天天觀察：恒大深圳舊改深呼吸 招商接手餅干廠項目背后的挑戰

觀點網經過一段時間的沉積，招商蛇口接手恒大餅干廠舊改項目再迎最新動態，為“老業主”雍景灣帶去了降密降高的解決方案。

3月14日，深圳南山區招商街道原聯合餅干廠城市更新單元規劃(草案)公示出爐，相較于2020年的規劃，本次草案顯示，地塊容積率有所降低且取消了人才住房和保障性住房的建設要求，加大了可售住宅的比重。

(資料圖)

早在招商蛇口公開宣布接手餅干廠舊改時，就有市場人士指出，項目將把人才住房和保障性住房調整為可售住房，以達到提升項目利潤的目的。本次規劃草案的住宅面積調整上，也映證了這個觀點。

在國家叫停了“大拆大建”的大背景下，舊改市場迎來降溫的同時，疊加恒大自身所處的債務困局，這給予了接盤企業較大的議價空間。但按照以往的舊改展開經驗上看，接盤的項目要沿襲過去談判的舊改方案及已有規劃進行開發建設。

這種情況下，接盤企業易陷入劣勢局面，公共配建標準的走高帶來成本的上漲及以往的舊改規劃方案能否支撐項目入市的收益，均是接盤企業所要面臨的問題。

對于招商蛇口而言，好消息在于餅干廠舊改規劃一直停留在草案階段，接盤后存在著調規空間。

根據最新規劃草案顯示，相比之前的規劃，招商接盤后餅干廠舊改的容積率下調，但可售住宅面積增加明顯。其中，項目的規劃容積率由8.9調整至6.5，換算成規劃容積減少了3.59萬平方米，減少幅度達26.69%。

數據來源：深圳南山城市更新和土地整備局，觀點指數整理

而在可售住宅面積方面，本次調整后，可增加2.67萬平方米的可售住宅。通過大幅減少了商辦面積及取消了配建的人才住房和保障性住房，已完成在容積率下降的同時，增加了項目的可售空間。

值得一提的是，以臨近的雍景灣10.79萬/平方米的二手掛牌單價作為參考，新增的2.67萬平方米可售住宅可為項目帶來28.90億元的貨值。

另外，餅干廠舊改在招商蛇口接手之前，就因較高的容積率及超高層的建筑規劃與招商蛇口開發的雍景灣項目存在“采光”矛盾。原有的規劃與問題，同樣給招商帶來了接手的挑戰。

原聯合餅干廠城市更新項目最早被列入《2019年深圳市南山區城市更新單元計劃第二批計劃》，拆除范圍用地面積3.17萬平方米，并在同年2月完成拆除整平。

根據項目早期規劃，項目擁有3棟樓高183米-198米的超高層住宅，1棟13F辦公寫字樓，1所九年制學校以及1所6班幼兒園。舊改超高層的規劃設計與一路之隔的招商雍景灣產生了在日照、道路交通及學校幼兒園布置上的諸多矛盾，后者業主也在積極的維權，尋求規劃的調整。

雖雍景灣積極維權，調規事件仍未有實質進展，但隨著招商蛇口對項目的接盤，維權業主懸著的心已然放下。因為業主們相信，招商蛇口最起碼不會做出“坑害”老業主的事情。

數據來源：深圳南山城市更新和土地整備局

而就在招商蛇口正式接盤餅干廠舊改的4個月后，項目草案調規事宜便快速落地。從此次公布的規劃草案可以看出，對此前雍景灣維權訴求進行調整，尤其是對原有的9年一貫制學校及住宅地塊進行重新布局。

調整規劃后，住宅及幼兒園部分由原先的地塊南部調整至地塊北部，且將較低樓高的幼兒園布置在地塊北部偏西側，降低對一路之隔的雍景灣項目的采光影響。

觀點新媒體獲悉，本次規劃草案還顯示，地塊將建設4棟最高48層的住宅，較原規劃的54-59層超高層住宅相比，減少至多10層。在建筑布局上刻意“遠離”雍景灣項目，設置在地塊的西側。

雖然目前聯合餅干廠項目仍停留在規劃草案階段，未來仍有調整可能，但招商在本次規劃的調整方向上看，既權衡了已有項目權益，又增加了舊改的可售貨值。由此看來，舊改仍處于草案階段才是本次“雙贏”局面的基礎。

反觀眼下的恒大，除了被接盤資產有實質進展外，其在深圳的大部分項目資產價值仍有待盤活。

截至目前，恒大在深項目仍以舊改為主，廣泛分布于分布于南山、龍崗、龍華、坪山等區，這些項目基本處于停工階段，鮮有進展。

去年，安居建業出于保交付目的，紓困了包括恒大旗下的岳盟舊改、超總項目、恒大城市之光、恒大錦苑、恒大深匯大廈及都會廣場等項目。

恒大自身持有項目建設也陷入停滯，從取證進程上看，其在深持有開發的項目已超過1年未取得預售證。

數據顯示， 2021年以來恒大僅有3個項目獲預售證，分別位于坪山、龍崗及福田。據此前觀點新媒體報道，恒大成一、二期花園項目曾陷入交付風波，而福田恒大珺睿已于2021年5月開盤，預計2023年交房。

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