海南構建與自貿港發展相適應的住房保障體系

本報記者 李曉紅

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五年前，海南以壯士斷腕的決心調整產業結構，破解房地產“一業獨大”的困境。五年后，海南已擺脫經濟對房地產的依賴，實現了產業優化升級。

海南省委副書記、代理省長劉小明在4月份舉行的海南省“蓬勃興起自貿港”專場新聞發布會上表示，海南已基本擺脫房地產依賴癥，房地產市場調控成功闖關，經濟結構不斷優化。

房地產調控政策有四大特點

海南在開啟自由貿易港建設前后，為防止房地產市場投機炒作和擺脫經濟發展對房地產的過度依賴，實施了“全域限購”等一系列房地產調控政策。

“2018年4月，海南實施了最嚴格的全域限購政策，到現在已經5年了，海南房地產市場經歷了一輪較大幅度的調整。2023年以來，房地產市場正逐步從低谷回歸理性發展。‘房住不炒’已經成為房地產市場發展的主線。”長期關注海南房地產市場的業內人士羅浩在接受中國經濟時報記者采訪時表示。

“海南這一輪房地產調控主要通過供需結合的政策手段防止炒房、抑制樓市泡沫，加速推動形成‘保障+市場’雙軌制住房模式。”中指研究院研究副總監徐躍進告訴中國經濟時報記者。

在徐躍進看來，海南的房地產調控政策有四個特點。第一，控需求、防投機。2018年，海南連續出臺《關于做好穩定房地產市場工作的通知》《關于進一步穩定房地產市場的通知》等政策，實施全域限購，非海南省戶籍居民家庭在海南省范圍內只能購買1套住房，且需提供一定期限的社保證明。

第二，調結構、保民生。2020年，海南印發《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》（以下簡稱《通知》），提出發展安居型商品住房。目前，安居型商品住房已成為海南自貿港住房體系的重點，在滿足本地居民和引進人才住房需求方面發揮著重要作用。

第三，改規則、提質量。《通知》規定，新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度，從根本上消除了項目交付風險，有利于推動房地產行業探索發展新模式，促進行業高質量發展。

第四，順形勢、小優化。2022年以來，隨著房地產市場形勢持續低迷，海南對房地產調控政策進行小幅優化，包括降低二套房首付比例、延長公積金貸款年限等，促進房地產市場企穩恢復。

值得注意的是，海南不僅從供應端嚴控“熱炒”房地產的行為，而且進一步加碼抑制“炒房”行為。

易居研究院研究總監嚴躍進告訴中國經濟時報記者，2018年，海南實施了“全域限購”政策，有力地打擊了當時的“炒房”行為。而且限購政策力度之大、力度之強，在全國尚屬首次。

“海南通過實施對非本島居民購房限購兩年或五年的政策、對本島居民實施限購兩套房以及取得不動產證后五年內限制轉讓等政策，在購買環節和轉讓環節進行‘雙控’，較好地實現了限制‘炒房’的目的。”羅浩表示。

建立完善與自貿港發展相適應的住房保障體系

在海南，房地產曾“一業獨大”，投資和稅收最高時占該省固定資產投資和稅收的“半壁江山”。在鐵腕治理之下，海南的經濟發展不再依賴房地產，逐步構建與自貿港發展相適應的住房體系。

“房地產是國民經濟發展的支柱產業之一，涉及上下游100多個行業，房地產市場的平穩健康發展對社會經濟發展有較大的促進作用。過去，海南房地產確實在國民經濟中占比較高，但通過近五年的調控，房地產在國民經濟中的比例已大幅下降，但對經濟社會影響也是巨大的，尤其是對房地產從業人員以及房地產產業鏈上的相關行業影響較大。”羅浩表示，海南采取“兩個暫停”“全域限購”“限制轉讓”等政策正是出于建設海南自由貿易港的戰略考慮。

徐躍進表示，近年來，房地產行業在海南經濟發展中的貢獻度有所下降，海南的產業結構正在逐漸優化，現代服務業、高新技術產業、旅游業和熱帶特色高效農業四大主導產業的經濟貢獻度有所提高，成為拉動海南經濟增長的引擎。

數據顯示，海南房地產開發投資占固定資產投資總額比重已由2015年的50.7%下降至2021年的36.1%。2022年海南房地產開發投資1158.37億元，占固定資產投資比重較2021年下降5.4個百分點，經濟結構進一步優化。

此外，在限購政策作用下，海南商品房銷售面積由2017年的2292萬平方米的峰值下降至2022年的643.99萬平方米。

“擺脫經濟發展對房地產的依賴，是很多城市接下來都需要面臨的挑戰，其關鍵在于需要培育出新的經濟增長點，以實現社會經濟發展模式的轉變。”徐躍進表示。

對于下一步海南房地產的發展，徐躍進認為，長期來看，海南仍將延續對房地產行業較為嚴格的調控政策，抑制投機需求、優化供給結構，進一步推動住房模式向“保障+市場”的雙軌制進行轉變；短期來看，需求端政策有望小幅優化，以支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

“隨著海南自貿港封關運作臨近，居民對海南房地產升值預期較大。綜合疫情期間積壓的市場需求釋放的因素，可以預見，海南房地產市場還會進一步回暖，2023年全年市場銷售量可能會出現較快增長。”羅浩表示。

有業內人士認為，在自貿港建設過程中，海南在繼續保持房地產市場平穩健康發展的同時，仍須探索創新，大力支持剛性住房需求，積極支持改善性住房需求，加快發展安居型商品住房，逐步建立完善與自貿港發展相適應的住房體系。

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