世界熱推薦：一個(gè)讓你提前利用未來(lái)現(xiàn)金流的工具

Paul哥的小白購(gòu)房課（二）貸款資格篇

(資料圖片)

買(mǎi)房必須利用貸款杠桿。如果沒(méi)有利用貸款杠桿，等自己認(rèn)為攢夠錢(qián)了才去買(mǎi)房的話，就很可能發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)早就漲上去了。

貸款其實(shí)就是一個(gè)可以利用未來(lái)現(xiàn)金流的工具。幫助我們解決當(dāng)前購(gòu)買(mǎi)大宗商品而資金不足的問(wèn)題。

試想想：要買(mǎi)一套100萬(wàn)的房子，一下子拿出30萬(wàn)和100萬(wàn)，這能是一個(gè)概念嗎？

所以，想要利用貸款，就得了解貸款。或者說(shuō)，就得了解清楚自己所在城市的信貸政策，因?yàn)檫@個(gè)信貸政策決定著我們利用貸款杠桿的細(xì)則。

是的，貸款和購(gòu)房一樣，都是有信貸政策要求的。

在這里我們繼續(xù)以深圳為例，整理一下相關(guān)的貸款政策。

深圳現(xiàn)行的信貸政策，是以貸款資格和住宅性質(zhì)作為評(píng)估貸款的依據(jù)的。

一、貸款資格

〖家庭為單位〗

名下無(wú)房：

1.在全國(guó)范圍內(nèi)，既沒(méi)有公積金貸款記錄，也沒(méi)有商業(yè)貸款記錄，無(wú)論是普通住宅還是非普通住宅，一律可貸款七成；

2.在全國(guó)范圍內(nèi)，有過(guò)公積金貸款記錄或商業(yè)貸款記錄，普通住宅可貸款五成，非普通住宅可貸款六成。（有2筆或以上未結(jié)清記錄，不予貸款）

名下已有一套住房：

普通住宅可貸款七成，非普通住宅可貸款八成。

名下已有兩套或以上住房：

不予貸款

〖個(gè)人為單位〗

名下無(wú)房：

1.在全國(guó)范圍內(nèi)，既沒(méi)有公積金貸款記錄，也沒(méi)有商業(yè)貸款記錄，無(wú)論是普通住宅還是非普通住宅，一律可貸款七成；

2.在全國(guó)范圍內(nèi)，有過(guò)公積金貸款記錄或商業(yè)貸款記錄，普通住宅可貸款五成，非普通住宅可貸款六成（有一筆或以上未結(jié)清記錄，不予貸款）

名下已有一套住房：

普通住宅可貸款七成，非普通住宅可貸款八成。

名下已有兩套或以上住房：

不予貸款

二、住宅性質(zhì)

貸款政策對(duì)住宅區(qū)分為：普通住宅和非普通住宅，具體界定標(biāo)準(zhǔn)如下：

1.房子所在小區(qū)的容積率小于1.0；

2.房子的建筑面積大于144㎡，或套內(nèi)大于120㎡；

3.過(guò)戶登記價(jià)大于750萬(wàn)。

以上任意一項(xiàng)達(dá)標(biāo)，即視為非普通住宅，否則為普通住宅。

三、貸款限制

光了解信貸政策是不夠的，因?yàn)槌诵刨J政策外，銀行自身也有貸款要求。

都聽(tīng)說(shuō)過(guò)吧，銀行給住宅最長(zhǎng)不超過(guò)30年的貸款年限。但這不意味著所有住宅的貸款都一樣。因?yàn)殂y行還會(huì)根據(jù)土地使用年限和貸款人年齡做評(píng)估，最后再以?xún)烧咧g的孰低者，作為最終貸款的依據(jù)。

一、土地使用年限：

貸款的年限<剩余的土地使用年限

簡(jiǎn)單理解：住宅的土地使用年限為70年。那么，一套41年樓齡的二手房，銀行給予的最長(zhǎng)貸款年限就不會(huì)超過(guò)30年。

二、貸款年齡限制

貸款人年齡+貸款年限<70

簡(jiǎn)單理解：銀行對(duì)貸款人的年齡有要求，如果貸款人已經(jīng)50歲，則銀行給予最長(zhǎng)的貸款年限不會(huì)超過(guò)20年。（不同銀行間的限制會(huì)有所差異）

2023年，全國(guó)有部分城市對(duì)貸款人的年齡限制有所放寬，有80歲的，甚至還有90歲的，對(duì)于這部分?jǐn)?shù)據(jù)，這里就先不作參考了。

看到這里，對(duì)于自己是否有貸款資格，能獲得多少貸款支持，大致可以取得多長(zhǎng)的貸款年限，讀者們都應(yīng)該比較清晰了吧？

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