解碼新城控股，行業(yè)變局下的進(jìn)化論

“駱駝精神一直伴隨新城的每一步，我相信，風(fēng)再大，駱駝總是專(zhuān)注前路，道路再崎嶇，駱駝總能抵達(dá)遠(yuǎn)方”。

2022年財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，新城控股的董事長(zhǎng)王曉松再一次將公司比作駱駝，用駱駝精神“自我打氣”。

(相關(guān)資料圖)

過(guò)去一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不平靜，債務(wù)違約、凈利潤(rùn)大幅虧損成為了市場(chǎng)常聽(tīng)到的消息。行業(yè)動(dòng)蕩的情況下，房企洗牌開(kāi)始了，誰(shuí)將通往下一站？考驗(yàn)著房企的經(jīng)營(yíng)能力。

新城控股2022年年報(bào)顯示，公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1154.57億元，凈利潤(rùn)13.94億元。“風(fēng)浪越大魚(yú)越貴”，新城控股作為一家民營(yíng)房企，在行業(yè)普遍承壓的情況下，交出一份盈利的成績(jī)，已屬來(lái)之不易。

更加難能可貴的是，新城控股守住了安全經(jīng)營(yíng)底線(xiàn)，保障現(xiàn)金流安全，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)5年為正。

同時(shí)，公司持續(xù)降杠桿，提升財(cái)務(wù)安全邊際，保證了債務(wù)0違約，向市場(chǎng)展現(xiàn)了公司良好的信用，贏得資本市場(chǎng)信任，融資端不斷取得突破。

當(dāng)下，規(guī)模房企進(jìn)入縮表出清、優(yōu)勝劣汰階段。行業(yè)有一個(gè)共識(shí)，單純依靠住宅開(kāi)發(fā)以求增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期，房企需要進(jìn)化，即從單一比拼規(guī)模到規(guī)模、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并舉。

在變局下，新城控股有自己的進(jìn)化論：堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，穩(wěn)住了基本盤(pán)，穿越行業(yè)周期。特別是商業(yè)方面，新城控股營(yíng)收突破百億，保持高毛利，提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流利潤(rùn)，讓企業(yè)更有底氣。

挑戰(zhàn)面前穩(wěn)得住，機(jī)會(huì)面前才能抓得住。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的全國(guó)重點(diǎn)100座城市，一季度銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)近兩成，房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇趨勢(shì)較明顯。在行業(yè)復(fù)蘇之下，堅(jiān)持雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，商業(yè)精進(jìn)的新城控股，拿到了打開(kāi)下半場(chǎng)發(fā)展之門(mén)的鑰匙。

穩(wěn)健的試金石：財(cái)務(wù)安全與融資突破

象棋中有句古諺語(yǔ)：“臨殺勿急，穩(wěn)中取勝”，強(qiáng)調(diào)下棋在關(guān)鍵時(shí)，不要貪圖快招，要穩(wěn)中進(jìn)取。

商業(yè)如同棋局。房地產(chǎn)行業(yè)大浪淘沙，作為示范房企，新城控股過(guò)去一年展現(xiàn)了較為穩(wěn)健的一面，營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)1155億元，歸母凈利潤(rùn)約14億元，繼續(xù)保持盈利，在民營(yíng)房企甚至整個(gè)行業(yè)中都是比較難得的。

新城控股能夠穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，離不開(kāi)自身恪守財(cái)務(wù)安全底線(xiàn)和融資上積極突破進(jìn)取。

現(xiàn)金流是企業(yè)的血液。2022年，新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元，在手現(xiàn)金充裕；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額達(dá)145.35億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。2022年，公司整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個(gè)百分點(diǎn)。

良好的現(xiàn)金流之下，為企業(yè)進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)提供了基礎(chǔ)保障。

2022年全年，新城控股繼續(xù)壓降有息負(fù)債。截至2022年底，公司期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負(fù)債水平保持低位；合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債大幅降至60.62億元，比上半年末壓降30.82億元。

債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化不僅體現(xiàn)在債務(wù)存量端的下降，還體現(xiàn)在還款端的積極償付。

新城控股提前梳理債務(wù)情況，合理安排資金，根據(jù)債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布，確保每一筆債務(wù)提前或到期償付。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，新城控股籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈流出384.95億元，比2021年流出增加，說(shuō)明過(guò)去一年公司在積極償還債務(wù)。2022年全年，新城控股共償還境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券127.91億元，實(shí)現(xiàn)債務(wù)0違約，向資本市場(chǎng)展現(xiàn)了公司良好信用和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的信心。

良好的現(xiàn)金流，債務(wù)機(jī)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，積極償還到期債務(wù)，構(gòu)筑了新城控股財(cái)務(wù)安全底線(xiàn)，同時(shí)也讓企業(yè)得到資本市場(chǎng)的信任，在融資端實(shí)現(xiàn)突破。

2022年下半年開(kāi)始，國(guó)家針對(duì)房企的金融扶持政策不斷出臺(tái)，優(yōu)質(zhì)的房企融資環(huán)境得到改善。

作為首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約發(fā)債示范房企，新城控股在2022年5月、9月、12月成功發(fā)行3筆中票，累計(jì)在境內(nèi)融資40億元。

2022年11月17日，新城控股披露交易商協(xié)會(huì)已受理公司150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，多家金融機(jī)構(gòu)表示支持，這成為新城控股2022年度最大規(guī)模的一單融資，也為后期境內(nèi)中票融資打開(kāi)了大門(mén)。

境內(nèi)方面融資突破，境外融資也有進(jìn)展。新城控股2022年6月通過(guò)香港上市平臺(tái)新城發(fā)展子公司發(fā)行1億美元優(yōu)先綠色票據(jù)。這是彼時(shí)地產(chǎn)行業(yè)首筆無(wú)增信措施的美元債，體現(xiàn)出資本市場(chǎng)對(duì)新城控股的認(rèn)可。

此外，2023年3月，新城控股還宣布了80億元的定增預(yù)案，用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，其他將投向公司在建項(xiàng)目。

可以看出，新城控股通過(guò)中票、境外融資等多種方式，構(gòu)建起了暢通且多元化的融資渠道，保障了財(cái)務(wù)安全、糧草充足。

財(cái)務(wù)安全與融資突破，成為新城控股穩(wěn)健的試金石，讓企業(yè)更具韌性。而有韌性的房企在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不確定性時(shí)更加游刃有余。

雙輪驅(qū)動(dòng)，商業(yè)是邁向新發(fā)展的鑰匙

房企行業(yè)近年來(lái)有一個(gè)共識(shí)：房地產(chǎn)行業(yè)到下半場(chǎng)了，誰(shuí)能夠順利進(jìn)入下半場(chǎng)，誰(shuí)才可能長(zhǎng)期穩(wěn)健地發(fā)展。

過(guò)去，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的“舊三高”經(jīng)營(yíng)模式在下半場(chǎng)，已經(jīng)難以為繼。下半場(chǎng)發(fā)展的邏輯是恪守安全底線(xiàn)，堅(jiān)守產(chǎn)品質(zhì)量底線(xiàn)，用長(zhǎng)期主義理念創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式。過(guò)去比拼規(guī)模速度，已經(jīng)變?yōu)楸绕唇?jīng)營(yíng)、質(zhì)量與服務(wù)。

作為去年盈利的房企，新城控股之所以可以平穩(wěn)地進(jìn)入房地產(chǎn)下半場(chǎng)，除了自身財(cái)務(wù)基本盤(pán)安全外，還有其長(zhǎng)期堅(jiān)守的“雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略。

新城控股的“雙輪驅(qū)動(dòng)”指的就是“住宅+商業(yè)”。

“雙輪驅(qū)動(dòng)”的優(yōu)勢(shì)在于，相比純商業(yè)運(yùn)營(yíng)房企，新城控股具有較高的項(xiàng)目操盤(pán)與資金回籠能力；而相比于純住宅開(kāi)發(fā)房企，在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模與經(jīng)營(yíng)具有一定優(yōu)勢(shì)情況下，能夠持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流助力企業(yè)穿越周期。

2022年，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約1160.49億元，合同銷(xiāo)售面積約1191.52萬(wàn)平方米。在整體市場(chǎng)不佳的情況下，新城控股聚焦“有回款的銷(xiāo)售，有歸集的銷(xiāo)售”，回款金額達(dá)1329億元，回款率達(dá)115%，位居行業(yè)前列，展示了住宅開(kāi)發(fā)壓艙石的作用。

同時(shí)，新城控股積極響應(yīng)“保交樓、穩(wěn)民生”要求，全年交付13.1萬(wàn)套物業(yè)，展現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)房企的擔(dān)當(dāng)。

商業(yè)方面，2022年，新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入首次突破百億大關(guān)，達(dá)到100.06億元，同比增長(zhǎng)15.82%。公司的物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利率達(dá)72.6%，進(jìn)一步拉高了整體毛利水平。

觀察近年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，從2021年開(kāi)始，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入大幅超過(guò)當(dāng)期利息支出。2022年，該比例達(dá)到了1.64倍。說(shuō)明了商業(yè)成為了公司第二增長(zhǎng)極，給公司帶來(lái)了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

值得注意的是，如果說(shuō)雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略助力新城控股平穩(wěn)進(jìn)入下半場(chǎng)，那么商業(yè)上的精進(jìn)，則是新城控股在下半場(chǎng)邁向新發(fā)展的鑰匙。

新城控股在商業(yè)版圖上的布局是吾悅廣場(chǎng)。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年末，新城控股在全國(guó)140個(gè)城市布局了194座吾悅廣場(chǎng)。

吾悅廣場(chǎng)是新城控股的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)不僅體現(xiàn)在可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，更重要地是它還可以為融資提供保障。

據(jù)了解，優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)不僅受到金融機(jī)構(gòu)青睞，可以較容易的獲得抵押貸款，而且經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸期限更長(zhǎng)，成本也較低。

此外，面向下半場(chǎng)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)也是新城控股打開(kāi)想象的關(guān)鍵。

3月24日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知，通知中提及，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

未來(lái)如果這一相關(guān)政策落地，對(duì)于經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的房企來(lái)說(shuō)是大利好。房企在“投融建管退”五個(gè)方面可以形成一個(gè)閉環(huán)，對(duì)于房企的物業(yè)經(jīng)營(yíng)是保值的提升。

在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，新城控股管理層亦表示，“發(fā)改委要求REITs未來(lái)三年派息率不低于3.8%，公司基本上三年以上的廣場(chǎng)都能夠滿(mǎn)足，目前正在積極溝通，希望盡快把REITs這件事情做成。”

東吳證券的研報(bào)指出，隨著公司計(jì)提重資產(chǎn)，輕裝上陣，疊加今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)復(fù)蘇，新城控股住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)未來(lái)有望企穩(wěn)；而公司高毛利的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)健，對(duì)公司業(yè)績(jī)將形成支撐。

手中有糧，心中不慌。財(cái)務(wù)底線(xiàn)安全的新城控股，手握優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在行業(yè)調(diào)整時(shí)，能夠游刃有余穿越周期，當(dāng)行業(yè)復(fù)蘇上升時(shí)，未來(lái)或?qū)⒂懈蟮陌l(fā)展空間。

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