“認房不認貸”納入政策工具箱，濟南去年已執行，效果如何？

記者 王皇

8月25日，兩個住房相關政策備受關注。一個是三部門將首套房貸款認定“認房不用認貸”納入“一城一策”工具箱供各城市選用，另一個則是三部門支持居民1年內換購住房退回售房個人所得稅優惠政策延續。兩項政策背后支持的是什么樣的購房需求？

濟南去年已在限購區域執行“認房不認貸”，當年9月優化調整了限購區域，囊括了絕大部分新房項目的非限購區域已是“認貸不認房”。政策調整至今，市場反響如何？

【資料圖】

首套房認定“認房不認貸”納入工具箱

滿足限購區域購房者置換需求

25日，據報道，近日住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

商業銀行一般支持首套房和二套房貸款，并且首套房的首付比例、貸款利率更低。在限購城市的限購區域，首套房的首付比例不一，多數最低可至30%,有的最低至35%，這使得住房套數的認定備受關注。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

目前，部分城市住房套數的認定仍執行“認房又認貸”政策，即在認定住房套數時，既看名下住房套數，又看房貸貸款記錄。有過貸款記錄，即便已售出名下無房，再購房也無法當作首套房。上述報道中優化后的個人住房貸款中住房套數認定標準則為“認房不認貸”，簡單理解是以家庭為單位，名下無房再購房，不論是否已利用貸款購買過住房即認定為首套房。

25日，財政部網站掛出《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部為繼續支持居民改善住房條件，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。該政策是對去年執行的政策的延續。

兩個政策結合看，若首套房認定“認房不認貸”政策被仍嚴格執行“認房又認貸”的限購城市限購區域采納落地，調控有望更精準滿足賣舊買新、賣小買大、賣遠買近等置換購房剛性需求。同時，置換出的原房產也將能充實樓市存量供應，滿足剛需首套房。正如報道中住房城鄉建設部有關負責人所說，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

濟南限購區域去年已執行

非限購區域已“認貸不認房”

記者了解到，濟南在去年5月、9月進行了兩次樓市政策調整。其中，5月23日推出的樓市新舉措中，對限購區域調整此前住房套數“認房又認貸”的認定標準為“認房不認貸”，本市無房買房視同首套房，并將限購區域二套房首付由原先的60%降至40%。

去年9月，濟南進一步調整樓市政策時則調整了限購區域，僅在二環以內的歷下區、市中區繼續執行限購政策。目前，濟南多數新房項目在非限購區域，執行首套房商貸首付最低至20%，二套房商貸首付最低至30%的政策，同時，住房套數認定標準則為“認貸不認房”，以家庭為單位名下無貸款，再購買非限購區域房產，視同首套房。

除此之外，濟南當年還在全國首推二手房“帶押過戶”登記新模式，對于存在抵押的房產要上市交易的，實現了不用先歸還原來的房貸就可以完成過戶、抵押、發放新的貸款。此外，還調整了住房公積金貸款最高額度，購買首套普通自住住房申請住房公積金貸款，一人繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由35萬元提高至50萬元，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由70萬元提高至80萬元。今年濟南住房公積金對二孩三孩家庭貸款額度給出了進一步支持，兩人及以上繳納住房公積金的購買首套房最高可貸90萬（二孩家庭）、100萬（三孩家庭）。

置換需求釋放

二手房半年賣出全年的量

濟南購房政策支持剛需和改善性購房需求的力度不小，也有效釋放了剛性改善性購房需求。據濟南市房地產業協會公開發布的數據，2022年新建商品住宅銷售7.31萬套，面積977.92萬平方米，其中，144平方米以上改善產品的銷售套數占比較2021年顯著提升。不過，當年二手住宅的交易增長并不明顯。

而到今年政策調整后的效果更加明顯，疊加消費券、房展會等舉措后，1—6月，濟南新建住宅銷售4.11萬套，面積544.72萬平方米、同比增長17.88%。同時，二手住宅市場成交旺盛，僅半年時間幾乎賣到了此前一年的交易量，交易3.47萬套，成交面積361.28萬平方米、同比增長96.16%。“以舊換新”的改善需求，已成為新房市場有力的支撐，帶動市場持續回暖，置換需求得到明顯釋放。

政策調整后，在保持了相對不錯的銷量外，濟南的房價仍保持了相對平穩。根據2022年全年國家統計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，濟南新建商品住宅銷售價格指數累計上漲1.9%（22個重點城市中排名第6）；二手住宅銷售價格指數累計下降3.5%（22個重點城市中排名第13）。今年的國家統計局數據中，濟南1—7月的新建商品住宅銷售價格指數除1月為下跌0.2%外，2—7月連續6個月均為微漲，漲幅最高的是2月為0.9%，最小的為7月0.1%。二手住宅銷售價格指數也較平穩，漲跌幅度在0.4%以內，其中1月、5月、6月、7月價格微降，2月、3月、4月價格微漲。

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