發現前幾年被財經大V忽悠了，年輕人開始提前還房貸……

最近提前還房貸成為了各大社交媒體討論熱度最高的話題之一，很多人都反映提前還貸不但需要預約，而且還要排隊等待銀行處理，排隊時間有的需要數月之久。有媒體呼吁：“年輕人沒必要扎堆還房貸”，也有媒體希望銀行不要給還款人提前還款設置障礙。

而對于提前還貸是否劃算，不同人也持不同觀點。 有人對比之后認為，提前還貸可以節省下不少利息錢；而也有人覺得現金留在自己手里，可以有比貸款利率更高的理財方案。那么“提前還貸潮”的出現，背后的原因究竟是什么？

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多重原因引發“提前還貸潮”

如果借款人急于提前還貸， 直接原因自然是利率降了，再繼續按照之前較高的貸款利率每月支付利息不劃算。1月5日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，其中新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。自從該機制建立近一個月以來，多個城市宣布調整首套住房貸款利率下限。 而伴隨LPR（貸款市場報價利率）多次向下調整，多地也跟隨下調房貸利率。其中5年期以上LPR共下降三次，利率從4.65%下調到4.3%。

而對于房貸貸款人來說，多數人選擇的是用LPR加點的方式確定房貸利率，每年的1月1日會按最新利率計算月供。 而前兩年由于房貸額度較為緊張，很多人的貸款合同中都約定較LPR上浮20-30個基點，不少人的執行利率都在5.5%以上甚至更高。盡管今年更新后的執行利率會跟著LPR下降，但因本輪房貸利率下調主要是通過下調加減點數實現的，而存量房貸利率下調幅度并不大，仍然明顯高于目前市場的平均房貸利率。像這種情況如果提前還貸的話，確實可以省下一筆不小的利息開支。當然，如果貸款人選擇的是小眾的固定利率定價方式，那么這個利率差就更大了。

另外， 由于目前經營貸利率已經低于房貸利率，有部分貸款客戶被銀行或中介機構鼓動用低息經營貸款置換較高利息的房貸，這一違規操作手法也導致提前還房貸人數增加。大源按揭總經理鄭大源在接受21世紀經濟報道采訪時就表示，目前經營貸的利率集中在3.3%到3.5%之間，相比之前5%到5.5%的房貸利率著實優惠不少。不過房貸轉經營貸存在不少風險，首先經營貸的貸款人名下要有公司，此外要有資金先歸還房貸，而且一旦被銀行發現貸款人違規操作，還存在抽貸的風險。

對此，深圳市房地產中介協會鄭重提示： 嚴禁參與貸款中介、金融中介、“影子”中介等場外機構和個人違規利用“經營貸”的不法行為，此行為不僅違反了國家相關金融信貸政策，還嚴重違背國家“房住不炒”的定位與原則。

當然，除了房貸利率下降這一直接原因， 資本市場表現不佳，居民對理財收益的預期收益率下降，也是出現提前還貸潮一大重要外部因素。

受內外部多重因素影響，2022年投資理財收益普遍較差，甚至跑不贏房貸利率。在這種情況下，普通居民投資風險偏好趨向保守，將原來用于投資的部分資金用于提前還款。筆者身邊的一位朋友，在2021年初貸款買了一套一手房，由于現金流較為充裕，當2021年的年終獎到賬之后，在理財經理的推薦下買了幾十萬基金。不過去年股票型基金整體表現不佳，目前基金尚處于浮虧狀態。而債券型基金和凈值型的銀行理財產品同樣收益欠佳，去年四季度銀行理財出現“破凈潮”，讓這位朋友今年對各類風險資產持“敬而遠之”的態度。

而放眼低風險理財市場，目前銀行的大額存單不但額度要靠“搶”，而且利率也是普遍走低。以最受歡迎的三年期大額存單為例，目前國有大行利率普遍在3.1%左右，部分銀行可達到3.25%，全國性股份制銀行利率大多數在2.9%至3.3%之間；地方性商業銀行利率略高，部分銀行推出的新春特別款大額存單，利率最高也就3.55%。至于短期的貨幣類理財產品，目前七日年化收益率普遍在2.5%左右，收益同樣不高。對于筆者這位朋友而言，今年的年終獎剛到手， 由于既不愿意參與高風險的投資，而貨幣基金、大額存單對其吸引力同樣不高，那么提前償還部分房貸減輕利息負擔，就是一個看起來不錯的選擇。

房價不再“永遠漲”

投資客考慮“去杠桿”

當然除了以上兩大已經被公眾普遍認知到的原因之外，筆者認為， 由于國家“房住不炒”的決心較為堅決，打消了居民對于“房價短期內會繼續大幅上漲”的預期，也是一個非常重要的深層次原因。

在過去二十年， 由于房價的持續上漲，讓很多人產生了“購房是最好的理財”這樣的固有思維。加之過去幾年不少財經“大V”在自媒體上向粉絲讀者傳遞“房貸是普通人能夠獲得的成本最低的杠桿”一類的理念，導致一些中產階層和小企業主不但“有錢就買房”，而且在申請貸款時“應貸盡貸”，銀行最多能批多少就貸多少，甚至通過各種手法變相降低首付比例，以擴大購房杠桿。

當房價上漲時，由于杠桿擴大了住房升值帶來的財富效應，會讓購房人認為自己“賺了”。即使房貸利率高一些，但相較住房資產本身的大幅升值，購房人會選擇忽略“不起眼”的貸款利息。但近兩年“房住不炒”的理念已經從高層逐漸傳遞到廣大購房人，居民也不再會預期短期內房價會快速上漲。 當資產增值的財富效應減弱，每個月的房貸利息自然也顯得“值得重視”了，特別是對于一切前兩年“購房上車”時對未來自身的財務前景過于樂觀，財務杠桿比例過高的購房人來說， 有錢早還錢，適當降低自身的財務杠桿，也是一種規避風險、自然而然的選擇。

尾聲

對于是否應該提前還房貸，屬于個體根據自身實際的財務狀態做出的個人選擇，它本身不應該成為一個公眾話題。但當“提前還貸”成為風潮，除了貸款利率降低、理財收益下降這類市場因素之外，筆者認為，這也是對于三五年之前購房者預期過于樂觀的一種“情緒修正”。

按照“房住不炒”的理念，如果買房子只是為了居住，那么購房人只需要關注自身財務狀況能否覆蓋還款計劃即可，對貸款利率的變動不應該過于敏感。而如果是投資性的購房，購房是為了賺房屋升值的差價，那自然會更關注房貸利率的高低變化。 假設一兩年之后資本市場好轉，賺錢效應再度回升，那么現在急于提前還款的人，會不會又后悔還款過早呢？

【重要風險提示】文章內容僅供研究和學習使用，不構成任何投資建議。投資有風險，過往業績不預示未來表現。

關鍵詞： 房貸利率