馬上評(píng)｜多地試點(diǎn)商品房現(xiàn)售制，預(yù)售制要退出歷史舞臺(tái)？

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

自今年1月份，住建部首次系統(tǒng)、明確提出現(xiàn)房銷售概念，要求各地政府和房企關(guān)注預(yù)售制度改革以來(lái)，“現(xiàn)房銷售”的熱度居高不下。

(相關(guān)資料圖)

1月17日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)指出，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)議召開(kāi)后不久，山東、安徽、四川和河南等地先后提出推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革。

預(yù)售制作為國(guó)內(nèi)目前主流的商品房銷售模式，一直被廣大消費(fèi)者所詬病，不少購(gòu)房者可以說(shuō)是“苦預(yù)售制久矣“，尤其近兩年一些房企暴雷導(dǎo)致?tīng)€尾樓、停工斷貸事件頻發(fā)，已購(gòu)房者深陷預(yù)售房糾紛，未購(gòu)房者對(duì)預(yù)售房銷售模式的信心也大打折扣，都在一定程度上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的活躍度。

為解決房地產(chǎn)爛尾樓問(wèn)題，進(jìn)一步促進(jìn)保交樓和穩(wěn)定樓市發(fā)展，不僅國(guó)家層面在推進(jìn)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，與此同時(shí)也有越來(lái)越多的消費(fèi)者建議直接取消預(yù)售制。就當(dāng)前房地產(chǎn)形式而言，現(xiàn)售制度真的能替代預(yù)售制嗎？未來(lái)商品房銷售模式又將走向何方？

預(yù)售制VS現(xiàn)售制，房地產(chǎn)多方利益交鋒

房地產(chǎn)預(yù)售制最早源自香港的賣樓花制度，自1994年引入內(nèi)地后，已沿用近三十年。預(yù)售制是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將還未開(kāi)始建設(shè)或正在建設(shè)中的房屋出售給購(gòu)房者，由購(gòu)房人預(yù)先支付定金或房款。當(dāng)前預(yù)售制是內(nèi)地商品房銷售的主流模式，不過(guò)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量發(fā)展階段，近幾年預(yù)售制的弊端逐漸凸顯，購(gòu)房者對(duì)推進(jìn)現(xiàn)售制的呼聲也越來(lái)越大?，F(xiàn)售制即現(xiàn)房銷售制度，是開(kāi)發(fā)商將建造完成并驗(yàn)收合格的房屋出售給購(gòu)房者，購(gòu)房者支付購(gòu)房款，簽訂買賣合同完成交易，目前，國(guó)內(nèi)多個(gè)地區(qū)也開(kāi)始試點(diǎn)商品房現(xiàn)售制度。

其實(shí)不管是沿襲多年的預(yù)售制還是呼聲越來(lái)越高的現(xiàn)售制，兩種制度都是各有利弊，各有千秋，背后都是各方利益的交鋒和博弈。

預(yù)售制是一種更有利于房企開(kāi)發(fā)商的銷售制度，房企在房屋建設(shè)周期前段就可以收到銷售款項(xiàng)，通過(guò)高周轉(zhuǎn)的方式提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效率，推進(jìn)自身規(guī)模擴(kuò)張，也有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的快速發(fā)展。對(duì)于地方政府而言，預(yù)售制下房企開(kāi)發(fā)商拿地積極性大，頻次高，對(duì)應(yīng)的土拍市場(chǎng)繁榮，政府財(cái)政收入也會(huì)持續(xù)增加。但對(duì)于購(gòu)房者而言，預(yù)售制下，購(gòu)房者不但要預(yù)先支付大量的購(gòu)房款，還可能面臨房屋質(zhì)量與承諾不符、交房延期和樓盤(pán)爛尾等多種嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。

與預(yù)售制對(duì)應(yīng)，現(xiàn)售制是一種更傾向于購(gòu)房者的銷售模式。這種模式下，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)可實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”，能避免房屋質(zhì)量和爛尾樓等問(wèn)題。但對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，現(xiàn)房銷售無(wú)疑會(huì)增加拿地開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本和資金壓力，對(duì)房企的資金流要求高，中小房企的競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)變?nèi)?，甚至?xí)惶蕴鼍?。但從長(zhǎng)期而言，現(xiàn)售制也會(huì)倒逼房地產(chǎn)企業(yè)制定更加長(zhǎng)期的投資規(guī)劃，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從競(jìng)速模式走向競(jìng)合模式。對(duì)于政府而言，房企拿地門檻和開(kāi)發(fā)成本的增加，會(huì)導(dǎo)致房企拿地?zé)崆闇p弱，土拍市場(chǎng)不景氣，進(jìn)而影響地方政府的財(cái)政收入。

“交錢不發(fā)貨“，預(yù)售制問(wèn)題到底出在哪？

正如前文所說(shuō)，預(yù)售制實(shí)施近30年，我們不能否認(rèn)過(guò)去幾十年預(yù)售制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和城市化進(jìn)程做出的貢獻(xiàn)。商品房預(yù)售資金可以看作是房企融資的重要來(lái)源，解決了部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金不足的問(wèn)題，縮短了房企資金回籠周期和住房交付周期，符合房地產(chǎn)快周轉(zhuǎn)的成長(zhǎng)期資金需求，促進(jìn)了房企與房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。但也同樣是因?yàn)轭A(yù)售制的存在，助推了房企鋌而走險(xiǎn)通過(guò)“三高”模式進(jìn)行盲目擴(kuò)張的問(wèn)題，預(yù)售制一定程度上成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易端風(fēng)險(xiǎn)積累的蓄水池，政策層面稍加收緊或市場(chǎng)稍加波動(dòng)，便會(huì)引發(fā)房企的資金斷裂，進(jìn)而導(dǎo)致樓盤(pán)延期交付和停工等爛尾樓現(xiàn)象。

不過(guò)，對(duì)于爛尾樓現(xiàn)象，預(yù)售制只是其必要但不充分條件，我們可以通過(guò)對(duì)比同樣有預(yù)售制的香港和歐美國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看下預(yù)售制的影響，香港與內(nèi)地預(yù)售制的區(qū)別在于，引入了律師協(xié)會(huì)作為監(jiān)管的第三方，在預(yù)售審核批準(zhǔn)時(shí)，除了需政府獲批外，還增加了律師協(xié)會(huì)作為第三方監(jiān)管。付款方式方面，香港預(yù)售制付款可選擇按建筑期付款，在支付房款時(shí)，律師會(huì)定期在對(duì)按揭貸款合同涉及的各個(gè)工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行確認(rèn)后，才能按照合同支付相應(yīng)房款給房企，且律師行也會(huì)定期向購(gòu)房者和按揭銀行公布資金使用情況，極大限度做到了資金用途信息透明。

美國(guó)和英國(guó)也類似，預(yù)售資金會(huì)存放在第三方監(jiān)管賬戶（律師賬戶或政府監(jiān)管部門賬戶）內(nèi)。在支付房款方面，英國(guó)的首付款一般在10%-25%，然后按照工程進(jìn)度分階段付款，交房后結(jié)尾款，尾款占比至少是55%，且購(gòu)房貸款通常在交房前幾個(gè)月才會(huì)通過(guò)申請(qǐng)，打到開(kāi)發(fā)商賬戶。美國(guó)平均首付款比在12%左右，開(kāi)發(fā)商在交房之前無(wú)法拿到購(gòu)房者的預(yù)付款，開(kāi)發(fā)商需從銀行獲得建筑貸款用以建造房屋，直至交房開(kāi)發(fā)商才會(huì)拿到房款。

還有一些國(guó)家實(shí)施有預(yù)售房定金保全措施，如日本規(guī)定，針對(duì)購(gòu)房者交納的訂金，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)交納擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)金，只有對(duì)購(gòu)房者制定了預(yù)售金擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)，保證購(gòu)房者的訂金不會(huì)打水漂，房企才可向政府申請(qǐng)預(yù)售和建筑許可。

對(duì)比國(guó)內(nèi)，國(guó)內(nèi)預(yù)售房的監(jiān)管主要托管在銀行，在購(gòu)房者支付完首付款后，從銀行一次性貸款，并由銀行按照工程進(jìn)度分段支付給開(kāi)發(fā)商。不過(guò)，銀行只負(fù)責(zé)資金管理卻沒(méi)有監(jiān)管權(quán)，而負(fù)有監(jiān)管權(quán)的有關(guān)部門則缺少對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)行直接管理的抓手，這導(dǎo)致預(yù)售資金監(jiān)管存在“灰色地帶”，會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與建筑商、供應(yīng)商等利用監(jiān)管空隙，通過(guò)謊報(bào)工程進(jìn)度、虛假發(fā)票等方式，提前預(yù)支預(yù)售資金挪作他用。因此，資金監(jiān)管機(jī)制的不完善和監(jiān)管權(quán)責(zé)的不匹配是國(guó)內(nèi)預(yù)售制的主要問(wèn)題所在。

替代VS共存，全面戰(zhàn)爭(zhēng)難打響

其實(shí)，近幾年內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)在商品房銷售模式上一直在進(jìn)行探索和創(chuàng)新。比如在2021年以前，有些地方政府曾在土地出讓條件中設(shè)置了現(xiàn)房銷售條件，其目的是為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，促進(jìn)房企開(kāi)發(fā)商理性拿地。2021年以后，相關(guān)部門鼓勵(lì)和推進(jìn)現(xiàn)售試點(diǎn)主要在于解決和防范爛尾樓問(wèn)題。目前，國(guó)內(nèi)多地已開(kāi)始試點(diǎn)現(xiàn)售制，未來(lái)現(xiàn)售制是否會(huì)全面替代預(yù)售制？

筆者認(rèn)為，當(dāng)前現(xiàn)房銷售制度還并不能完全取代預(yù)售制，全面現(xiàn)售制還未到時(shí)機(jī)，“一刀切”現(xiàn)售制可能會(huì)導(dǎo)致因噎廢食。雖然現(xiàn)售制度能防范和解決爛尾樓問(wèn)題，但完全推進(jìn)現(xiàn)售制度對(duì)于當(dāng)下多數(shù)的房企的流動(dòng)性而言無(wú)疑是雪上加霜。短期來(lái)看，推廣現(xiàn)售制將使房企拿地成本和開(kāi)發(fā)成本大幅上升，房企資金回籠周期拉長(zhǎng)，資金流承壓加大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)敞口進(jìn)一步被放大，不少龍頭房企當(dāng)前資金鏈已經(jīng)十分緊張，更不用說(shuō)中小房企了。另一方面，現(xiàn)售制促使開(kāi)發(fā)商拿地成本增加，土拍市場(chǎng)交易活躍度會(huì)有所降低，一些依賴土地財(cái)政的地方政府收入也會(huì)受到會(huì)影響。同時(shí)，現(xiàn)售制帶來(lái)的成本端壓力或會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。因此，短期內(nèi)現(xiàn)售制完全替代預(yù)售制還不合時(shí)宜，全面推進(jìn)現(xiàn)售制還需循序漸進(jìn)。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不均衡，地區(qū)分化明顯，因此采取何種銷售模式還需因地制宜、因時(shí)制宜。如對(duì)于人口凈流入的地區(qū)、城鎮(zhèn)化建設(shè)還存在較大增長(zhǎng)空間的地區(qū)，可以繼續(xù)通過(guò)預(yù)售制推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度，提升資產(chǎn)流轉(zhuǎn)效率；而對(duì)于陷入存量市場(chǎng)、需求端走弱導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)不斷積累的地區(qū)，則可適當(dāng)擴(kuò)大現(xiàn)售制范圍，保障市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。另外在經(jīng)濟(jì)繁榮期，參與各方風(fēng)險(xiǎn)偏好上升，預(yù)售制也更容易受到市場(chǎng)推崇，經(jīng)濟(jì)下行期，現(xiàn)售制則提供了一個(gè)高單價(jià)資產(chǎn)交易過(guò)程中有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的渠道。

此外，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓寬和提供更多通暢的融資渠道，進(jìn)一步劃清各相關(guān)方的權(quán)責(zé)范圍，不斷提升資金監(jiān)管效率，也需要監(jiān)管部門持續(xù)進(jìn)行引導(dǎo)建設(shè)。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，與平臺(tái)無(wú)關(guān)）

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