環球快資訊：如何看前海“最大手筆”的調規？

先是超總“最豪氣”的調規，再是前海“史上最大手筆”的調規。

昨天到今天，接了好幾個電話/微信，問的都是前海調規的事。

(相關資料圖)

看來增加供應，無論是豪宅還是剛需，效果都是立竿見影的啊。

01

公示內容大家都知道了，大調規全部集中在媽灣，十四、十五、十六單元，在原來的主導功能基礎上，主要增加了“居住功能”。

大概測算，大概增加了多達46.6公頃的二類居住用地，涉及建筑規模大約是130萬多平米（容積率似乎比較低，或許是計算方式的緣故），大致相當于4-5個深業云海灣。從法圖上看，大概新增了10多個項目。

十六單元調整最大，原本毫無居住用地規劃，一下子增加了超過24公頃的住宅用地。十五單元原本有一些住宅項目規劃，本次又新增了一些，規模22.5公頃，可以和先前的住宅供應形成比較大片的居住氛圍。

粗略的圖示如下。增加的居住用地周邊，先前已經賣的住宅是棲灣里、萬科臻灣悅以及領璽，其中萬科臻灣悅二期剛剛開盤沒多久，價格都是10w+。其中，萬科臻灣悅二期，均價10.6萬/平米，單價9.01-12.02萬/平米；而頤城棲灣里，均價10.25萬/平，單價9.29-11.15萬/平米。

加上前海現在的存量，一下子，前海變成了深圳“第一豪宅供應地”，超過了寶中和泛深圳灣區域。

買了前海的童鞋擔心這個供應量大增會削弱前海住宅的稀缺度，準備買的童鞋也擔心這么下去，房子還能不能漲。

都一回事。

我倒是不擔心，這也是我作為觀察者一直期待的，立足深圳長遠，這么做是無比正確的。政府增加供應量，從大盤子看能夠適度緩解深圳住房尤其是豪宅的稀缺性，但是眼前這個增幅還到不了令童鞋們擔心的地步。站在投資者的角度，這樣的信號恰好有助于我們更換一下思維。

02

我之前寫過很多有關深圳缺地還是不缺地的文章，也在過去幾年參加過一些研討會。基本上每一次，我都會重點強調一個內容：公眾批評和痛罵的所謂“炒房客”最喜歡的事情又是什么？最擔心的是什么？

大家罵炒房客，經常連帶中介，乃至我們這樣的市場分析者也都罵了，都是炒作房價的幫兇。但是無論是面對官方還是面對粉絲，我每次都會強調：如果我是屁股決定腦袋，那么我對于政府出臺的“五限令”、7.15、2.08政策都雙手歡迎。投資者們最喜歡也是擔心的，就是政府不大幅度的增加住房供應，只要你不干這件事，其它事情你隨便搞。不管世事如何變幻，人們待在一個城市，總歸是要買房子的。只要沒有房子供應，搞那么多打壓政策都沒有長期效用。包括房地產稅、印花稅，不增加供應的情況下，同樣沒毛用。

這么多年來，大家對這個問題分歧很大。原因很簡單，是因為長久以來的教育和宣傳的緣故，都認為“深圳沒地”、“四個難以為繼”。因為這樣，生發出了非常多奇奇怪怪的言論。比如：深圳得擴容，深圳要直轄，不這樣不行。再比如，深圳最后把深汕合作區搞進來了（翻翻當年的媒體報道和專家分析，跟打了雞血一樣，但是，那個地方能干啥？）

完全可以不那樣。這是個“偽命題”，深圳根本不是沒有地，而是不給住宅。這些早在2016年，我們的文章里就對比過了。

放到香港也一樣，住房處理得非常失敗。2019年這個問題爆發得等于全國人民都知道了，香港的“公屋”制度原來也不是看起來那么美好（下一個是新加坡，組屋也是看起來美好而已）。在我看來，很多香港機構極度的自私和短視，人都住得豬一樣了，還嗷嗷叫不讓開發郊野公園。是的，生態之于城市的未來當然極重要，但人民的“當下”都沒有了，還要“未來”干什么？拿東京一對比，這事兒就明白了，東京也就那么大一點，為什么那么多的“一戶建”？

如今這個事實變了，我們才反過頭來發現，先前的很多買房理論，是不一定經得起推敲的。

增加住房供應可以有效的穩定預期，而且是最有持續性的手段。也只有這樣的手段，才能夠真正的實現“房住不炒”。深圳這幾年干的事兒，很強有力的佐證了這一點，其它任何手段都不及這個——比它猛的絕對沒有它持續。2020年的7.15，解決不了供應增加的問題，所以帶來了“豪宅搶購潮”，2021年的2.08，打壓非常可怕，但是沒有持續性現在“名存實亡”了。買房子是一個根本不需要人教的需求，只有預期市場上有很多房子選，大家才會不慌。其它你搞再多手段，沒有房子賣，他們的需求還是在那。

03

現在前海的大手筆調規也好，超總基地的豪氣調規也好，釋放的都是，在豪宅市場深圳也在銳意增加供應，如同剛需市場一樣。只是說，這個增加現在看來還不需要那么擔心，至少不像剛需市場那么擔心。

理由有幾個，一是，相比于剛需市場，豪宅市場眼下增加的供應還是偏少。剛需市場不但有大量的商品住宅供應，還有大量的公共住房供應。豪宅市場歷史上的供應極少，由此才產生了持續多年的搶購潮。現在前海、寶中增加了一些，但是相對于需求量來說，仍然遠不足夠。二是，豪宅新盤和二手價格的倒掛空間，依然有比著剛需市場更大的安全墊。比如寶中、超總、前海，這些新盤的限價，和周邊同類二手盤的倒掛依然可以高達50%乃至更大。對于買家來說，如果可以選擇，無論是自住還是投資，豪宅依然會是優先。三是，通過調規帶來的豪宅市場新增供應，是有限的。深圳的豪宅市場，或者說任何一個城市的豪宅市場，都是那么一小撮的地方，它將是在歷史長河中慢慢積淀才能形成的，不會有太多。

所以，如果你縮小到前海媽灣這么一小片的地方看，和你放大到整個深圳豪宅市場來看，得出的看法會不盡相同。只能說它適度緩解了豪宅市場的價格預期，但是要說擔憂還到不了。

或者這樣說，未來的可供應項目增加了，站在投資者的角度看，從長遠而不是短期看，這其實是個好事。

如果你只是看短期，好像結果真是那樣，有這么多的盤出來，乖乖，漲不動了。但我內心著實認為，這是長遠的好事。也許是大家依然沉浸在歷史經驗里，那種房價1-2年暴漲翻倍的“倩影”還揮之不去，但是，顯然那樣的暴漲帶來了史無前例的打壓（以及常常伴隨而來的暴跌）。更重要的是，后來者來到這座城市，再也沒有獲得感，而是充滿了被剝奪感。我們今天看到的所有的一切無房階層與有房階層的對罵，都是歷史長期積累下來的。

一句話說完：作為先上車的人群，不要想著把錢一次賺完，慢慢賺就很OK，這是長線思維的必然要求。無論是我身為一個市場觀察者，還是一個有房階層，還是站在一個家長的角度，都是這樣的看法。我們的下一代還要在這里生活，總還是需要考慮一些長遠的問題，才更有意義。如果是房地產市場的資深玩家，這一點投資修養是必須的。

你只要待在市場里時間長一點，就明白。那些大型開發商、中介、資深投資客，都是這樣的看法。大家更喜歡的市場是預期穩定的市場，而不是高度波動的市場。大家更希望這個房地產市場是常做常有，而不是今天大賺一把，明天虧掉底褲。但凡是想著拿個幾年賺幾倍的，大都是短炒、高杠桿的玩家，并且，在長周期的市場中，他們常常被政策活捉。

我不建議大家，想富很多次。以往是錯的，今時更是已不同往日，慢慢賺錢都不那么容易了，夕惕若厲，敬畏市場為好。

這是面對這樣的新格局，我認為買房人需要轉換的一個思維方式。確立這樣的思維方式，需要進行很多的心性訓練，但它能夠有助于我們更加從容、淡定的看待市場短期波動。

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