馬光遠：高度要重視房地產(chǎn)復(fù)蘇。預(yù)售樓體系要修正嗎？

在這次重要會議中，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，也是引發(fā)了不少代表的注意力，有提出要將房企列入銀行信貸白名單的，充分給予足夠的資金扶持。也有提出要針對預(yù)售樓體系中，對于售樓資金監(jiān)管不力的銀行給予重罰的。經(jīng)濟學(xué)家馬光遠也提出，要高度重視房地產(chǎn)復(fù)蘇，但是可不要政策一擁而上，最終留下一堆債務(wù)。

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將房企列入銀行貸款白名單？可行不可行？市場經(jīng)濟規(guī)則要尊重

禹洲集團（1628.HK）創(chuàng)始人林龍安，集團本身業(yè)務(wù)就是地產(chǎn)開發(fā)為主，在上海有多個房地產(chǎn)項目。站在行業(yè)立場自然為本行業(yè)爭取政策了。他提出，在實際風(fēng)險可控的范圍內(nèi)將民營企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)列入白名單。但其實是非常不可取的一種想法。

現(xiàn)在已經(jīng)是市場經(jīng)濟了，房地產(chǎn)企業(yè)也是市場化經(jīng)營的，銀行也是市場化經(jīng)營的。那之間的商業(yè)往來還得按照市場原則來進行，不可能現(xiàn)在提出穩(wěn)定房地產(chǎn)，就對具體的那些房企進行無原則的扶持。那不是又會陷入一個惡性循環(huán)嗎？

銀行也是要追求利潤躲避風(fēng)險的，即使表面上一些民營企業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入了白名單，但是在銀行信貸實質(zhì)審核方面，仍然會有很多的風(fēng)控要求，如果不滿足，還是得不到信賴支持。所以這個提案其實是形式大于實質(zhì)，即使銀行業(yè)出了類似政策指引，最終也不會具體落實。

過去3年給房地產(chǎn)企業(yè)降杠桿，就是不想讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，過渡到金融行業(yè)。現(xiàn)在如果開始無規(guī)則扶持，那就是在加杠桿，又一次讓房地產(chǎn)風(fēng)險捆綁到銀行的信貸風(fēng)險中，未來還將是尾大不掉，形成更大的經(jīng)濟發(fā)展風(fēng)險。

馬光遠：高度重視房地產(chǎn)復(fù)蘇。同時也要小心未來長期的大量債務(wù)

經(jīng)濟學(xué)家馬光遠對于2023年的展望和風(fēng)險提示，其實是值得各地政府以及所有的民眾看一看，想一想的。最后得出的結(jié)論那就是：確實要高度重視房地產(chǎn)復(fù)蘇，但是小心最大的風(fēng)險就在于債務(wù)的問題，房地產(chǎn)已經(jīng)不太可能成為我國經(jīng)濟發(fā)展的灰犀牛了。

消費的復(fù)蘇沒有那么快，別覺得好像現(xiàn)在飯館吃飯的人多了，消費就復(fù)蘇了。消費信心還仍然沒有建設(shè)起來。先有信心后有行動，或者說知行合一共同動，但是現(xiàn)在存款數(shù)據(jù)仍然繼續(xù)向上漲，而消費指數(shù)增長卻是非常緩慢的。樂觀的講，第1季度如果消費信心逐漸恢復(fù)，那么到了第2季度之后才會慢慢增長。沒有消費信心的增長，即使我們的GDP增長5%，那并不算是一個健康的增長。

房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，已經(jīng)不可能產(chǎn)生全面復(fù)蘇了。對于絕大多數(shù)城市來說，后續(xù)的樓市平淡還要持續(xù)一段時間。如爛尾樓還沒有基本解決，購房人也無法恢復(fù)。同樣房企即使有著寬松支持的銀行信貸銀根支持，但是也可能仍然不敢過度負債。他們可以缺項目，另外爛尾樓沒解決，后續(xù)樓盤能銷售出去嗎？

在歷史房地產(chǎn)遺留下來的問題沒有被清理的七七八八之前，大部分城市的樓市復(fù)蘇是不太可能發(fā)生的，其中包括房價自然調(diào)整到市場水平。馬光遠在這一點上看的還是很清楚，不過即使現(xiàn)在出臺更多的房地產(chǎn)穩(wěn)定政策，也僅僅只有為數(shù)不多的城市，尤其是現(xiàn)在還在限購限貸的中心城市，可能樓市會復(fù)蘇會恢復(fù)到熱鬧的景象，大部分地城市仍然要慢慢等待，從谷底爬出。

當(dāng)然德先生也同馬光遠先生得的結(jié)論一樣，在我們?nèi)绱藢捤傻呢泿耪撸碳ひ幌略谖覀兘衲耆ζ唇?jīng)濟的努力下，GDP增長5%并不是一件難事，其實更難的是經(jīng)濟要恢復(fù)健康的長期增長態(tài)勢，以及寬松貨幣政策實施之后，不要像以往一樣留下一堆呆壞賬。

嚴懲預(yù)售資金監(jiān)管不力銀行。釜底抽薪，取消預(yù)售制不更好？

國家會計學(xué)院秦榮生教授提出，未來應(yīng)該嚴懲預(yù)售資金監(jiān)管不力的銀行，杜絕房地產(chǎn)企業(yè)提前挪用蓋房子資金，防止出現(xiàn)爛尾樓。粗粗想想，覺得這還是一個不錯的建議，但仔細想想操作性也很難，實用性也很差，而且也僅僅是一個頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳的臨時性辦法。

且不說金融監(jiān)管部門如何能夠嚴懲各家銀行，每一個爛尾樓的背后都有著復(fù)雜的情況，銀行可以提出各種抗辯的理由，估計這個嚴懲的結(jié)果是落實不下去的。另外管住預(yù)售資金，就能不出現(xiàn)爛尾樓嗎？

真正讓房地產(chǎn)長治久安，其實還是要改變售樓方式，取消預(yù)售房體系，推行現(xiàn)房銷售。這才是最終治本清源的徹底解決方法。客戶買到的都是現(xiàn)房，房地產(chǎn)企業(yè)杠桿也降下去了，有多大能力開發(fā)多少樓盤，不更好嗎？

其實全世界大多數(shù)成熟國家全部都是現(xiàn)房銷售，而且我國重慶海南也在推行現(xiàn)房銷售，那么大家認為哪種售樓方式更好呢？#馬光遠：高度重視房地產(chǎn)復(fù)蘇##委員：嚴懲預(yù)售資金監(jiān)管不力銀行#

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè)