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開年來，老牌四大房企中的招商、保利和萬科都紛紛刀刃向內，對組織架構進行了調整，諸多中高管也都進行了變陣換防。
唯獨金地這家在眾人印象中低調而理性的房企，遲遲沒有什么大動作。
然而就在近期，市場層面終于傳出了金地在區域層面做出人事變動的消息，主要涉及到華東區域的管理層換防。
【資料圖】
今天艷姐就和大家來說說這次換防的事情和背后的故事。
01
首先，在金地上海公司層面，涉及到了兩位管理者的變動：???????
任命張文彬為蘇中片區副總經理，免去其上海公司副總經理職務；
此外，還任命歐冬云為上海公司市場營銷部總監，免去其區域市場營銷部助理經理職務。
此次變動的一大看點就是歐冬云的上位，她直接從區域公司的助理經理職務躍升到上海公司的營銷總監，相比之前的職位，此次她被授予的管理職權更為夯實。當然，擔子也會更重。???????????????????????????????????????
艷姐了解到，歐冬云出生于1988年，是南京大學的高材生，也是萬科新動力，在2020年加入金地，也就是說，3年左右的時間，歐東云就實現了比較大的職位躍升。
從此次的職位變動來看，金地對于她過去能力還是比較認可的，要知道，上海地區是金地布局和發展的重點城市，由她來執掌上海地區的營銷公司，當中還是有金地對于其未來帶領上海公司業績更上一層樓的期待。
除了上海公司管理層發生變動之外，金地南京公司也進行了人事調動：
免去xx南京公司副總經理職務，聘任其為區域市場營銷部首席銷售管理專業經理。
艷姐從知情人士獲悉，去年南京業績表現平平，此次該人員的調任很大一部分原因或許也源于去年南京銷售情況的寡淡。
此次人事換防主要是針對華東區域的營銷端口，也就是和錢最接近的職能，營銷職能的換防依據其實就是業績。
根據金地此前披露的2022前三季度簽約金額來看，華東區域簽約金額為620.67億，占比為38.06%，位居集團第一的位置。
華東區域的戰略地位在金地集團的重要性不言而喻。所以金地的在華東區域的變動應該還是經過非常深度的考量而做出的。
只是這次變動，有些人獲得了榮耀加冕，有些人則不得不抱憾退居二線。?????????????????????????????????
當然，可以肯定的是，類似此次華東區域的人事變動未來仍將在金地持續。??????????????
02
其實從去年8、9月左右開始，金地總部營銷體系就開始謀求變化：
此前金地總部的營銷中心是弱管控，營銷的職權主要放在區域公司，但從去年開始，集團總部加強了對區域公司的權力管控。總部并不是要收權，而是以更大的力量給區域做賦能。
據說金地對標了龍湖的營銷管控模式，因為龍湖的營銷管控在業界也算是做得比較出色的。
于是金地總部把營銷中心所有編制，包括公司人效進行加強，說白了金地在每個職能口上加了人，這樣可以對每個項目做更多的干預或支持。
通過這種方式，集團總部對項目的支援力度也會有所加強，可以調動更多資源和力量去解決項目的銷售問題。
值得注意的是，根據前不久金地公布的去年銷售情況來看，2022年1-12 月金地累計實現簽約面積1019.8萬平方米，同比下降25.94%；累計實現簽約金額2218.1億，同比下降22.64%。
說實話，相對于某些知名房企銷售額同比30-40%的下跌幅度，金地的下跌幅度算是比較溫和的了。
但是對于金地這樣對于自己極為嚴苛的企業來說，行業大環境影響可以成為銷售下跌的合理理由，卻無法成為金地可以在未來松懈的借口。
金地凌克在去年8月的半年報業績會上也說：
“我們會做好所有的準備，去應對市場可能比較長的恢復過程。”
從中可以看到金地對于行業未來發展保持謹慎態度。
艷姐也猜想，金地此次華東區域的變動，背后也透露出希望能力更強的人上位，帶領公司能夠有更強的韌性，來應對整個銷售端口去化難的問題。
金地這一次營銷體系改革的決心和力度，是非常大的！
在這樣的決心之下，金地未來大概率也會對部分營銷人員做出調整，進行汰舊立新，艷姐感覺這也恰印證了金地的優秀之處：
比如對某些在營銷位置上做了很久，但業績不太理想、沒有什么作為的營銷人，進行職位的調整或優化，經過這樣的調整，也可以對金地的營銷業績產生一定的推動作用。
03
當然，不可否認的是，金地也算是一家“真金不怕火煉”的房企。
從去年金地公布的三季報情況來看：
2022年前三季度，金地實現營收約530.76億元，同比下降1.5%；
雖然營收出現下降，但是其利潤數據卻不同于大多數房企的下跌，出現了微漲：
去年前三季度，金地歸屬于上市公司股東的凈利潤約33.36億元，同比增長0.83%。
總體來說，這樣的營收和利潤數據還是比較穩的，體現了金地理科生的特質，也體現了它比較強悍的抗逆性。
之所以有抗逆性，主要因為以下幾點：
首先，金地是一家運營體系特別強的公司。
這兩年來，房企高周轉風險越來越大，開始逐漸失效，而那些打造了穩健的內部運營體系的公司，比如萬科、金地，顯得出了抗風險屬性。
金地的運營不像大運營模式，它不管工程、成本、設計，只管內部的流程和數據的把控，比如項目做哪一步，就必須要根據運營的節點來，運營定了這個節點，才能走這一步，如果運營沒有定，你就不能走這一步。
舉個例子，假如運營沒有定營銷的開盤時間，營銷是沒有權力開盤的。
金地通過這一套非常完善的流程，來把控每個職能節點的，雖然對內部來說這是傳統運營模式，但其抗風險能力是比較強的。
說得直白點，金地的運營體系在業界算是比較成熟和規范化的，大家在規范化上做事情，也不會有太大的風險。
其次，金地本身的資金健康程度較高，保證其能夠持續長跑。
金地一直以來銷售排名都是比較高的，又是老牌的國企，所以其內部資金情況沒有太大風險。
金地尤其對待錢這件事，金地一直很謹慎。從不依賴短跑沖刺，而是堅持長跑思維。
金地三道紅線從未踩線。截至去年三季度末，金地的債務融資加權平均成本從2021年的4.56%進一步下降為4.50%。在非央國企中，算是比較低的融資成本。
良好的財務基本面也持續為金地各項工作的運作提供堅實的保障。
第三，金地具有充足的土儲，并且非常注重風險前置工作。
從2017年開始，金地的拿地金額都突破了千億，而由于去年受到行業承壓環境影響，金地在投資上也變得比較謹慎，截至去年9月底，金地總投資額達220億。
雖然去年拿地驟減，但金地有比較充足的土儲，在2021年期末，金地總土地儲備約6398 萬平方米，權益土地儲備約2923 萬平方米，完全能夠滿足未來幾年的發展需求。
而且，金地在拿地前期的風控做得非常好，他們會真正尊重市場。
以前很多房企的邏輯是拿地蓋個房子，你愛買不買；如今地產不好做了，第一個要關注的是產品，要把客戶需求放在首位，要做真正讓消費者買單的產品。
做產品就要進行大量的客研調查，金地就是一家客研非常前置的公司，也可以理解為風險前置的公司，真正做到大多數市場的購買者認可或者想買的產品。
所以金地在前期的產品定位上做得非常接地氣，這就和拿地風險前置有關，知道自己該拿怎樣的地，這點其他公司是做得比較粗糙的。
結語
總之，金地這樣一家公司，真的是非常非常低調，但是在大部分時候，都非常牢靠的一家公司。????????
而此次的人事變動，也只是讓金地變得更加牢靠的一個動作而已。????????????????
只是在這些變動背后，總會有營銷人的榮耀，也會有營銷人的淚水。??????????????????????????????
艷姐覺得，今年對于很多區域公司、城市公司的一線營銷管理者和營銷人來說，可能仍然是充滿挑戰的一年，勝者為王，弱者淘汰的殘酷機制今年仍將繼續。
也希望地產營銷人們且行且珍惜，能夠創造優秀的戰績。
主編：張艷
責編：doug
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關鍵詞： 保利地產
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