每日簡(jiǎn)訊：房貸利率迎來(lái)“3時(shí)代”，樓市回暖已來(lái)？｜鈦度熱評(píng)

2023年首月，已有多個(gè)城市首套房貸款利率降至“3時(shí)代”，同時(shí)優(yōu)化限購(gòu)、降低首付、補(bǔ)貼稅費(fèi)、提高貸款額度等多項(xiàng)政策也釋放了提振房地產(chǎn)的明確信號(hào)。新年伊始，行業(yè)期盼的樓市回暖是否到來(lái)？

近期，“提前還貸潮”登上熱搜。“還錢(qián)比借錢(qián)還難”成為熱議話(huà)題，“提前還貸潮”因何引發(fā)？會(huì)造成哪些影響？購(gòu)房者、銀行該如何應(yīng)對(duì)？

隨著疫情給行業(yè)帶來(lái)的負(fù)面影響越來(lái)越小，新一年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)如何？不同城市又有何不同表現(xiàn)？

(資料圖)

本期《鈦度熱評(píng)》特邀資深媒體人一起就話(huà)題“房貸利率‘破4’，樓市還能再‘熱起來(lái)’嗎？”進(jìn)行了討論，下面是部分觀點(diǎn)集錦。

關(guān)于樓市回暖是否到來(lái)？多少說(shuō)主理人褚少軍表示，房地產(chǎn)行業(yè)回暖的判斷標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵看選擇的參照物，如果是相對(duì)于疫情期間的低點(diǎn)，回暖是肯定的，但這里面的回暖也并不僅僅是降低利率、優(yōu)化限購(gòu)、降低首付、補(bǔ)貼稅費(fèi)、提高貸款額度等帶來(lái)的，這些影響主要是消費(fèi)者；也要看到國(guó)家也調(diào)整了對(duì)房企的政策，比如對(duì)房企的貸款和授信政策的變化。但是如果要把參照物定位幾年前的高點(diǎn)時(shí)刻，那離回暖還遠(yuǎn)，只能說(shuō)在回暖的路上。

新一年房地產(chǎn)市場(chǎng)總的來(lái)說(shuō)肯定是逐漸回暖，這主要得益于疫情周期的結(jié)束，以及國(guó)家的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。“形勢(shì)比人強(qiáng)”，個(gè)人還是要跟著趨勢(shì)走。但對(duì)于回暖不必過(guò)于樂(lè)觀，前些年那種“五年倍增”的好光景大概率沒(méi)有了，一方面是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的基數(shù)已經(jīng)比較高了，再翻倍的難度比之前大了很多；另一方面國(guó)家的定調(diào)是“房住不炒”；“房住不炒”本身就不在允許房?jī)r(jià)短期大福波動(dòng)。但對(duì)于個(gè)人投資者而言，尤其是普通人，房子依然是可以保值甚至增值，同時(shí)又能利用金融杠桿的最好標(biāo)的了，如果能湊夠首付，又有房貸的償還能力，房子還是建議早入的。如果可以選擇，要優(yōu)選大城市，尤其是北上廣深等；另外一點(diǎn)是要選擇常住人口凈流入的城市，以及出生率高于全國(guó)平均率的城市，以及平均年齡低的城市。當(dāng)然，每個(gè)城市的情況有不同，分不同的區(qū)，即便同一個(gè)區(qū)，還有不同的片區(qū)，一定要量力而行。總之，買(mǎi)房最重要的是位置，位置，還是位置。必須具備居住屬性，其次看學(xué)位（入戶(hù)和學(xué)位，盡量先排除掉公寓）和交通，以及商業(yè)配套。需要強(qiáng)調(diào)的是，買(mǎi)房的時(shí)候不管當(dāng)時(shí)打不打算過(guò)幾年賣(mài)出，都要考慮房子以后好不好出掉。

關(guān)于提前還貸潮”因何引發(fā)？會(huì)造成哪些影響？購(gòu)房者、銀行該如何應(yīng)對(duì)？盤(pán)古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚表示，首先，首套房貸利率的下調(diào)實(shí)際上是很正常的一個(gè)結(jié)果，也是當(dāng)前政策導(dǎo)向的一個(gè)必然選擇，伴隨著國(guó)家政策層面的逐漸放寬，其實(shí)各地都有想方設(shè)法能夠降低房貸負(fù)擔(dān)來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的心思，畢竟在當(dāng)前的整個(gè)產(chǎn)業(yè)之中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是整個(gè)市場(chǎng)相對(duì)而言供應(yīng)鏈最長(zhǎng)，市場(chǎng)發(fā)展帶動(dòng)作用最強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)。如果能夠通過(guò)下調(diào)房貸利率的方式，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向著更好的方向發(fā)展，無(wú)疑能夠幫助當(dāng)前的各地經(jīng)濟(jì)取得更好的復(fù)蘇效果。所以，很多城市都想方設(shè)法的降低自己的房貸利率，推動(dòng)房貸利率有更好的方向發(fā)展。

其次，當(dāng)前的整個(gè)貨幣市場(chǎng)實(shí)際上是一個(gè)相對(duì)寬松的狀態(tài)，在貨幣市場(chǎng)處于相對(duì)寬松的狀態(tài)之中，自然而然也有助于各地下調(diào)房貸利率水平，各家商業(yè)銀行的錢(qián)如今變得相對(duì)比較寬裕，整個(gè)貨幣的供應(yīng)都不太緊張，自然而然能夠推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)向著更加輕松的方向轉(zhuǎn)變，所以對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在也樂(lè)于用更低的利率來(lái)推動(dòng)自身房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，這是整個(gè)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的一個(gè)結(jié)果。當(dāng)前房貸利率的整體下調(diào)實(shí)際上不僅是地方政府的一個(gè)思路，也是商業(yè)銀行愿意看到的結(jié)果。

第三，對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，當(dāng)前是買(mǎi)房的一個(gè)好時(shí)機(jī)嗎？其實(shí)的確是一個(gè)可以考慮買(mǎi)房的階段，這是因?yàn)樵谑袌?chǎng)發(fā)展到當(dāng)前水平的情況之下。房住不炒的理念已經(jīng)深入人心，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)更加理性化的發(fā)展階段，在這種發(fā)展階段之中買(mǎi)房其實(shí)開(kāi)始成為不少剛需的共同選擇，如果說(shuō)之前剛需購(gòu)房還是有一定程度的觀望情緒的話(huà)，目前剛需買(mǎi)房，其實(shí)已經(jīng)有了比較好的基礎(chǔ)。這個(gè)時(shí)候?qū)嶋H上是剛需人群買(mǎi)房的比較好的整體的時(shí)機(jī)，不過(guò)是不是要買(mǎi)房其實(shí)可以不用著急一點(diǎn)點(diǎn)的看，如果有合適的房源其實(shí)是可以考慮出手的。

多少說(shuō)主理人褚少軍表示，“提前還貸潮”一定程度上是媒體和輿論助推造成的，除了媒體和輿論的作用，另外一個(gè)重要的原因是銀行針對(duì)房貸的加點(diǎn)和折扣發(fā)生了變化，加點(diǎn)是不會(huì)隨著LPR的變化而變化的，這就導(dǎo)致可能當(dāng)下有的房貸綜合利率能達(dá)到4%以?xún)?nèi)，而之前的可能要6%，巨大的利息差必然會(huì)導(dǎo)致部分用戶(hù)提前還貸。至于購(gòu)房者和銀行怎么應(yīng)對(duì)，關(guān)鍵看當(dāng)初簽約的合同，大體上都得按照合同約定來(lái)。購(gòu)房者要算一算提前還貸加上違約金是不是更劃算，更重要的是手頭有沒(méi)有足夠的錢(qián)提前還貸。另外，不能忽略的一點(diǎn)，提前還貸，除了利息的變化之外，還有可能是部分消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)預(yù)期增長(zhǎng)的信心不足，提前還貸可以減少利息支出，或者提前還貸完成贖契將房子賣(mài)出。

安吉拉頻道互聯(lián)網(wǎng)分析師可達(dá)怡表示，根據(jù)以往的認(rèn)知，房貸是普通人這輩子可以借到的最便宜、金額最大、期限最長(zhǎng)的資金。理論上當(dāng)然是越晚還，越劃算！按說(shuō)貸款利率降至“3時(shí)代”，還款壓力也會(huì)逐步降低，但很多人還是想提前還，無(wú)非是兩個(gè)原因：

一方面，大環(huán)境變了。從前你不理財(cái)，財(cái)不理你；現(xiàn)在是你不理財(cái)，財(cái)不離開(kāi)你。當(dāng)投資收益跑不贏房貸利息，一些被股市、基金傷透了心的年輕人，逐漸成為了提前還貸的主力。

另一方面，圖個(gè)踏實(shí)。行業(yè)暴雷、降薪裁員，讓大家對(duì)“斷供”的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)愁，提前還貸不就應(yīng)了老話(huà)，無(wú)貸一身輕嘛！

銀行不愿意提前還款，因?yàn)檫@會(huì)對(duì)銀行的借貸計(jì)劃造成一些影響，特別是現(xiàn)在很多人一起提前還款，會(huì)增加銀行風(fēng)險(xiǎn)成本！

地產(chǎn)情報(bào)站主編陳歡表示，如今最不容易的，就是那些房貸5%甚至6%以上的存量房貸持有者。

現(xiàn)在買(mǎi)房新辦貸款，已經(jīng)進(jìn)入了3字頭，把前幾年高位站崗的老主顧襯托成了妥妥的冤大頭。于是乎，冤大頭們坐不住了，東拼西湊也要湊出錢(qián)，去銀行提前還貸搞自救。

面對(duì)蜂擁而來(lái)的提前還貸大軍，銀行急了，因?yàn)樗麄儝甑木褪沁@筆利子錢(qián)——為了限制借款人提前還款，大部分銀行其實(shí)都在合同里約定了違約責(zé)任，借款人必須支付違約金才可提前還貸。但就算有違約金，也擋不住群眾們還錢(qián)的決心。畢竟，跟現(xiàn)在剛買(mǎi)房子的新入局者相比，高位站崗的冤大頭們貸款200萬(wàn)，幾乎就要多付100萬(wàn)的利息。

LPR是浮動(dòng)的，但冤大頭們的加點(diǎn)是永恒的。有些虧，一吃就是半輩子。提前還貸，就等于提前止損了。

提前還貸現(xiàn)象的背后，是老百姓對(duì)未來(lái)的信心不足。以前經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭好的時(shí)候，大家都愿意借錢(qián)；但現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般了，很多人掙錢(qián)難了，再看到銀行還能這么輕松地薅自己的羊毛，確實(shí)過(guò)不去心里這一關(guān)。

關(guān)于新一年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)如何？不同城市又有何不同表現(xiàn)？《鯨平臺(tái)》智庫(kù)專(zhuān)家 郭施亮認(rèn)為，提振房地產(chǎn)的措施接連出臺(tái)，房貸年齡期限上限擴(kuò)大也出臺(tái)了，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化會(huì)加劇，核心城市依然出現(xiàn)虹吸效應(yīng)，中青年人還是愿意擠向機(jī)會(huì)更多、資源更豐富的核心城市。但是，人口少子化與老齡化趨勢(shì)，未必可以長(zhǎng)期支撐起高房?jī)r(jià)，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐逐漸放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度會(huì)明顯降溫，核心城市與其余城市發(fā)展差距會(huì)越來(lái)越大，人口凈流向、城市吸引力影響未來(lái)房?jī)r(jià)走向。

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