世界微頭條丨風(fēng)滿(mǎn)樓丨100萬(wàn)貸款省50萬(wàn)利息！“高點(diǎn)上車(chē)”的供房族：存量房貸利率能降嗎？

風(fēng)口財(cái)經(jīng)記者 張亭旺

今年的房貸利率，還有下降可能。

(相關(guān)資料圖)

2月20日，央行發(fā)布最新LPR報(bào)價(jià)，連續(xù)6個(gè)月保持不變。不過(guò)，有專(zhuān)家表示，后期5年期以上LPR報(bào)價(jià)仍有一定下調(diào)空間。

2022年以來(lái)，新發(fā)個(gè)人房貸利率持續(xù)下行，為等待“上車(chē)”的購(gòu)房者創(chuàng)造了條件；不過(guò)，這對(duì)于早已背負(fù)房貸的“供房族”卻并不那么美好。據(jù)計(jì)算，現(xiàn)在與2021年相比，同樣的100萬(wàn)商業(yè)貸款，利息總支出憑空少了50萬(wàn)。

目前，關(guān)于存量房貸利率較高的討論愈發(fā)熱烈，也導(dǎo)致了提前還貸等諸多問(wèn)題。那么，存量房貸利率有多大可能下調(diào)？又存在哪些難點(diǎn)呢？

>>1<<5年期以上LPR仍有下調(diào)可能

貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）連續(xù)6個(gè)月保持不變。

2月20日，央行發(fā)布最新LPR報(bào)價(jià)：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

圖片來(lái)源：央行

需要注意的是，房貸利率多為5年期LPR+基點(diǎn)完成；同時(shí)，據(jù)此前央行發(fā)布，首套房貸款利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

這也就意味著，首套房商業(yè)利率最低4.1%。

青島即是如此，目前青島首套房貸利率（LPR-20BP），為4.1%；二套房貸利率（LPR+60BP），為4.9%。

不過(guò)，隨著2023年1月5日央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制：新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可以階段性放寬房貸款利率下限，多地開(kāi)始繼續(xù)下調(diào)房貸利率。

如，江蘇無(wú)錫個(gè)人住房貸款利率下限由LPR-20BP，調(diào)整為L(zhǎng)PR-50BP，照此，無(wú)錫首套房貸利率執(zhí)行3.8%起；福建廈門(mén)首套房貸款利率從原來(lái)的LPR-20基點(diǎn)調(diào)整到LPR-50基點(diǎn)，也是3.8%。2月20日，揚(yáng)州宣布由現(xiàn)行的LPR-20BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-50BP，將由之前的“最低4.1%”下調(diào)至“最低3.8%”。

圖片來(lái)源：揚(yáng)州發(fā)布

更有甚者，還有部分三、四線(xiàn)城市，個(gè)別銀行首套房貸利率已開(kāi)始按3.7%執(zhí)行。

2月1日，南寧市階段性調(diào)整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，按照現(xiàn)行LPR，南寧市首套住房商貸利率下限將下調(diào)為3.7%。同處這一水平的還有珠海、株洲等。

目前，已有30城首套房貸利率已迎來(lái) "3" 時(shí)代，此后，還有更多符合條件的城市有望跟進(jìn)調(diào)整。

另外，對(duì)于LPR，今年還有下降空間。

中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，全年降準(zhǔn)有0.5個(gè)百分點(diǎn)的空間，5年期以上LPR或繼續(xù)小幅調(diào)降10bp左右，定向政策（包括定向降息）預(yù)計(jì)是2023年的主基調(diào)。

東方金誠(chéng)首席宏觀(guān)分析師王青也表示，從利率互換報(bào)買(mǎi)價(jià)走勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)5年期以上LPR報(bào)價(jià)有10個(gè)基點(diǎn)（0.1個(gè)百分點(diǎn)）的下調(diào)預(yù)期。

誠(chéng)然，歷史房貸利率的下限正在不斷受到挑戰(zhàn)，持續(xù)降低的利率能夠減輕利息負(fù)擔(dān)，為等待“上車(chē)”的購(gòu)房者創(chuàng)造了條件。

但是，對(duì)那些早已背負(fù)房貸，特別是在房貸利率高點(diǎn)買(mǎi)房的存量房貸客戶(hù)，眼前的“紅利”他們卻無(wú)福享受。

由于央行幾次下調(diào)利率，目前存量房貸的利率要高于新增房貸，為了節(jié)省利息支出，不少人開(kāi)始提前還貸……

>>2<<巨大利差讓“供房族”難以接受

這里有必要先說(shuō)一下，為什么有人會(huì)在房貸利率高點(diǎn)買(mǎi)房。

在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，我國(guó)對(duì)住房貸款利率實(shí)行優(yōu)惠利率，在貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打折（如2017年以前，有的可以打7折），房貸利率顯著低于貸款基準(zhǔn)利率。

2017年后，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，房貸利率開(kāi)始高于貸款基準(zhǔn)利率（2020年開(kāi)始房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，即LPR）。

2017年至2018年，新發(fā)放房貸利率由貸款基準(zhǔn)利率85折至9折，大幅上行至5.5%左右；2019年至2021年，房貸利率在5.3%至5.6%區(qū)間內(nèi)高位運(yùn)行。2021年下半年開(kāi)始，部分地區(qū)房貸利率甚至躍升至6.0%以上，最高超過(guò)6.5%。

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子。假設(shè)A在2021年購(gòu)買(mǎi)了首套房，商業(yè)貸款100萬(wàn)，貸款利率為6.0%，貸款年限30年，等額本息還貸。

那么，彼時(shí)A需要支付利息約116萬(wàn)，每月還貸5995元。而如果A現(xiàn)在買(mǎi)房，按照3.7%利率計(jì)算，只需要支付利息約66萬(wàn)元，每月還貸4602元。

同樣的100萬(wàn)貸款，每個(gè)月的月供憑空少了1393元，而利息總支出憑空少了50萬(wàn)。

圖片來(lái)源：風(fēng)口財(cái)經(jīng)整理

這差距太大了，基本沒(méi)有哪個(gè)工薪層能無(wú)視。尤其是一個(gè)月憑空少了一千多月供，還全是利息，這對(duì)很多人來(lái)說(shuō)都是不可接受的差距。

當(dāng)然，關(guān)于這塊，有小伙伴可能想問(wèn)：現(xiàn)在主流的房貸利率定價(jià)方式是LPR浮動(dòng)利率，那么在每年重新定價(jià)時(shí)，房貸利率不是會(huì)隨著LPR下調(diào)而下調(diào)么?

這話(huà)沒(méi)錯(cuò)，浮動(dòng)利率定價(jià)方式=LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)+基點(diǎn)，但問(wèn)題是“基點(diǎn)”在合同期限內(nèi)是固定不變的，且在市場(chǎng)較熱的時(shí)候還可能被銀行定的比較高。

雖然2022年LPR下降三次，其中5年期以上LPR下降35個(gè)基點(diǎn)，但部分存量房貸利率偏高的情況仍然存在。

存量房貸利率與新增房貸之間的較大的利差，讓存量房貸客戶(hù)面臨 " 高位站崗 " 的處境，在一定程度上導(dǎo)致了“提前還貸潮”的出現(xiàn)，同時(shí)，存量房貸利率下調(diào)的呼聲漸響。

>>3<<存量房貸利率有可能下調(diào)嗎？

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示：“當(dāng)前各地的存量房貸款利率通常是基于LPR通過(guò)加點(diǎn)來(lái)進(jìn)行調(diào)整的，銀行主動(dòng)調(diào)整存量房利率的加點(diǎn)的可能性還是比較低的。”

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜同樣表示：“當(dāng)前，存量住房貸款面臨銀行維持收入與購(gòu)房者希望減少支出之間的矛盾，銀行缺乏足夠動(dòng)力降低存量房貸利率。”

據(jù)中信證券測(cè)算，目前存量按揭貸款利率較LPR加點(diǎn)幅度高出約40bps。如果25%-50%的存量按揭貸款利率下調(diào)40bps，商業(yè)銀行年利息收入或?qū)p少388億元-776億元，對(duì)應(yīng)息差下滑1.6-3.2bps。下調(diào)存量房貸利率會(huì)進(jìn)一步壓低銀行利潤(rùn)空間。

陳霄認(rèn)為，有三點(diǎn)原因：一是銀行缺乏下調(diào)存量房貸款的動(dòng)力，如果下調(diào)后，會(huì)對(duì)銀行的盈利產(chǎn)生較大的影響，這對(duì)銀行的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)是不利的。二是當(dāng)前各地銀行加點(diǎn)不同，有些甚至在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)100BP，這給存量房貸款利率如何下調(diào)帶來(lái)難題。三是不同時(shí)間購(gòu)房人可能其存量房貸款利率是有差異性的，這樣一旦調(diào)整也會(huì)產(chǎn)生一系列社會(huì)問(wèn)題難以達(dá)成統(tǒng)一。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

“我認(rèn)為不會(huì)出臺(tái)專(zhuān)門(mén)針對(duì)存量房貸利率的政策，解決提前還貸問(wèn)題最有效的方式就是調(diào)降5年期LPR。”億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨表示，目前看，多數(shù)存量貸款利率已經(jīng)有調(diào)整了，這些房貸利率也是和LPR掛鉤的，只要5年期LPR下降幅度較大，提前還貸的問(wèn)題可能就迎刃而解了。

不過(guò)，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“一般來(lái)說(shuō)，存量貸款本身也有下調(diào)的可能，但是無(wú)論如何下調(diào)，最低的存量貸款利率也應(yīng)該是超過(guò)4.3%的。”

具體措施上，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，可以建議具體銀行針對(duì)一些過(guò)高利率，如超過(guò)5%的利率進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的溝通和協(xié)調(diào)，類(lèi)似暫時(shí)推遲1年利率支出或其他協(xié)調(diào)方式，以進(jìn)一步減少存量貸款方面各類(lèi)提前還款的壓力。

此外，在購(gòu)房者大量提前還貸的情況下，陳文靜指出，不同地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況靈活調(diào)整存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，或有利于緩和提前還貸現(xiàn)象。

陳霄認(rèn)為，要推進(jìn)存量房貸利率調(diào)整，首先，央行需要重新調(diào)整動(dòng)態(tài)利率調(diào)整規(guī)則，引導(dǎo)存量房貸款利率有序下調(diào)。相關(guān)部門(mén)也可以加強(qiáng)對(duì)銀行工作的指導(dǎo)，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理加點(diǎn)，有條件的銀行可以示范性的進(jìn)行存量房貸利率打折優(yōu)惠活動(dòng)，逐步減輕購(gòu)房者的壓力，助力緩解當(dāng)前居民集中提前還貸等現(xiàn)象。

關(guān)鍵詞： 房貸利率 商業(yè)貸款