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不出意外，海教園要迎來新供應！
(資料圖片)
2023年6月，海教園拍出兩宗地塊，津南（掛）2023-01號地塊被中鐵建摘得，津南（掛）2023-02號地塊被保利摘得，容積率均為1.3，樓面價均在8300元/平米左右。
這個位置和價格是否合適？
這兩個地塊屬于北組團，挨著2022年拍出的津南城投地塊和萬恒地塊，距離在售的錦繡大家和融創云潮府不遠，并且距離南大、天大校區比較近，整體地塊質素不錯。
因為南大以東的區域已經被占滿，現在只能向南大以北開疆拓土了。
也就是說，沒得選，距離南開學校敬惠路校區很近，該校區今年年底完工，預計2024年9月招生。
但是距離地鐵6號線較遠，周邊都是荒地，要配套成熟還需要好幾年。
位置確實有利有弊。
這兩宗地塊的樓面價均在8300元/平米左右，這是什么水平？
我們追溯一下。
2019年，華宇拿下了海教園一宗住宅+商業的打包地塊，樓面價8830元/平米，純住宅樓面價大約11307元/平米。
2019年，中海摘得一地塊，1.35的容積率，拿地價格12133元/平米。
2021年，大連同岳溢價43%拿下了兩宗地塊，樓面價到了12066元/平米。
2022年，萬恒地塊樓面價是7326元/平米，津南城投地塊樓面價是8300元/平米。
可見這兩地塊的拿地價，正常水平，沒毛病。
再來看產品。
中海南開郡容積率1.35，做了洋房+疊拼84-126平米；
錦繡大家容積率1.4，做了洋房88-127平米；
融創云潮府容積率1.3，做了洋房+疊拼76-143平米。
這兩個地塊容積率1.3，做純洋房或者洋房+疊拼都可以。
并且住宅新規已經實施，可以做新產品，一樓帶小院，頂層帶閣樓，太適合這種低密度的產品了。
如果想走量，就做純洋房，89-120平米，寬廳+落地窗+鋁板外立面，定價2萬/平米，秒殺。
因為目前海教園單價2萬/平米已經占的很穩當。
做個四室戶型更好，海教園多的是多胎家庭。
如果有疊拼，可以做的小一點，適合一家三代居住更重要。
中鐵建和保利兩個開發商都是首次進入海教園，肯定都是帶著想法來的，產品不會差。
快的話，年底就能入市，能夠緩解供應量不足的問題。
為什么海教園蓋了這么多房子，還能漲價？
不同于之前大家對海教園的觀望態度，現在海教園的流入人口太多了，學位不足，供應量也不足了，引發漲價。
因為學區的興起，海教園一步步的變成炙手可熱的明星板塊，流速很快，常年在板塊成交TOP10排行榜上，價格一直比較穩，但是從去年年底開始漲價了。
去年年底龍湖天璞146萬可以買到79平米精裝通地庫的房源，還不是頂底。
但是隨著天璞庫存量減少，樘樾變成了主力盤，在同等面積下，總價增加了10萬左右，而且精裝變成了毛坯。
到了618，龍湖樘樾的79平米特惠總價已經到了168萬。
雖然位置更好一些，但是差價20多萬是事實。
再來看錦繡大家，去年二期開盤之后，并沒有大水花，年底88平米特惠總價150萬起步。
今年2月以來，加推速度明顯變快，一個月的時間可以加推2-3次。
目前錦繡大家二期，2024年交房區域，88平米總價191萬起步，2025年交房區域總價是186萬起步。
雖然說教育是海教園的殺手锏，還有天大南大坐鎮，但是周邊有大量的土地，不足以支撐價格上漲。
如今房價上升的原因：
一是因為今年2月學區房的引爆，“含學量”高的板塊自然也水漲船高，海教園和空港都受益。
二是區域供應量太少。
目前海教園的主力盤只有南部的龍湖樘樾和中部的錦繡大家，所以近段時間，海教園的二手房交易量攀升，區域內急需新盤。
所以，中鐵建地塊和保利地塊，大家可以期待一下！
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