樓市要放大招了？

我之前說(shuō)過(guò)，樓市在企穩(wěn)之前，只有利好，沒(méi)有利空。

就在昨晚，住建部傳來(lái)了重磅消息，住建部部長(zhǎng)倪虹在企業(yè)座談會(huì)上說(shuō)：

大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

(相關(guān)資料圖)

這簡(jiǎn)直就是在放大招了，里面有幾個(gè)非常重磅的信息，我來(lái)一一解析。

一、降低首套住房首付比例和貸款利率。

目前首套房的首付比例普遍是30%，這次的信號(hào)告訴我們，首套房的首付比例有望繼續(xù)下調(diào)了，這就是妥妥給買(mǎi)房人加杠桿了。同時(shí)還要繼續(xù)降低首套房的貸款利率，對(duì)首套的支持力度可以為前所未有的。

不過(guò)我認(rèn)為房貸利率繼續(xù)下調(diào)的空間有限，今年年初已經(jīng)有個(gè)別城市的首套房貸利率降到了3.65%，離5年期的LPR已經(jīng)不遠(yuǎn)了，再降的空間很有限，除非LPR繼續(xù)下調(diào)。但對(duì)于目前仍然執(zhí)行4.0%以上的利率的一線城市可能是利好。

首付與房貸利率同步降，這將大大降低剛需的購(gòu)房成本，增加了住房的購(gòu)買(mǎi)力。

二、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免。

購(gòu)房主要涉及到稅種是契稅、增值稅和個(gè)人所得稅。

目前不同城市在契稅優(yōu)惠上有所不同，契稅本來(lái)的稅率3%，首套房一般會(huì)根據(jù)不同的面積段按照1%、1.5%來(lái)計(jì)稅，這個(gè)要因城市而異。

而在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，按道理是要征收增值稅和個(gè)人所得稅，這兩個(gè)稅率都很高，如果沒(méi)有優(yōu)惠的話，稅負(fù)成本會(huì)比較大。現(xiàn)在比較普遍執(zhí)行是“滿五唯一”減免增值稅和個(gè)人所得稅，即賣(mài)家是唯一一套房子且距離上次購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年了，這樣的情形下是免征增值稅和個(gè)人所得稅。

這次住建部提及要減免改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)。既然特別提及這個(gè)事情，應(yīng)該優(yōu)惠力度比之前要大，根據(jù)目前市場(chǎng)的一些傳聞，有望將現(xiàn)在的“滿五唯一”改成“滿三唯一”。如果真的這么改了，將有望提高二手房的交易活躍度，尤其是在一線城市和強(qiáng)二線城市。

三、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。

據(jù)了解，目前主要是在一線城市還在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”（一線城市之外也這么認(rèn)的，讀者朋友可以給我留言，在再補(bǔ)充上去），什么意思？就是即便你沒(méi)有房子，但你之前有過(guò)房貸記錄，再買(mǎi)房也只能算是二套，首付比例和貸款利率都會(huì)按照二套來(lái)執(zhí)行。這無(wú)疑增加部分購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，讓一些無(wú)房但有房貸記錄的“剛需客”望而卻步。

這個(gè)政策也只會(huì)在市場(chǎng)非常火的時(shí)候才會(huì)有的，現(xiàn)在樓市這行情，真沒(méi)必要這樣做。所以住建部這表態(tài)還是非常及時(shí)的。“認(rèn)房不用認(rèn)貸”執(zhí)行后，初步判斷對(duì)一線城市的樓市會(huì)有較大的促進(jìn)作用。一方面是釋放那些無(wú)房但有房貸記錄的“剛需客”，同時(shí)也讓已經(jīng)有一套房且有房貸記錄的家庭可以按照二套房的首付比例和利率來(lái)買(mǎi)房了，釋放一部分改善型需求。這個(gè)政策對(duì)一線城市的樓市是非常利好的。

最近，有關(guān)樓市的大招不斷，而這次住建部的表態(tài)如果能快速執(zhí)行下去，對(duì)跌跌不休的樓市會(huì)有立竿見(jiàn)影的效果。

關(guān)注地產(chǎn)觀點(diǎn)，并設(shè)為“星標(biāo)”，不錯(cuò)過(guò)樓市的重要信息和觀點(diǎn)。

原創(chuàng)不易，歡迎點(diǎn)“在看”！

關(guān)鍵詞：