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前幾天，坐擁京滬八大商業(yè)的SOHO中國又有了工商變更。繼去年卸任上市公司董事長后，潘石屹又卸任了北京搜候房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的董事長和法人，張欣也卸任了副董事長。

(相關(guān)資料圖)

北京搜候公司注冊于2004年，開發(fā)了包括三里屯SOHO在內(nèi)的多個商業(yè)，是SOHO中國的核心公司。

消失傳出來，網(wǎng)友又沸沸揚揚地討論，老潘這次是真的退場了。有意思的是，兩口子同時辭職，SOHO中國這兩天的股價，不跌反漲。

2007年做三里屯SOHO前，老潘曾在香港太古廣場與首創(chuàng)董事長劉曉光偶遇。一個當時是中國商業(yè)地產(chǎn)明星老板，一個是地產(chǎn)圈帶頭大哥，兩個人逛完太古后，不約而同地感慨：

要是能在北京做出這么一個商業(yè)，該多棒。

三里屯的前身，叫“三里墳”。這里埋著攝政王多爾袞，和康熙弟弟恭親王。八國聯(lián)軍侵華，俄軍在此屯兵，于是更名為“三里屯”。

2009年，老潘的三里屯SOHO交付。幾乎同時交付的，還有三里屯太古里。太古里很快人流如織，將三里屯推至北京時尚中心。但一街之隔的三里屯SOHO，長時間里空空蕩蕩。

老潘后來跟公司高管沮喪地說，商業(yè)地產(chǎn)這活，對于內(nèi)地開發(fā)商是一場幻夢。

在此之前，王石也在內(nèi)部講，如果萬科要去搞商業(yè)地產(chǎn)，即使躺在棺材里他也要反對。

老潘和王石對于商業(yè)的畏難情緒，也傳染給了中國其他地產(chǎn)商。很長一段時間內(nèi)，習(xí)慣于掙快錢的開發(fā)商，都不會碰商業(yè)地產(chǎn)。就算接手，有時也是掛羊頭賣狗肉罷了。

也是北京搜候公司注冊的那一年冬天，12月9日，深圳羅湖，有個購物中心開業(yè)了。如果老潘當時看過這個商業(yè)，他應(yīng)該會收回上述那句話。

這個購物中心光統(tǒng)籌設(shè)計，就花了三年時間。他們請來了全球頂尖的零售業(yè)顧問機構(gòu)做前期市場調(diào)查，跑遍了日本、香港、美國等近百個著名購物中心，光是研究報告就寫了300多頁。

但開業(yè)后，這個猶如東京銀座的商業(yè)綜合體就引起了轟動。大家被300個品牌門店給震了：

好多牌子是第一次進入大陸市場。

這個商業(yè)叫深圳萬象城，是華潤做的第一個購物中心，但就是這個商業(yè)，讓羅湖成為深圳第一個真正意義上的CBD。十九年過去了，萬象城依然是中國Shopping Mall的范本，華南最受歡迎的購物中心。

所以誰說中國人就干不好商業(yè)地產(chǎn)？關(guān)鍵還是得看是誰在干，有沒有下真功夫，忍不忍得了寂寞。

過去兩年，廣東中山的網(wǎng)友也很喜歡討論一個問題：

剛開業(yè)沒兩年的金鷹廣場，怎么就沒人了？

中山網(wǎng)友們口中的金鷹廣場，是一位祖籍中山的古姓歸國華僑投資建設(shè)的。位于新舊城區(qū)交接之處，2019年開業(yè)。

別看古總身在馬來西亞，但一心惦記家鄉(xiāng)。這位馬來西亞著名企業(yè)家勵志要支持家鄉(xiāng)建設(shè)，后來一出手就是30個億，要蓋一個綜合體，里面有商業(yè)地產(chǎn)、酒店、廣場、公寓，光是停車位就建了3000多個。

就是這么一個投入巨大，萬眾矚目的項目，剛開業(yè)沒多久，就遇上了疫情。再加上各種因素，開始變得鮮有人光顧，用中山當?shù)厝说脑拋碚f：

真系揾食艱難啊。

古總看在眼里急在心里。他想了很久，決定：

還是找活好的運營吧。

他找的活兒倍好的，就是萬象城的運營商：華潤萬象生活。

從深圳萬象城開始，華潤形成了萬象城和萬象匯為代表的商業(yè)產(chǎn)品線。這兩個金字招牌在全國49個城市落地了80多個，落地一個，火一個。

也是從萬象城開始，“一座城改變一座城”的口號，在圈內(nèi)廣為流傳。

原本，萬象生活團隊一直在運營自己的商業(yè)。但很多陰錯陽差拿了商業(yè)的開發(fā)商，紛紛慕名過來學(xué)習(xí)，請教，甚至邀請他們幫忙運營自己的購物中心。

這兩年，他們被打動了，決定把自己積累了二十年的商業(yè)運營經(jīng)驗，對外輸出，幫助業(yè)主改造、運營和管理商業(yè)。

金鷹廣場是他們2021年年底接手的。萬象生活團隊一進駐金鷹廣場，就發(fā)現(xiàn)了一些細節(jié)上的問題。

廣場外立面深色不透明，讓人看不清商場內(nèi)部，難以激起購物欲望；大門口店鋪是個名不見經(jīng)傳的零售商，顯得很低端；商城的燈光從色溫到流明也都有問題。昏暗的光線讓人有商場要倒閉的錯覺。

30個億的大項目，投入、用料都很足，但他們自己不知道問題出在哪里。比如二樓本該店鋪林立，人流如織，結(jié)果原先團隊只放了一家店：

以純。

萬象生活團隊進去之后，他們只用了9個月時間，就完成了改造。凌亂的設(shè)計、昏暗的燈光、繁復(fù)的設(shè)計，全部都被修改，取而代之的是一個明亮、整潔和一目了然的商場。

同樣的空間，原本商場內(nèi)只有90多家商戶，現(xiàn)在硬生生被萬象生活改成了200多家。原有的商戶基本被清空，留下的兩家，一家是業(yè)主自己的商店，另一家，是門口的星巴克。

萬象生活用自己長期積累的資源，一口氣完成了整個商場的品牌替換。其中有70多家品牌商戶，都是第一次進駐中山。

除了硬件，軟件上萬象生活也提供了一整套服務(wù)。從商場保潔到保安門衛(wèi)，從商場的營銷活動、推廣到招商，他們?nèi)扛脑焱瓿伞?/p>

改造前，金鷹廣場全年的零售額就在5000萬左右。改造后更名為石岐萬象匯，去年年底開業(yè)，一個月零售額就突破了6000萬，租金、人流量擴大了整整三倍。

就連商超門口的羅森便利店，開業(yè)第一天營業(yè)額就接近100萬。不少人專門開車來掃貨。

此前，廣場一到晚上不是跳廣場舞的大媽，就是滑滑板的小學(xué)生，年輕人好像都不見了。

經(jīng)過萬象生活改造之后的石岐萬象匯，年輕人突然多了起來。大家在咖啡店里閑聊，在商場里購物。中山的年輕人第一次發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在逛街，不再需要開車一個多小時去深圳或珠海了。很多品牌和餐飲，在中山就能完成消費了。

對中山這座城市來說，金鷹廣場這個地標建筑重新煥發(fā)活力，更是提振了當?shù)貙Ω脑旌驼衽d老城區(qū)的信心。從去年12月重新開業(yè)到現(xiàn)在，石岐萬象匯周邊的房租，已經(jīng)漲了500一個月。

除了石岐萬象匯，乃悟還和萬象生活的另外幾位業(yè)主方聊過。他們之前都是運營得不太好的購物中心，把萬象生活團隊請過去之后，對他們都有兩個深刻印象：

專業(yè)、誠信。

每一層樓應(yīng)該放什么樣的產(chǎn)品，母嬰室該如何設(shè)計，什么季節(jié)針對什么產(chǎn)品進行促銷，甚至就連商家自己的logo應(yīng)該用多大的字號，萬象生活都有嚴格的規(guī)范。

比如位于深圳的布吉萬象匯，運營團隊進駐后就發(fā)現(xiàn)，飯店的對面店鋪應(yīng)該放上親子、母嬰店鋪。因為很多寶媽帶孩子出來吃飯，順便都會逛逛這些店鋪。

正是靠著這種豐富的實操經(jīng)驗，萬象生活迅速成為中國存量商業(yè)領(lǐng)域最優(yōu)秀的運營商：通過專業(yè)化改造，把很多業(yè)主一度想放棄的商業(yè)項目，重新變成城市的商業(yè)地標。

乃悟看了下，萬象生活去年運營的項目出租率都在96%以上，86個項目里，有69個項目位居所在城市銷售額前三名，單個項目運營能力堪稱強悍。

上市以來，萬象生活對外拓展的非華潤商業(yè)項目共計有25個，這個數(shù)字還在不斷滾大。

乃悟橫向?qū)Ρ纫幌隆Ｈf象生活運營的商業(yè)全國數(shù)量只有萬達商業(yè)的八分之一，但他們的租金收入?yún)s是對方的三分之一：

平均一平米的租金是對方的三倍。

大家都知道，去年疫情反復(fù)，線下哀鴻遍野，很多大公司紛紛裁員。萬象生活主動給租戶減免23億的租金后，購物中心租金收入仍然達到158億，保持了4%以上的增長。

中國物管行業(yè)市盈率和市值最高的公司，并非浪得虛名。去年年底，在上市兩周年之際，萬象生活晉升為恒生指數(shù)成份股。

華潤萬象生活是在2020年12月9日上市的，這個日子其實是精挑細選過的。2004年12月9月，是他們第一個項目深圳萬象城開業(yè)的日子。他們甚至還精心挑選了股票代碼：

1209。

大星念叨著1209，腰兒能久，誰用誰知道。

加 乃悟微信：yangnw0705

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