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近期，上市房企2022年年報陸續公布，從已經發布的68家業績數據來看，目前房企業績普遍大幅下滑甚至巨虧，也有業績相對穩健乃至逆勢增長的房企例如越秀、招商蛇口(行情001979,診股)、龍湖、萬科等。造成這種反差現象主要是由于：房企經營韌性有差別，高韌性企業逆勢增長，脆弱性企業業績受沖擊較大。
1、經營韌性差別導致業績分化
2022年上市房企盈利能力普遍下降，頭部企業、央國企及部分布局高能級城市民企表現出更高的盈利水平，更高的韌性。一是，高信用等級的企業韌性強，銷售受沖擊小，費效比高。購房者對高信用企業、央國企信任程度更高，這些企業銷售受到沖擊較小，費效比較高，大型央國企、高信用民企年內項目開發進度未受到資金面負面影響，竣工結轉節奏保持正常。二是，布局聚焦高能級城市的房企經營韌性較強。在市場下行周期，高等級城市支撐度更高，價格更加堅挺，資產減值壓力更小，布局聚焦高能級城市的房企銷售、利潤受到沖擊影響較小。三是企業重視經營安全，交付能力強，具有較強的品牌和信用優勢，這些企業提前進行嚴格的財務杠桿管理。
2022年房企分化的表現，一是從銷售看分化較為明顯，2022年全國銷售額同比下降26.7%，央國銷售額降幅一般在20%以內，銷售受到市場調整沖擊較小。經營穩健的民企銷售降幅在30%左右。發生債務違約的企業銷售降幅基本在70%以上。二是從融資來看分化較大，央國企融資渠道基本通暢，經營穩健的民企在多項政策支持下融資得以恢復，發生債務違約的數十家民企融資基本中斷。三是從盈利來看有較大分化，根據中指研究院財報季數據表顯示：已經發布的房企年報中，有13家企業毛利率高于平均水平，如越秀地產、龍湖集團、華發股份(行情600325,診股)、招商蛇口、京投發展(行情600683,診股)、華潤置地等，這些盈利能力較強。
2、行業深度分化將延續
根據中指研究院今晚即將發布的《2023年1-3月中國房地產企業銷售業績排行榜》，近期房地產銷售企穩回升，一季度TOP100重點房企銷售轉為增長，高韌性企業經營恢復較快，增速更高。
未來，行業在規模、布局、業態等方面均將形成深度分化。一是，經歷本輪市場周期調整，房地產行業告別“高周轉、高負債、高杠桿”模式，疊加新房市場總量觸頂下行，房企將向新發展模式平穩過渡，實現高質量的發展。二是，開發業務賽道彎道超車機會減少，頭部企業地位穩固，未來或將形成金字塔型行業格局。其中，央國企仍將是重資產開發生力軍，市場份額保持在較高水平。同時，專業化分工是大趨勢，細分領域專業企業增多。少數頭部企業能夠發展成為橫跨多個領域的綜合開發企業，多數企業需專注于個別優勢領域，細分行業或將產生龍頭企業。（作者：中指研究院企業研究總監劉水）
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