城接下來會(huì)使用差異化的投資策略，首先還是要在選定的、反復(fù)研究的核心城市里做底倉式的投資，但這有可能“吃不飽”，所以有可能在相對(duì)安全的區(qū)域里面做一些精準(zhǔn)投資，即“投一成一”的打法。

或許，今年綠城除了爭(zhēng)取核心區(qū)域的地塊，會(huì)在一二線城市邊緣地區(qū)以及在三四線城市下沉拿地，爭(zhēng)取更多利潤(rùn)。

因此，綠城仍在擴(kuò)大“朋友圈”。

例如剛剛過去的4月7日，綠城中國(guó)與物產(chǎn)中大舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，雙方將在康養(yǎng)服務(wù)、供應(yīng)鏈及特資平臺(tái)等領(lǐng)域開展深入合作。

同樣是4月7日，作為代建平臺(tái)的綠城管理也不甘落后，與勤誠達(dá)集團(tuán)、深圳前海潤(rùn)禾投資管理有限公司正式簽署《全面戰(zhàn)略合作協(xié)議》。

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