黃瑜：物業行業獨立前行，高質發展，未來可期

2023年4月26日，由北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組、中國物業服務指數系統承辦的“2023中國物業服務百強企業研究成果發布會暨第十六屆中國物業服務百強企業家論壇”在北京隆重召開。

尊敬的陳所長、莫總，以及來自全國各地的物業服務企業老總，金融機構和媒體界的朋友，大家下午好！ 非常感謝大家來參加2023中國物業服務百強企業研究成果發布會，下面我代表研究組發布。

一、研究樣本和數據基礎

(資料圖)

2023中國物業服務百強企業研究以數據為基礎，從中國的20萬家物業服務企業中優選了2000余家企業進行邀請填報數據，實際參與填報數據的大概千家。經過一系列的篩選，包括數據的交叉復核，綜合評價產生了2023中國物業服務百強企業。數據基礎包括百強企業填報數據，中指研究院數據庫數據，還有過去從2008年到2022年16年的中國物業服務百強企業的數據積累，以及企業的年報、審計報告進行再次交叉復核確認數據，然后進行系統研究。

二、方法體系

方法體系包括5個二級指標，管理規模、經營績效、服務質量、發展潛力和社會責任，以及22個三級指標，采取因子分析法的原則進行相應評價。今年重點說一個指標改變，根據行業發展變化把原有的物業管理服務的續約率修改為留存率。

三、百強企業發展特點

1、管理規模：增速放緩，競標成拓展主要方式，并購更理性，減少關聯方依賴

行業管理規模增速放緩，高速增長回歸理性發展。2022年，百強企業管理面積均值穩步增長，達到6400.62萬平方米，同比增速為12.43%；合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%。管理面積增速與合約面積增速均下降超4個百分點。

2022年，管理面積前10的企業占比為14.91%，管理面積前100的企業占比為46.13%，管理面積前200的占比為50.24%，市場份額均保持增長，未來仍有提升空間。

2022年，百強企業來自非關聯方（第三方）在管面積均值占比提升至54.72%，連續多年持續提升。總量分布看，市場競標、并購（含合資）占比各半，但2022新增面積則主要來自市場競標。

從市場競標看，一方面，2022年發布的招標信息中，非住宅業態占比87.6%，提供了良好的市場拓展機會，非住宅面積貢獻逐年提升，管理面積占比達35.28%，較上年增長1.39個百分點；另一方面，借助中指數據庫獲取土地市場、項目招標市場、合約到期項目等信息，進行精準高效的項目拓展。

并購市場呈現新特征。第一，數量減少，2022年，并購交易43宗，相比2021年的145宗大幅下降，標的更加優質；第二，PE倍數略降，2022年，并購標的PE均值11.5倍，較2021年略降；第三，國企成主力軍，2022年國企業并購涉及總交易金額超40億元，占比過半，按照并購金額排序，前6均為國企。

聚焦核心城市群，深耕重點城市，提升密度成為重點策略。2022年，百強企業約62.66%的管理面積位于五大城市群，較2021年上升1.32個百分點，分布較為集中。其中，長三角、珠三角、京津冀管理面積占比分別為21.21%、12.64%和10.19%，合計超過4成。

關聯公司面積供給是補充，不再是依靠。從新增面積情況看，百強企業承接關聯方項目的占比普遍減少，對其依賴度逐步降低。華潤萬象生活、建業新生活、京城佳業、新城悅服務、遠洋服務等多家百強企業新增管理面積中關聯方供給占比出現持續下滑，且下降趨勢明顯。從房地產市場數據看，2022年，全國商品房銷售面積13.58億平方米，比上年下降24.3%；2022年，全國300城成交各類用地規劃建筑面積18.88億平方米，同比下降9.27%；住宅用地成交面積同比下降30.7%。

2、經營績效：基礎服務占比高，增速快，社區增值更聚集，非業主增值大幅下降

2022年，百強企業營業收入均值達14.82億元，同比增長為10.62%，較上年下降3.59個百分點。

頭部企業降速明顯。TOP10企業2022年營業收入均值131億元，同比增長22.24%，較上年下降28個百分點。對比來看，TOP10企業增速回歸，百強整體保持穩定。

收入結構趨勢改變，基礎服務占比高、增速快，而增值服務收入下降，貢獻占比下降。從營收構成方面看，2022年，基礎物業管理收入占比達79.08%，較上年提升約3個百分點，扭轉了占比下行趨勢；增值服務收入占比為18.22%，業績貢獻由持續增長轉為下降；創新型服務收入占比約為2.7%。

從增速方面看，2022年，基礎物業服務收入均值為11.72億元，同比增長14.76%，高于營收增速，是企業增長根基；增值服務收入均值為2.70億元，同比下降6.35%，由增轉降；創新型服務收入均值約0.4億元，同比增長32.86%，但存在不確定性，種類眾多，需要聚焦。

社區增值服務保持增長，有的放矢更聚焦，非業主增值服務顯著下降。2022年，百強企業社區增值服務均值約1.65億元，同比增長6.57%。其中，空間運營服務、資產運營服務、生活服務三大主要板塊分別占社區增值服務收入32%、26%和25%。對于每一家企業而言，社區增值服務業務更聚焦，重點發力1-3項細分業務。具體來看，社區零售、房屋經紀、美居服務收入占比較高，分別為19.06%、13.04%和12.09%。

非業主增值服務板塊受影響較大，2022年，百強非業主增值服務收入均值同比下降約21.40%。主要原因在于房地產行業下行，關聯方貢獻減少。

利潤率水平顯著下降，“增收不增利”特征顯著，關聯交易等風險出清是主因。2022年，百強企業出現“增收不增利”現象，毛利潤和凈利潤均值分別為3.21億元及0.94億元，較2021年分別下降4.75%和22.40%。

背后原因：首先，非業主增值服務作為高毛利業務顯著下降，關聯交易風險出清，極大影響了盈利水平；其次，部分并購整合效益不佳，導致分攤成本高，甚至出現商譽減值；再次，社區增值服務毛利受疫情影響，出現折損。

通過盤點港股各行業凈利率情況發現，盡管上市物企平均凈利率下降，2022年凈利率均值降至7.92%，在港交所13個行業的排名中，位列第五，仍處于中上水平。

營業成本率較上年提升3.49個百分點，成本管控是重點亦是難點。2022年，百強企業營業成本均值為11.62億，同比增長15.76%，較上一年提升2.45個百分點；百強企業2022年平均營業成本率為78.38%，較2021年上漲3.49個百分點。導致營業成本率上升的原因：一方面人力成本居高不下，另一方面疫情管控增加了運營成本。盡管百強企業不斷投入成本來進行智能化建設，以期降本增效，但很難在短時間內達到理想效果，因此，成本管控成為百強企業面臨的一大難題。

3、服務質量：回歸本源，提供高性價比優質服務，“客戶滿意”成核心標準

百強企業以品質服務為支撐，促進管理規模有序、有質、穩步擴張，擴大品牌影響力，延伸增值服務，進而實現全面高質量發展。

經歷快速擴張后，行業已進入理性回歸、高質發展階段。百強企業發揮示范帶頭作用，對“回歸服務本質”的內涵做出新的詮釋。

“客戶滿意”是檢驗服務質量的核心標準，解決痛點贏得業主信任。2022年全國物業服務滿意度評價結果并未延續前兩年的增長趨勢，行業整體的滿意度得分為78.1分，較去年下滑2.6分，主要原因有：第一，滿意度預期提高；第二，疫情管控影響部分服務開展；第三，業主對投訴處理、車輛管理、文化活動、智慧服務體驗不佳，得分較低，拉低整體滿意度。雅生活集團、保利物業、融創服務、金科服務、長城物業等企業重視滿意度建設，針對滿意度短板，解決痛點，贏得業主信任，整體滿意度提升。

為保障服務品質，百強企業以標準化為基點，逐步推進“四化建設”，即服務標準化、標準產品化、產品品牌化、品牌價值化。此外，百強企業通過增加區域范圍內服務項目的數量，提升密度，進行規模化管理；積極開展多元增值服務，提升濃度；借助智能化的管理手段，在提高運營效率的基礎之上，實施“優”價策略。

4、發展潛力：儲備充足，空間可期，賽道多元，人才為基

百強企業儲備面積均值超2000萬平方米，基礎服務市場容量超萬億。2022年，百強企業儲備項目均值117個，儲備項目面積均值為2094萬平方米，較去年分別增長4.46%和5.21%，為未來企業可持續發展提供有力支撐。

根據“中國房地產中長期發展動態模型”，截至目前，商品房竣工面積、學校、醫院、交通樞紐站、園區等建成面積及老舊小區等存量面積近300億平方米，按照各業態物業費加權平均計算可得基礎物業服務市場規模超萬億。

增值服務“從有到優”，充滿想象空間。百強企業社區增值服務收入均值1.65億，基數低，占總收入比為11.13%，占比小，圍繞人，貨、場可以做的事情還非常多，服務空間仍充滿想象。經過多年探索與嘗試，社區增值服務從有到全，從全到優，逐步聚焦重點賽道。

城市服務、IFM開啟萬億新空間。城市服務成為越來越多的百強企業布局的重點領域，市場空間逐漸被打開。經測算，城市服務的潛在市場容量將達到9707.5億元。2022年，碧桂園服務城市服務收入接近50億元，2019-2022年均復合增速高達313.53%；但目前營收貢獻大于利潤貢獻。IFM開拓新賽道。經測算，目前我國IFM服務市場需求規模約6260億元，預計到2026年將增長到約10699億元。百強企業主要聚焦餐飲服務、綜合服務及能源服務等。2022年，金科服務、新城悅服務、新希望服務餐飲服務收入分別為3.39、3.55、1.06億元，同比增速分別高達334.29%、305.88%、110.27%，發展潛力突出。

薈聚各行英才，完善用人機制，助推行業發展。2022年，百強企業本科及以上員工占比12.12%，較2021年增長0.3個百分點；大專學歷人員占比23.01%，增長0.15個百分點，對管理類、增值業務類、技術類、IFM創新類等領域專業型和復合型人才的需求越來越高，學歷及經驗要求也有所提升。

百強企業積極吸納應屆畢業生，構建完備培訓計劃，幫助校招生完成從學生到職場人士的轉變；通過提升員工薪酬待遇與激勵機制留住杰出人才。股權激勵是企業中高層人才建設的重要手段。

5、社會責任：緩解就業壓力，推動綠色發展，賦能基層治理

穩就業提供近200萬崗位，促經濟貢獻252億納稅。在就業承壓的大背景下，百強企業就業崗位和外包崗位仍實現穩定增長。2022年，百強企業員工數量均值為6212人，同比增長5.15%，為促就業、穩就業做出了積極貢獻。2022年，百強企業堅持誠信經營，依法納稅，納稅總額達252億元，承擔起了納稅責任與義務。

制定科學減排目標，提升ESG發展水平。物業管理行業的ESG研究相對較少。中指研究院、中信證券和北京秩鼎公司三家機構強強聯合，發布《2022物業服務上市公司ESG測評研究報告》，填補相關研究空白，推動行業ESG建設及可持續發展。已上市的65家物業企業中，共52家企業披露了2021年ESG報告。其中，中海物業、金科服務、京城佳業作為ESG表現優秀的企業代表，其在環境、社會責任、公司治理各方面表現出明顯的均好性。目前行業整體的ESG披露現狀為披露率高、及時性強、整體得分水平較高，但缺乏外部鑒證，部分指標表現差異化明顯。

積極融入基層治理，共建共享美好家園。百強企業積極融入基層治理，參與老舊小區改造、養老服務、鄉村振興、保障房管理等重要環節；充分發揮近場優勢，通過資源整合，對養老模式進行探索，為老人實現“最后一公里照護”，緩解老齡化帶來的社會壓力；積極響應國家號召，參與消費扶貧、教育扶貧，美化生態，促進產業發展，賦能鄉村振興。

四、發展策略和建議

第一，獨立前行，行業發展到今天需要獨立。物業公司以前都是跟一些房地產公司關聯，經歷過去十幾年的發展獨立成為公司，并且在這個體系里面獨立成為一大上市板塊，已經開始獨立。但是過去很多年里業務的關聯度還是非常高，從去年開始非關聯的面積已經占了一多半的時候，我們已經具備了獨立的基礎。

第二，在發展的過程當中如何實現有質量的發展，注重服務本質，提升滿意度，注重城市深耕，特別是把科技助力進行賦能實現高質發展。

第三，我們的未來真的值得期待。可以想像，物業管理行業的空間是巨大的，縱向的天花板可以再撐開，增值服務仍然值得深挖，橫向的無論是城市服務還是IMF服務也可以進行延展，政策又給我們支持，我們的未來是值得期待的。

這是一個有價值的行業，讓我們共同努力成就一批有價值的人。

關鍵詞：