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就在剛剛，南京發布了一個文件：《南京市 2023 年度國有建設用地供應計劃》
(資料圖)
這份計劃，對于南京樓市的發展和未來走向，可以說發揮關鍵作用！
場面話我們就不多說了，直接上最干的干貨：
2023 年全市國有建設用地供應總量中，用途結構如下：
1．住宅用地面積 820 公頃，占計劃總量的 24.8％。其中：產權住宅用地 493 公頃，租賃住宅用地 8 公頃，其他住宅用地
319 公頃，并按照工程開工需要做到應保盡保。（附件 2）
2．商服用地面積 73 公頃，占計劃總量的 2.2％。
3．工礦倉儲用地面積 700 公頃，占計劃總量的 21.2％。
4．科研用地面積 88 公頃，占計劃總量的 2.7％。
5．公共管理與服務用地面積 312 公頃，占計劃總量的 9.4%。
6．交通運輸用地面積 1269 公頃，占計劃總量的 38.4％。
7．公共設施用地面積 40 公頃，占計劃總量的 1.2％。
我們主要看第一條，住宅地塊820公頃，產權住宅493公頃，也就是說，商品房的面積，不到500公頃。
那么500公頃，對于南京市場來說，意味著什么？要想分析這個問題，需要縱向對比，南京歷年的商品房土地計劃出讓面積，是多少？
過去5年，南京商品房土地出讓計劃，全部超過600公頃，在2020年、2021年甚至逼近700公頃（年年2000億的土地出讓金），但到了今年，土地計劃一下子回歸到500公頃以內。
說明什么？說明南京的土地放量時代，基本終結了。南京市場規模就這么大，沒有能力年年搞600-700公頃，地不太好賣，只能收縮。
而且，計劃不如變化快，計劃是493公頃，能確保400公頃正常出讓，就非常非常不錯了。（部分區域是無效供地）
你看，我去年的時候就說，南京市場，每年就是6-7萬套的量，多一點都不行，多了，市場就躺給你看。這份計劃，也基本上印證了之前的觀點。
這493公頃的土地，如果分解到各區，是一個什么情況？今天我們結合庫存情況，來給大家做一個簡要的解析：
鼓樓區：3公頃，基本不供地了。馬上510土拍，在五塘板塊有一塊地出讓，葛洲壩等房企在關注。鼓樓區目前也沒啥好地，基本上以幕府片區為主，慢慢搞。鼓樓區的土拍，注定不是舞臺中心。
玄武區：0公頃！新玄武住宅地塊開發完畢后，玄武區手上已經沒貨了，今天的計劃是0。玄武區急需找一個新的發展承載地。地太多不好，但你沒地，沒生產資料了，玄武區挺急。
秦淮區：20公頃，主要就在南部新城，以及應天大街北側的零星地塊，逃不出這個范圍。那么20公頃意味著什么？
現在秦淮區庫存3000套，今年4個月成交1533套，平均一個月去化380套左右，單套面積在140㎡。那么20公頃新地塊，容積率2.6左右，建筑總面積可達52萬㎡，相當于3700套房子。
按照目前的流速，今年土地出讓的地塊，大概可以滿足10個月的流速，整體上可控，畢竟秦淮區庫存也有3000多套，需要消化消化。
按照這個計算規則，我們分別統計了其他幾個區的數據：
建鄴區：21公頃。建鄴區的容積率與南部新城差不多，但單套面積更大：170㎡，單月流速大概400套左右。這21公頃，大概可以產生3200套大平層（或者小平層），相當于8個月的流速。整體來看，建鄴區這個節奏比較緊，今年的新房市場應該還是可以的。
其他區，沒法通過這種方式來計算，比如雨花臺區，棲霞區、江寧區，板塊太多、太雜，這種大雜燴的數據，對于板塊分析沒有價值。板橋賣的好不好，跟雨核的情況，關系不大，只能參考。
雨花臺區38公頃，棲霞區 66公頃，江寧 97公頃，浦口63公頃...
這四個區的整體供應，稍微偏多了一點。雨花和江寧分化太嚴重，不算了，好板塊和差板塊差之千里。浦口最后說，直接看棲霞：
棲霞區：每月流速700-800套，單套面積108㎡，66公頃相當于16000套房子，去化周期約為20個月。也就是說，今年要拍的地塊，需要1.7年才能去化，這就有點壓力大了。棲霞區，我提醒一下，你的供應有點充足了。
最后我們看遠郊三區，重點來了！
六合區：1-4月份，單月流速680套，單套面積105㎡。今年計劃17公頃，還算比較克制。六合庫存本來就有6000多套，可以賣10個月，今年土拍少一點，算是比較客觀的了，要給六合區點個贊，耐得住寂寞。
溧水區：單月流速420套，單套125㎡，目前庫存9600套，可以賣兩年，這還不包括一堆還未上市的地塊。如果今年按照計劃推出53公頃土地，按容積率2計算，也要產生8500套房子，又要賣20個月...
庫存23個月，今年土拍的20個月，去年賣地還未上市的，起碼10個月...加起來保底50個多個月吧...情況就是這么個情況，你們自己品。
高淳區：單月流速270套，單套面積127㎡，土地供應55公頃，大概8600套，可以賣32個月。庫存7173套，可以賣26個月，加上去年土拍還未上市的，保底60個月的去化周期...快跑啊...
最后，我們來看浦口區。浦口區為何要最后看？主要是浦口區（南京網上房地產數據）包含兩個部分（老浦口區+江北新區非大廠部分，數據就是這么擰巴）
浦口區+新區（非大廠部分）：大廠的數據扣不掉，整體兩個區月流速900套（不含大廠），單套面積118㎡（江核面積大點），浦口區63公頃，新區60公頃，整體上是123公頃。我們假設大廠今年出讓3公頃（不會太多），那么江北直管區+浦口區的土地供應量約為120公頃。會產生2.6萬套房子，去化周期約為29個月，供過于求！
所以江北這兩個區，各自還是要稍微考慮一下，要不要出讓這么多？尤其浦口區，今年的土地計劃還比去年增加了，你不覺得有點泛濫嗎？
當然，容積率我們都采用2.6這個中間值，各區都有出入，這里所有的數據都是預估值。另外今年4個月的去化速度，不代表全年，畢竟還有個小陽春，其他月份未必能達到這個流速。
所以我們看看，即便壓縮了土地計劃，但在很多局部地區，仍然供過于求。分析下來，南京的各區市場基本如下：
主城四區：挺著，基本上可以挺住！
棲霞雨花：活著，供應量也大，板塊冷熱不均，局部很難受，基本上能活；
江北三區+江寧：躺著，整體供過于求，土地出讓計劃可能會收縮；
遠郊雙杰：（溧高）假裝還活著...
就是這么個局面，大家自己品吧！今年計劃493公頃，我覺得實際賣不到這個面積。以前南京達不成計劃，主要是人為控地，就是想控盤，很多人夸南京操盤水平高...媒體天天夸，操盤手當真了...
現在賣不到這個面積，是真賣不到。所以去年開始我就判斷，南京每年2000億土地出讓金的日子，一去不復返了！
未來5年，南京要考慮一個問題：土地出讓金只有1000億的話，城建怎么玩，招商怎么搞，地鐵怎么建，獎J怎么發...這是一個長期課題，也是不得不面對的課題。
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