全球微資訊！招商蛇口“花式”擴儲，去年拿地規模挺進前三，計劃三年內沖進TOP5

誰也沒想到，過去的一年里，掉隊許久的招商蛇口一直在悄悄扮演“接盤俠”的角色。

(相關資料圖)

近幾年由于國資的崛起，被冷落的四大老地產股“招保萬金”重新被提起，這四家地產商里，萬科保住了TOP3的地位，保利和金地都有肉眼可見的規模擴張。

相比之下，招商蛇口這個深圳特區的“親兒子”，看起來最為溫吞。

曾經有一段時間，招商蛇口因為拿到監管發放的收并購融資而遲遲未出手，經受市場非議。但是從去年下半年開始，招商蛇口的動作開始密集。

去年10月，恒大在深圳最值錢的舊改項目“蛇口餅干廠”被招商蛇口接手，新規劃中取消了保障房配套，增加了近一半的可售面積。

最近招商蛇口又通過和新城項目公司進行股權質押的方式，“曲線”奪得杭州崇賢花海地塊，被新城的投資人質疑公司充當代拍“馬甲”。

各種花式拿地之后，招商蛇口2022年的新增貨值沖至全行業第三（中指研究院數據）。

在深圳大本營有政策優勢，在華東有其他房企協助，多管齊下，招商蛇口把2023年的銷售金額目標定為3300億元，同比上漲13%。在目前的大環境下，這樣的增長幅度在全行業都是很罕見的。

有意思的是，招商蛇口對今年的財報似乎也準備了大招，其2022年大規模計提了64億元，直接影響凈利潤大減6成。很多人猜測，這樣的操作不排除有“業績洗澡”的可能性，2023年這家溫吞多年的國企很可能會實現利潤起飛。

“代拍”疑云

今年2月，杭州兔年首場土拍結束。人氣最旺的崇賢花海地塊，因其常年種滿各式花朵而得名，是板塊內最大的一塊留白地。崇賢花海地塊拍至封頂，需搖號確定結果，最終新城控股憑運氣斬獲。

有當地業內預測首家吾悅廣場即將花落杭州，還有一個聲音則完全相反，當時就有傳言稱，新城后續或會與招商蛇口發生關聯，未來可能由招商蛇口操盤開發。

沒想到傳言成真。

3月27日，這幅地塊的開發公司“杭州北泓房地產開發有限公司”的大股東由新城的杭州公司，變更為招商蛇口的杭州公司，這意味著落地杭州的不是首家吾悅廣場，而是第二座招商花園城。

此前，招商蛇口的杭州公司通過股權質押拿下99%股權時，有新城控股的投資人在3月初的臨時股東大會上，質疑新城為馬甲代招商蛇口拍地，新城的管理層否認了這種說法。

招商蛇口使用馬甲的嫌疑，主要來源于自己也參與了崇賢花海地塊的競拍。吊詭的是，2020年7月招商蛇口曾拿下上海虹口地塊。當時中海等三家房企圍標被查，被禁入上海三年，一下為招商蛇口除掉了三家強勁的競爭對手。三年后，招商蛇口疑似以類似的方式深耕杭州。

不過，各個城市對馬甲的容忍度是不一樣的。

“招商在杭州還可以，不會需要新城來幫忙，只是說多一個馬甲多一些概率。杭州土拍規則不嚴格，這么操作是合規的，不像上海，甚至會穿透到母公司來查。”同樣在杭州深耕的另一家央企開發商的城市總對《鳳凰WEEKLY地產》說。

另一家TOP10房企的杭州公司員工介紹，“上海虹口圍標被重罰，一個是因為上海管理嚴，一個是因為當時房地產市場很熱，圍標嚴重損害了政府利益。杭州沒有明確不能在土地成交后轉讓，理論上是合規的，關鍵要看政府查不查。”

對于長三角的高能級市場，招商蛇口顯示了足夠的野心。

不僅是崇賢花海地塊，當次杭州土拍還有一幅熱門地塊“牛田單元R21-09地塊”由北科建競得，招商蛇口通過后續合作的形式，參與其中。最新的項目采購文件顯示，牛田也即將建設一座花園城。此前，北科建在杭州運河新城的運曉花望府和運曉花映里2個項目，也均由招商蛇口進行開發操盤。

招商蛇口在杭州通過諸如此類的手段，拿下了不少優質地塊。難怪招商蛇口的總經理蔣鐵峰在近期的業績會上談到杭州拿地時難掩興奮：“你看杭州上次六十幾家搖號（杭州2023年首批拍地），誰搖中這個，開盤肯定是秒光的，一個城市總運氣好，一年搖到兩三塊好地，日子就不愁啦。”

圖為蔣鐵峰在業績會上發言

運氣更好的還要數招商蛇口上海城市總。招商蛇口上海公司在去年以741億元穩居當地銷售額榜首，給集團貢獻了約4成的銷售額（集團全年銷售額2926億元）。

蔣鐵峰在業績會上還透露，招商蛇口在杭州、上海兩城即將到來的土拍上，還會新獲取一些地。

招商蛇口把2023年銷售金額目標定為3300億元，估算較2022年度的2926.02億元，約有13%的增長。這么足的底氣就緣于2022年的大幅拿地。

數據顯示，2022年招商蛇口累計獲取56宗地塊，總計容建面約726萬平方米，總地價約1279億元，支付地價為766億元。其中，在“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達94%和90%，先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。

“我們去年拿了很多土地，比如說上海、合肥還有蘇州那些地，這些土地我們今年會陸續上市，我們有相當的樓盤，應該會是叫紅盤或者總紅盤，基本上開盤可以秒光的。”蔣鐵峰說。

大幅的計提

光看拿地幅度和銷售目標，招商蛇口可謂形勢一片大好，但其2022年的實際盈利能力出現了斷崖式下跌，歸屬于上市公司股東的凈利潤42.64億元，同比減少58.89%；扣除凈利潤為33.87億元，同比減少61.76%。這個跌幅在TOP10房企里，是偏大的。

招商蛇口財務總監黃均隆在業績會上解釋凈利潤大跌時，提到了計提減值準備。“我們去年計提的減值準備比2021年也多一點，這個也是我們夯實資產質量具體的減值準備。2022年比2021年應該多了20個億左右。”他說。

圖為3月21日招商蛇口2022年業績發布會現場

近三年，招商蛇口一直處于增收不增利的尷尬局面，大規模計提資產減值是一個重要原因。

根據財報，2022年招商蛇口資產減值準備計提共計約64.01億元，其中信用損失準備為13.55億元，存貨跌價準備36.41億元，投資性房地產減值準備11.44億元，長期股權投資減值準備2.15億元，其他資產減值準備為0.45億元。

受計提減值影響，招商蛇口在2022年減少歸母凈利潤45.58億元。

在2021年，招商蛇口同樣因為計提減值43.72億元，減少當年歸母凈利潤34.56億元；2020年，招商蛇口計提減值31.01億元，減少當年歸母凈利潤21.84億元。

房地產下行以來，計提資產減值是一個大趨勢，不過逐年計提大額增加的還是少數。還有個別房企，比如龍湖，銷售額差了招商蛇口900來億，業務布局地區相似，2022年未進行計提減值。

“是否計提存貨跌價損失，以及計提的幅度，都和項目所在市場的市場走勢與市場狀況有關，因此企業規模并非計提的主要依據與參考因素，而是與企業項目分布區域及區域內的市場狀況，以及企業自身對于財務審慎性原則如何把握的問題關系更緊密。” IPG中國區首席經濟學家柏文喜說，“這也正是龍湖和招商蛇口雖然企業規模差不多，卻一家選擇不計提、一家選擇大額計提的主要原因。”

對于大幅變多的計提，柏文喜稱：“不排除有業績洗澡的可能。”

“業績洗澡”，即刻意壓低公司業績，將一些利潤推遲到下一個發布期進行集中體現，讓下一個發布期業績大漲。主要的方式就是通過大規模計提壞賬、商譽減值、資產減值等手段，使上市公司業績出現大大降低。

有投資者在業績會上提問招商蛇口的凈利潤是否已見底，黃均隆回應：“今年從前面幾個月的銷售趨勢來看是在回暖的。我們去年拿的一些地是為今年及以后年度打下了基礎的，所以我對未來利潤的增長充滿信心。”

按照蔣鐵峰的分析，今年除了新增土地、保證去化的流速之外，今年招商蛇口會上市6000億的存貨，按平均55%的去化率，就能實現3300億的銷售額。華泰證券認為，招商蛇口2023年的銷售目標突破了招商蛇口2021年銷售峰值，再創新高，體現了公司的成長決心。

照這樣看，銷售額的增長是比較簡單的，難的還是扭轉利潤下跌的趨勢。

蔣鐵峰在業績上還介紹，招商蛇口要在未來三年躋身五強。“五強并不僅僅是一個規模的指標，更多的是利潤、質量、效益、轉型、收入、品質等多維度”。

從已披露業績的龍頭房地產公司來看，目前歸屬于上市公司股東的凈利潤排在招商蛇口前面的，就有保利發展（183億）和龍湖（234.5億）。還沒披露全年業績，但是半年業績就已“秒殺”招商蛇口的，有萬科（上半年122.2億）、華潤置地（上半年106億）、中海（167.4億元）。招商蛇口全年42.64億元的核心凈利，與前5家房企有四五倍、一百多億的差距，三年時間躋身“利潤五強”是不切實際的幻想，還是預謀已久的陽謀？

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