當前熱訊：連失兩干將 新城控股、王曉松的春天還有多遠？

沒有一個冬天不會過去！

【資料圖】

作者：俊群

編輯：王凡

風品：劉雯

來源：銠財——銠財研究院

2023剛開年，房市春意漸濃，鉚足了勁以圖翻身雪恥的房企不在少數(shù)。意外的是，“優(yōu)等生”新城控股卻狀況不斷。

2月16日，新城控股公告，聯(lián)席總裁曲德君辭職。一周前其稱曲德君失聯(lián)。而一個月前，總裁梁志誠剛剛辭職。

轉眼之間，曾經(jīng)的“三駕馬車”“鐵三角”，僅剩董事長王曉松一人。何以痛失“左膀右臂”？撲朔迷離的老將失聯(lián)、辭職迷云，又會對新城產(chǎn)生什么影響呢？

01

未達標遺憾、凈利大滑

春天還有多遠？

LAOCAI

踩著三四線棚改貨幣化浪潮，“黑馬”之姿殺出重圍的新城控股，原本有一個很美好的故事。

遙想2015年，公司營收才319億元，2017年達到1264億元；2018年更以2210億元進入百強房企前10，2019年上半年排名一度打到第八。黑馬狂飆之姿，可謂風光無二。

遺憾的是，當年7月實控人王振華的鋃鐺入獄，讓新城瞬間跌落神壇。至暗時刻，兒子王曉松臨危受命，并經(jīng)受住了考驗。不僅穩(wěn)住基本盤、經(jīng)營業(yè)績也不降反增：

2019年營收、凈利分別為858.47億元、126.54億元，同比增長58.58%、20.61%。2020年營收超千億、凈利超150億元，均創(chuàng)歷史新高。

不過2021年風光不再，營收增長15.64%，凈利減少17.42%。面對2015年上市以來，年度凈潤首降，王曉松表示“沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來。”

平心而論，在行業(yè)變天、房企雷聲不斷的大環(huán)境下，新城上述業(yè)績還算拿的出手。且有息負債、平均融資成本下降，三道紅線轉綠，穩(wěn)健姿態(tài)讓其2022年5月入列首批發(fā)行公司債的示范性民營房企，被稱優(yōu)等生。

可也是2022年，業(yè)績大滑坡還是來了：

前三季營收617.54億元、凈利33.49億元，同比分別下降43.41％、43.08％。其中，三季度凈利3.40億元，同比降幅達78.47%。

全年看，預計凈利最低62,990.43萬元，同比最多減少95%。

不禁疑問，新城控股春天還有多遠？王曉松這三年多答卷咋樣？

聚焦開文的高管變動。雖然新城公告表示，該事項不會對公司經(jīng)營活動產(chǎn)生影響，但坊間對此仍眾說紛紜。

值得一提的是，曲德君曾是王健林得意“愛將”，在萬達任職17年之久。據(jù)《財新》報道，有接近萬達集團的知情人士稱，曲德君這次失聯(lián)是由于其正配合調查，事涉其供職萬達集團、負責萬達金融科技板塊業(yè)務期間。

遙想2019年7月，時任事長王振華被捕，新城控股為維護上市公司形象與其快速切割。那么此次辭職動作如此之快，是否也有切割之嫌呢？

同樣是2019年7月，曲德君離開萬達來到新城，任新城發(fā)展控股有限公司執(zhí)行董事兼副董事長。之后陳德力因個人原因提出離職，其便順勢接下商管事業(yè)部。可以說，曲德君也是臨危受命。

眾所周知，新城控股堅持“住宅+商業(yè)”雙輪驅動的經(jīng)營模式，曾有小萬達之稱。曲德君能掌控半壁江山，可見王曉松對其信任度。

也沒有錯付，在其帶領下，新城商業(yè)運營收入2020年達到56.7億元，較2019年同比增長30.46%；2021年吾悅廣場商業(yè)運營總收入86億元，同比增加51.68%。新增開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項目達到30座，截止年底運營總量130座。

2021年度業(yè)績發(fā)布會上，新城控股管理層為商業(yè)發(fā)展定了一個目標：2022年計劃新開業(yè)吾悅廣場25座，2022年底開業(yè)總數(shù)達到155座，全年商業(yè)總收入105億元。

而最終數(shù)據(jù)顯示，新城控股已開業(yè)的吾悅廣場140座，總收入100.06億元，商場平均出租率95.15%，同比降低2.49個百分點。

顯然，曲德君并未完成目標。

疊加原總裁梁志誠的突然辭職，主力干將接連變動，難免會讓投資者產(chǎn)生疑慮。要知道，在新城年薪達600萬元的僅梁志誠、曲德君、王曉松三人。

痛失左膀右臂，再一次面臨考驗的王曉松將如何化解？

02

可貴去杠桿 貨幣資金減少百億

有無明股實債？

LAOCAI

不算多苛問。

細觀王曉松肩上擔子，不僅是得力干將流失，還有業(yè)績壓力。

克而瑞2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜顯示，新城控股全年銷售額1160.49億元同比降50.36% ，滑至銷售榜第19位。累計合同銷售面積約1191.52萬平方米，下降49.40%。

其中，12月合約銷售金額約65.68億元，同比下降68.44%；合約銷售面積約74.51萬平方米，同比下降71.17%。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年全國商品房銷售面積13.58億平方米，同比下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。全國商品房銷售額13.33萬億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

顯然，新城控股降幅已超行業(yè)水平。都說頭部優(yōu)質企業(yè)綜合抗風險力更強，新城“優(yōu)等生”成色咋樣呢？

2023年1月30日，新城控股業(yè)績預告顯示，2022年歸母凈利預計6.3億至37.79億，同比下降70%至95%；扣非凈利5.12億至30.73億，同比下降70%-95%。

新城控股解釋道，受整體市場環(huán)境、疫情及結轉項目的結構變化，2022年公司房地產(chǎn)項目結轉收入及毛利較2021年有較大幅度的減少；同時由于市場情況變化，公司計提的資產(chǎn)減值準備同比增加。

沒錯，行業(yè)寒冬渡劫，房企日子都不算好過。據(jù)CRIC監(jiān)測，截止2月15日A股113家上市房企中已有67家發(fā)布2022年度業(yè)績預告，38家預計將會虧損。

相比之下，新城控股保住了盈利體面，但70%至95%的兇悍降幅，還是折射了不少業(yè)績壓力。

該有哪些反思處呢？

比如資產(chǎn)計提減值準備，表面看是行業(yè)原因，實則也是為自身往期盲目擴張、高周轉買單。

行業(yè)分析師于盛梅表示，由于過去房地產(chǎn)業(yè)高增，不少房企對行業(yè)前景及市場判斷過于樂觀。一路規(guī)模追逐，高周轉、高杠桿的粗放運營，過高估計了項目投資收益，也讓成本風險堆積。一旦市場環(huán)境變化，就易導致減值計提。

2015年，新城控股負債規(guī)模為539.31億元，2018年達到2793.62億元。2019年資產(chǎn)負債率為近9年最高達86.60%。

好在，王曉松接棒后，及時勒住狂飆韁繩，2020年起開始主動降負債，2021年末有息負債899億元，同比下降18億元；整體平均融資成本6.57%，較2020年末逆勢下降15個bp。按監(jiān)管口徑計，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為69.95%，凈負債率48.12%，現(xiàn)金短債比1.07。三紅達標，躋身綠檔企業(yè)。

截至2022上半年末，新城控股剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率67.06%，凈負債率 48.37%，現(xiàn)金短債比為1.06。

得益大力去杠桿，讓新城控股躲過了2021年行業(yè)變天洗牌，也是其躋身示范性民營房企的重要原因。

2022 年10 月25 日，新城提前還付公司2018 年公開發(fā)行公司債券(第一期)(品種二)（債券簡稱“18 新控05”），2022 年內已無需要償付境內外公開市場到期的公司債券及票據(jù)。

不過，這不代表其就盡然穩(wěn)了，沒有瑕疵隱憂。

聚焦最新2022年三季報，新城控股資產(chǎn)負債率81.36%，相比上半年的81.23%微增。

短期借款24.82億元較上半年增加約13億元。一年內到期的長期負債為231.7 億元，較2021 年同期增加8.54%；同時貨幣資金345.1億元，比上半年的447.8億元減超100億。較2021 年同期下降19.44%。

同時，少數(shù)股東損益過于“亮眼”也值審視。

上表為東方財富統(tǒng)計的新城控股2017-2021年少數(shù)股東相關數(shù)據(jù)。可以看到，其少數(shù)股東權益占股東權益合計比例，長期大幅高于少數(shù)股東損益占當期凈利比。按照常理說，這兩個占比數(shù)據(jù)應該差不多才正常。

以2022年三季報為例，951.0億元合計股東權益里，少數(shù)股東權益為337.4億元，占比約35.5%。當期凈利為36.39億元，其中少數(shù)股東損益3.2億元，占比約8.8%。

天風證券曾指出，明股實債是房企的隱性負債，這又分集團層面的明股實債和項目公司層面的明股實債；如房企少數(shù)股東權益占凈資產(chǎn)比例明顯高于少數(shù)股東損益占凈利潤比例，則該房企可能存在明股實債融資的嫌疑。

那么，新城控股有無明股實債嫌疑呢？

早在2018年，交易所就曾針對新城控股多家持股比超50%的合（聯(lián)）營企業(yè)不予并表原因進行問詢，要求說明這些公司資產(chǎn)、負債及盈利情況，有無調節(jié)利潤考慮。

03

裁員、投訴、頻融資、評級下滑

去化如何“支棱”起來？

LAOCAI

債務結構優(yōu)化背后，也付出不少“代價”。

以2022上半年為例，新城控股高級副總裁兼財務負責人管有冬曾表示，拿地規(guī)模減少，預付土地款減少至約5.33億。

且據(jù)大公網(wǎng)，2021年底，為抵御開發(fā)業(yè)務風險，新城控股進行了組織結構調整，將開發(fā)事業(yè)部和商業(yè)事業(yè)部整體合并。據(jù)新城多位離職和在職員工透露，到目前為止，新城商開條線已陸續(xù)進行多輪裁員，累計裁掉約80%員工。

或許，也有無奈與急迫。

2022年3月，重慶北碚吾悅廣場曾因拖欠2.46億工程款，被重慶建工提起訴訟；同一時期，江蘇泗洪縣的吾悅廣場項目，同樣因拖欠農(nóng)民工工資問題被宿遷住建局通報批評。

2022年1至8月，為緩解流動性壓力，新城控股已將20座吾悅廣場的經(jīng)營性物業(yè)貸拿去抵押融資，累計獲資約62億元。

2022年5月，新城控股發(fā)行了一期總額10億元的中期票據(jù)，之后又向上交所提交注冊金額為61.72億元的小公募。年底150億中期票據(jù)獲得中國銀行間市場交易商協(xié)會接受注冊。

能順利拿到發(fā)債額度，說明市場不缺信心，也說明企業(yè)資質良好。可看看頻頻融資、裁員，新城的資金壓力、債務問題想必也不輕松。

說千道萬，節(jié)流之外更要開源，快速去化是重中之重。

2022年8月，重慶渝北區(qū)吾悅廣場在加速交付的情況下致使層高縮水0.3m，從而引發(fā)業(yè)主維權。一條“業(yè)主維權被開發(fā)商粗暴掀翻在地”視頻在網(wǎng)上流傳。

據(jù)悉，該事件中涉及的吾悅廣場，是新城控股旗下綜合體項目，也是其努力打造的第二增長線。同時據(jù)媒體報道，2019年在青島開發(fā)的紅島灣項目，已到竣工標準，但至今沒有確定交付消息。

瀏覽人民網(wǎng)領導留言板，也不乏“新城控股虛假宣傳欺詐營銷”、“延期交房不賠償”、“無證銷售”等質疑。

房子承載萬千家庭喜憂，產(chǎn)品質量、口碑體驗尤為重要。上述種種槽點，可是去化加分項？

2023年2月6日，新城控股披露2023年1月銷售簡報，合同銷售金額約57.76億元，比上年同期減少26.54%；銷售面積約71.24萬平方米，比上年同期減少10.62%。商業(yè)運營總收入8.67億（含稅租金收入），同比下滑6.5%。

如何提振去化，是一道急迫考題。

2022年11月，標普曾于將新城發(fā)展和新城控股的長期發(fā)行人信用評級從“BB”下調至“BB-”，同時展望負面。其認為，由于新城發(fā)展在較低線城市的敞口、萎縮的可銷售資源和土儲，2023年該公司銷售可能會繼續(xù)保持疲軟。

04

從黑馬到白馬 新質變開端？

LAOCAI

無需贅言，新城、王曉松依然是在負重前行。疊加開年的高管動蕩，外界多有疑慮也在情理中。

面對舊疾新憂，如何擊破迷霧呢？

還是那句話，沒有一個冬天不會過去。

沒有企業(yè)可以十全十美，況且是行業(yè)寒冬中。關鍵是能居安思危、高效補漏、持續(xù)蓄力，以圖抓住下一復蘇風口。

伴隨“三支箭”齊飛，扶持政策不斷出臺，房市正在回暖路上。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年已有近30個城市調整了首套房貸利率。優(yōu)化限購、降低首付、補貼稅費、提高貸款額度，漸成調控政策優(yōu)化的“標準配置”。

艱難渡劫的房企們，否極泰來并不遙遠，尤其于償債信譽良好的優(yōu)質企業(yè)，更可能近水樓臺先得月。

聚焦新城控股，2022全年實現(xiàn)了在10個大區(qū)的141個項目、241個批次交付，共計交付約13.1萬戶。責任擔當值得肯定。

進入2023年，新城控股也一改蟄伏之態(tài)。先是1月16日和廈門軌道集團簽署合作協(xié)議，正式在廈門落地首座吾悅廣場；2月7日杭州第五批集中供地中，又斥資23.54億元拿下崇賢核心區(qū)一幅商業(yè)綜合體地塊。

種種動作看，其商業(yè)布局似乎正從三四線城市轉向新二線熱門城市。這不僅能降低招商運營難度，也有利打開自持物業(yè)的升值空間，更突顯吾悅廣場模式的競爭優(yōu)勢。

蓄力是為更好發(fā)力。上述新進擊之態(tài)，自然給市場帶來期許。

王曉松曾言，自己喜歡把新城比作駱駝，“因為駱駝可以在最艱難的環(huán)境中走最長的路，獅子獵豹短時間的爆發(fā)力驚人，但在惡劣的環(huán)境下缺乏持續(xù)生存的能力。”

選擇做駱駝，也意味著放棄眾多誘惑和機會，新城要長久發(fā)展，希望成為百年企業(yè)，就要適度放棄高增。濃縮成一個詞：行穩(wěn)致遠，這也是不久前新城內部年度經(jīng)營會的關鍵詞。

在銠財看來，從速度黑馬到質量白馬，這顯然也押對了行業(yè)變遷脈搏。

長遠計，寒冬終將過去，十萬億級的房地產(chǎn)仍有未來。但經(jīng)歷這波寒冬洗牌，會是這個行業(yè)的真正分水嶺。高杠桿高周轉模式已到盡頭，規(guī)模退場質量登臺。巨震巨痛后，依然存活、游弋的，將是那些勇于面對困境、并能突圍新生的房企。誰能徹底斷舍離，誰能更快更準走入新模式，誰就能率先穩(wěn)了、甚至躋身新王。

從此看，新城、王曉松已在正確路上。流水不腐戶樞不蠹，高管變動或也非完全壞事。會是一個新質變的開端呢？

沒有一個春天不會到來。但時間是最好的試金石，貴在知行合一、上下一體。

本文為銠財原創(chuàng)

關鍵詞： 新城控股 新城發(fā)展