地產(chǎn)行業(yè)，又一批企業(yè)走下神壇

剛剛過去的財(cái)報(bào)季，物管企業(yè)的表現(xiàn)格外值得關(guān)注。

早幾年，在資本紅利加持下，物管企業(yè)各個(gè)躊躇滿志，追求規(guī)模的快速增長。比如合景悠活提出規(guī)模3年增長超8倍，旭輝永升服務(wù)目標(biāo)“5年十倍”，世茂服務(wù)目標(biāo)“3年5倍”。

(資料圖片僅供參考)

可行業(yè)的高速發(fā)展，卻并不等于玩家們的良好業(yè)績。2022年，受地產(chǎn)行業(yè)沖擊，以及快速追求規(guī)模化等自身因素影響，物管企業(yè)增收不增利現(xiàn)象凸顯，凈利潤更是首次普遍下跌。

與此同時(shí)，估值觸底、地產(chǎn)反噬、商譽(yù)激增、獨(dú)立性成疑等標(biāo)簽，也是擺在各大物企面前的現(xiàn)實(shí)難題。

按照萬物云董事長朱保全的說法，經(jīng)過2022年的洗禮，物管行業(yè)的故事被踩了急剎車，是時(shí)候進(jìn)行一場大反思了。

獨(dú)立性反思：

頻繁輸血關(guān)聯(lián)方，物業(yè)成為“提款機(jī)”

早期時(shí)候，物管公司一直以房企附屬品的形式存在與生長，業(yè)務(wù)單一，還經(jīng)常需要母公司輸血。

直到2019年，物管企業(yè)乘著資本的東風(fēng)，才逐漸從房企內(nèi)部分拆出來。之后幾年，物管企業(yè)紛紛通過第三方外拓的方式，力求降低與母公司的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)占比，擺脫外界對(duì)其獨(dú)立性的質(zhì)疑。

可是，2022年發(fā)生的一系列事件，直接把物管公司所謂獨(dú)立性打回了原型。

第一，客戶來源仍然依賴關(guān)聯(lián)方，一損俱損。

雖然這幾年，不少物企都在努力加強(qiáng)第三方市場化拓展力度，可關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)占比依然不低。

朱保全也稱，物業(yè)第一個(gè)反思，就是反思其與地產(chǎn)公司之間的關(guān)系，也就是物業(yè)的客戶來源是否相對(duì)多元豐富，而不是僅僅來自于母公司或者關(guān)聯(lián)公司。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，共有30家物企公布了在管項(xiàng)目中關(guān)聯(lián)方面積情況。其中，關(guān)聯(lián)方面積占比超50%的有13家，超60%的有9家物企。

比如，榮萬家關(guān)聯(lián)方面積占比高達(dá)97.2%，華發(fā)物業(yè)服務(wù)關(guān)聯(lián)方面積占比86.9%，燁星集團(tuán)關(guān)聯(lián)方面積占比76.1%。

物企面積來源過于依賴關(guān)聯(lián)方，最直接影響就是一榮俱榮，一損俱損。2022年，受房地產(chǎn)市場持續(xù)下行拖累，物管企業(yè)業(yè)績也遭受重創(chuàng)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，去年51家上市物企營業(yè)收入增速不及上年一半，凈利潤同比大幅下滑4成。從市值來看，物業(yè)板塊總體市值一度沖破萬億港元。可截止2023年一季度末，上市物企總市值僅為4265億港元，相較最高點(diǎn)腰斬都不止。

第二，頻繁輸血關(guān)聯(lián)方，物企獨(dú)立性備受質(zhì)疑。

更讓市場擔(dān)心的，是物管公司通過多種間接方式，向地產(chǎn)公司輸送利益。

比如，鑫苑服務(wù)4億元存款被大股東質(zhì)押，而董事會(huì)競對(duì)抵押事項(xiàng)不知情。2022年11月，聯(lián)交所對(duì)鑫苑服務(wù)及四名董事采取紀(jì)律行動(dòng)，認(rèn)為他們的留任會(huì)損害投資者權(quán)益。

再如，恒大物業(yè)違規(guī)為母公司恒大集團(tuán)提供擔(dān)保，134億元存款質(zhì)押被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行。后面的調(diào)查結(jié)果，披露了一個(gè)驚人內(nèi)幕：恒大物業(yè)和中國恒大共用處所保管公司印章，以及使用相互連通并有時(shí)重疊的用印審批系統(tǒng)。

還有，2022年7月，金科服務(wù)向金科股份借款15億元，用于補(bǔ)充母公司流動(dòng)資金。當(dāng)時(shí)摩根大通就表示，擔(dān)心金科服務(wù)未來會(huì)出現(xiàn)更多類似交易，以及母公司能否如期歸還款項(xiàng)。果不其然，截止今年3月30日，首筆本金利息未能在寬限期內(nèi)支付。

所以今年業(yè)績會(huì)上，很多物企都特別強(qiáng)調(diào)了與兄弟公司間的獨(dú)立關(guān)系。

比如碧桂園服務(wù)就表示，公司不依賴非業(yè)主增值服務(wù)（物企為母公司提供服務(wù)得到的收入），也很少依賴關(guān)聯(lián)兄弟公司。而且經(jīng)過多年第三方拓展，公司已經(jīng)完全具備市場化獨(dú)立能力。

萬物云也表示，十多年前，市場詬病公司雖然住宅做得好，但是項(xiàng)目都是萬科的。現(xiàn)如今，公司67%的合同，已經(jīng)跟萬科地產(chǎn)沒有任何關(guān)系了。

收并購反思：

始于規(guī)模至上，如今又被規(guī)模反噬

由于物管行業(yè)市場集中度仍然偏低，所以多數(shù)物企首先考慮的，是通過收并購把規(guī)模做上來，提高市場占有率。

據(jù)明源君統(tǒng)計(jì)，從2019年到2022年四年時(shí)間，物企收并購超過200宗，涉及金額超630億元。其中，2021年物企收并購達(dá)到高潮，交易總額高達(dá)356億元。

趁著資本熱度尚存，物企加快規(guī)模擴(kuò)張無可厚非。可越是這個(gè)時(shí)候，企業(yè)就越容易迷失，渾然不顧高溢價(jià)和業(yè)務(wù)契合度，一心一意搞擴(kuò)張。

由此，也帶來兩個(gè)后遺癥：

第一，增加商譽(yù)減值釋放的風(fēng)險(xiǎn)。

凡事皆有兩面性，并購可以快速提升公司規(guī)模，可一旦收購對(duì)象業(yè)績達(dá)不到預(yù)期，就將造成商譽(yù)減值，直接影響公司凈利潤。

比如某龍頭物企2022年整體毛利率下降5.9個(gè)百分點(diǎn)，原因就包括收并購帶來的商譽(yù)減值及無形資產(chǎn)減值金額約17.7億元，收并購帶來的合同及客戶關(guān)系等的攤銷為10.8億元。

第二，邊拓邊虧，投后整合效果不佳。

收得好的判斷標(biāo)準(zhǔn)，不是收的時(shí)候怎么樣，而是收進(jìn)來之后，能不能把企業(yè)管理好。

前幾年，物管行業(yè)基本處在快速擴(kuò)張搶地盤的非理性階段，不少物企的想法往往是收了再說，繼而導(dǎo)致部分外拓的市場化項(xiàng)目質(zhì)量不高，拉低費(fèi)率。

比如新城悅服務(wù)就指出，并購子公司的毛利率相對(duì)不高，拉低了基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的整體毛利率。2022年并購子公司數(shù)量達(dá)到了11家，收入占比已經(jīng)達(dá)到了27%，但并購子公司的毛利率還不到20%。

而某頭部物企，自2019年大規(guī)模收并購以來，虧損項(xiàng)目大幅提升，2022年3月虧損項(xiàng)目占比竟高達(dá)37.21%。

所以，大舉收并購帶來的負(fù)面影響，的確值得物管企業(yè)好好反思。

比如碧桂園服務(wù)就表示，2022年公司主動(dòng)退出虧損或收繳率低的項(xiàng)目，總退出合約管理面積約8400萬平方米，相當(dāng)于一些小型物管上市公司的規(guī)模。

招商積余則表示，物管行業(yè)正從重視規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向重視投后管理，公司也會(huì)聚焦一些估值合理、運(yùn)作規(guī)范，同時(shí)在細(xì)分業(yè)態(tài)上有較強(qiáng)能力的標(biāo)的公司。

綠城服務(wù)也指出，今年將暫停新城市的市場拓展，重點(diǎn)提升北京、上海、深圳等九大核心城市的市占率。同時(shí)，公司還將停止與第三方中小開發(fā)商合作，戰(zhàn)略性放棄部分收費(fèi)單價(jià)較低、甲方資金不健康的項(xiàng)目以及年?duì)I收200萬以下、非戰(zhàn)略客戶的項(xiàng)目。

社區(qū)增值服務(wù)反思：

物業(yè)是個(gè)筐，但也不能什么都往里裝

就像房企逢場必談高質(zhì)量發(fā)展一樣，如果哪家物企還沒有布局社區(qū)增值服務(wù)，那他一定會(huì)被同行嗤之以鼻。

社區(qū)增值服務(wù)之所以備受物企追捧，主要有兩個(gè)原因。

第一，想象空間大，能給資本講故事。

在物企的發(fā)展藍(lán)圖中，社區(qū)增值服務(wù)的覆蓋范圍非常廣泛，比如社區(qū)團(tuán)購、家具購買、家政服務(wù)、房地產(chǎn)交易、健康養(yǎng)老、文化教育、社區(qū)金融等等。有房企高層表示，如果物業(yè)服務(wù)是萬億級(jí)藍(lán)海，那么增值服務(wù)就是10萬億級(jí)藍(lán)海。

總之，在物企的故事里，社區(qū)增值服務(wù)是個(gè)筐，什么都能往里裝。

第二，毛利率高。

一般而言，社區(qū)增值服務(wù)毛利率高于物業(yè)管理服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率，原因是提供社區(qū)增值服務(wù)的勞動(dòng)密集程度較另外兩條業(yè)務(wù)線為低。

比如2022年，物企基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率通常為15%-20%，非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)20%左右，社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)高達(dá)30%-40%。

物企在社區(qū)增值服務(wù)上廣撒網(wǎng)，以此抵御企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的出發(fā)點(diǎn)無可厚非。可問題的關(guān)鍵在于，業(yè)主用房地產(chǎn)交易，為什么選你而不選貝殼。用社區(qū)團(tuán)購，為什么選你而不選美團(tuán)。

比如很早就布局增值服務(wù)的彩生活，一度認(rèn)為符合剛需、高頻、笨重、低價(jià)的項(xiàng)目能為客戶所接受，實(shí)際在盒馬生鮮，樸樸等競爭對(duì)手面前，物業(yè)公司是業(yè)余選手，不具備競爭優(yōu)勢。

中海物業(yè)在經(jīng)過一系列試錯(cuò)之后，發(fā)現(xiàn)真正能做到拳頭產(chǎn)品的，其實(shí)是房屋租售和家居裝修。

不能否認(rèn)，經(jīng)過這幾年的探索實(shí)踐，物管公司在社區(qū)增值服務(wù)上面取得了長足進(jìn)步，但這種進(jìn)步依然低于市場預(yù)期，目前還沒有哪一門類的增值服務(wù)，能夠明顯領(lǐng)先專業(yè)服務(wù)提供商。說到底，物企還沒有真正走通社區(qū)增值服務(wù)的商業(yè)模式。

所以對(duì)社區(qū)增值服務(wù)的反思，最主要的一點(diǎn)就是少畫餅，多聚焦。

明源君建議，物企應(yīng)該根據(jù)自身項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、用戶的特征性質(zhì)去做增值服務(wù)，更好地服務(wù)業(yè)主，而不是整天鼓吹增值服務(wù)的高利潤和巨量增長空間。

比如，基于與業(yè)主長久相處的觀察，碧桂園服務(wù)成立本地生活業(yè)務(wù)線品牌“智享樓下”，為居民提供生活好物和洗衣洗護(hù)等家庭生活服務(wù)，不斷豐富社區(qū)“一刻鐘便民生活圈”。2022年，樓下洗衣門店超300個(gè)，服務(wù)業(yè)主超15萬名。

時(shí)代鄰里同樣通過積極洞察業(yè)主需求，發(fā)揮物業(yè)企業(yè)近場優(yōu)勢，開展社區(qū)團(tuán)購及多種有償?shù)郊曳?wù)，為業(yè)主與客戶提供豐富的品質(zhì)好物與生活服務(wù)。報(bào)告期內(nèi)，時(shí)代鄰里的社區(qū)增值服務(wù)收入達(dá)到3.78億元，毛利率32.9%。

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