碧桂園發(fā)布2022年業(yè)績預告

房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓，頭部房企業(yè)績開始調(diào)頭。

2023年3月13日，碧桂園發(fā)布業(yè)績預告稱，預期2022年全年可能錄得剔除公允價值變動、匯兌凈損益等影響后的歸母核心凈利潤在10億元至30億元之間，預期歸母凈虧損為55億元至75億元。

(資料圖片僅供參考)

這是碧桂園上市以來首次發(fā)生虧損。

碧桂園在公告中解釋，凈利潤數(shù)據(jù)下行主要是，受房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)營不佳及疫情影響，開發(fā)業(yè)務結轉毛利率下降；面對市場變化的不確定性，對存貨進行了較大額的減值計提；此外受美元升值影響，其在2022年形成了較大額的匯兌損失，致使歸母凈利潤在公司上市以來首次轉負，但公司核心凈利潤保持正向。

這是當前所有房企面對的市場現(xiàn)狀，也是影響諸多房企業(yè)績的主要因素。

可供觀察到的是，今年以來，已有多家房企發(fā)布2022年盈利預警。據(jù)海通國際本月初發(fā)布的研究報告，截至目前，有至少40家A股上市房企發(fā)布盈利預警，在港交所上市的開發(fā)商則有8家左右。海通國際同時預測，本月將會有更多房企發(fā)布盈利預警。

根據(jù)這些發(fā)布盈利預警房企所述信息，多數(shù)將核心原因指向房地產(chǎn)業(yè)務結算結構變化導致的銷售項目結轉利潤減少，以及計提資產(chǎn)減值準備。

基于上述原因，碧桂園董事會認為，上述盈利的影響因素多為非現(xiàn)金性質，仍對公司未來的發(fā)展充滿信心。

盡管核心業(yè)績數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，但碧桂園在銷售方面仍然展現(xiàn)了相當?shù)膶嵙Α?/p>

據(jù)初步統(tǒng)計，碧桂園2022年全年實現(xiàn)權益合同銷售金額約3574.7億元，累計實現(xiàn)權益合同銷售面積4451萬平方米，同比下降幅度好于TOP100房企整體降幅。另外，據(jù)第三方機構統(tǒng)計，去年碧桂園以全口徑銷售額4643億元，繼續(xù)位居行業(yè)之首。

碧桂園方面表示，雖然市場形勢異常艱難，但公司堅持對客戶、對社會負責，在本輪下行周期公司以現(xiàn)金流為核心管理目標，基于“最小代價，最大價值”保證有充足的資源推動房屋的完美交付、以及各項債務的如期兌付。

在交付方面，去年碧桂園全力兌現(xiàn)對業(yè)主的承諾，全年累計交付房屋近70萬套。

在融資方面，作為頭部房企，碧桂園在監(jiān)管部門、金融機構的支持下，大股東以及管理層的努力下，保持債務零違約的信用水平。

據(jù)公告信息，去年，碧桂園董事、監(jiān)事及高級管理人員購買公司債券累計金額5999萬元，碧桂園控股股東購買債券累計金額32512萬元，此外，控股股東還為碧桂園提供了50.55億港元的免息無抵押貸款，以支持公司經(jīng)營發(fā)展。

此外，碧桂園融資渠道也較為通暢。

2022年下半年，碧桂園先后獲得增信擔保成功發(fā)行兩期共25億元中票，并通過央地合作增信模式發(fā)行10億元公司債，以及獲得工商銀行等十家銀行逾3000億元意向性綜合授信支持。今年1月，碧桂園再獲最高達5000萬美元等值的人民幣定期貸款融資支持，并獲批儲架式注冊發(fā)行200億元中期票據(jù)。

今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)市場政策端不斷傳來利好，各地因城施策不斷優(yōu)化購房政策，更好支持剛性和改善性住房需求；融資端上，金融16條的落地也推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的落實。

中指研究院監(jiān)測顯示，今年2月，樓市成交量環(huán)比大幅上漲31.9%，同比降幅縮小。一線城市成交量環(huán)比漲5.0%，廣州、深圳環(huán)比漲幅明顯。二線代表城市環(huán)比漲43.9%，同比跌2.3%，其中濟南漲幅最高，環(huán)比漲幅為108.16%。三線代表城市成交量環(huán)比漲幅均超50%。

在融資之上，相較于去年，環(huán)境也有明顯改善。克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年2月80家典型房企的融資總量為424.73億元，同比增加9.5%；房企債券發(fā)行259.26億元，同比增加8.8%。

這種局面讓碧桂園也受到了鼓舞。

在碧桂園2023年年會上，碧桂園總裁莫斌說，樓市更為積極的政策信號正在持續(xù)釋放，市場一定會復蘇，但復蘇的過程一定會分化。

“管理層對碧桂園發(fā)展充滿信心，提出今年不片面追求規(guī)模，而要真正走有質量的發(fā)展之路，并結合科技建造體系，持續(xù)提升全周期綜合競爭力。同時，決策層也強調(diào)抓住市場修復的機遇，未來的布局一定要跟著市場導向走，要集聚力量到更有潛力的市場去聚焦深耕。”莫斌說。

房企業(yè)績普遍下滑 ，碧桂園表現(xiàn)出較強的抗周期韌性

2022年，雖然房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化，但效果尚不明顯，行業(yè)信心處在低位、市場需求和購買力不足，導致全國房地產(chǎn)市場整體仍處在深度調(diào)整階段。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國商品房銷售面積135837萬平方米，同比下降24.3%，商品房銷售額133308億元，同比下降26.7%，其中，住宅的銷售面積及銷售額分別同比下降了26.8%、28.3%。

個體企業(yè)的銷售數(shù)據(jù)更為直觀。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。TOP100房企權益銷售額為53602.7億元，權益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%。2022年，千億房企只剩20家，相較2021年的43家，降幅超過50%。

雖然不同房企類型的銷售均不同程度承壓，但企業(yè)分化現(xiàn)象也逐漸加劇。部分企業(yè)通過穩(wěn)健的財務運營、熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強的抗周期韌性。根據(jù)第三方機構統(tǒng)計，2022年，碧桂園的全口徑銷售額、權益合同銷售額仍穩(wěn)居行業(yè)首位。

鑒于過去兩年行業(yè)銷售面臨重大挑戰(zhàn)，業(yè)內(nèi)對2022年房企經(jīng)營業(yè)績的應聲而降也早有預期。截至3月13日，75家已經(jīng)發(fā)布業(yè)績預告的上市房企中45家預虧，有8家預虧超100億元，其中2家的預虧額超過200億元。值得一提的是，的上市房企里，有17家是具備背景優(yōu)勢的央企、國企和混合所有制企業(yè)，可見市場之慘烈。

中指研究院分析，房企業(yè)績下滑有六個方面的原因：

一是受市場及企業(yè)流動性影響，部分房企竣工面積減少，導致房地產(chǎn)業(yè)務結算規(guī)模下降，營業(yè)利潤減少。

二是部分中小房企規(guī)模小，期內(nèi)進入結轉期項目較少，導致收入和利潤減少。

三是部分房企開始轉型，導致期內(nèi)支出增加。

四是受新冠疫情仍在持續(xù)、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境走弱、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及融資環(huán)境收緊等因素疊加影響，房企開發(fā)在售的房地產(chǎn)項目價格在報告期內(nèi)進一步下跌，存在減值跡象，期內(nèi)需要計提存貨跌價準備。

五是自持物業(yè)受疫情、宏觀經(jīng)濟等因素影響出租率下滑，疊加減免商戶租金等因素，投資性房地產(chǎn)公允價值下降。六是部分房企有息負債規(guī)模仍然較大，財務費用仍然較高。

與資金鏈緊張、負債率高的房企不同，碧桂園、保利發(fā)展、招商蛇口等財務穩(wěn)健的頭部企業(yè)的利潤下滑大部分是受市場客觀因素影響，包括市場下行帶來的毛利率下滑，計提資產(chǎn)減值準備同比增加，為優(yōu)化資產(chǎn)負債表積極處置去化困難的項目等。

本文來源：21世紀經(jīng)濟報道、鈦媒體

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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