觀點：零傭金再現 房產中介如何破局

證券時報記者 吳家明

房地產銷售的高低起伏不振，影響的不止開發商，還有與之唇齒相依的房產中介平臺。

近日，住房和城鄉建設部、市場監管總局聯合印發《關于規范房地產經紀服務的意見》，就二手房中介費過高、明碼標價、操縱經紀服務收費等問題提出具體要求。經過過去的市場洗牌，實體中介門店可以說仍是必要的存在，而傭金又是最大的收入來源之一，面對變化的市場環境和不斷出現的“傭金之戰”，房產中介平臺如何更好地在線下活下去？

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傭金到底給多少？

“我們傳統中介有實體店，運行成本高，傭金自然少不了。”在深圳羅湖區田貝經營二手房房產中介門店的陳經理表示，“除了日常維護的租單，買賣單要看周邊的房價水平，像我們這邊一般每個月至少也要賣出一兩套房子，不然很難撐下去。如果是加盟的模式，還要給平臺抽成。對于業務員來說，房源端、維護方、實勘……每個步驟都要抽成，真正到手的可能還不到全部傭金的20%。”

一家中介門店一個月要賣出一套房？這在目前的深圳市場來說，或許也不是一件容易的事。以深圳市房地產中介協會在2021年公布的數據顯示，當年行業月人均網簽0.07套，而2021年深圳共成交40699套二手房住宅。2022年，深圳二手住宅成交21701套，房產中介的壓力可想而知。

對于傭金，以深圳市場為例，目前行業收費標準為房源成交價的3%，而且由過去買方“全付”轉向買方和賣方共同承擔，但具體收費可以商談。“其實，一般來說中介收不到3%的傭金，以我們公司的標準來說是不能低于1.6%，至于買家賣家各給多少，就需要我們跟雙方進行博弈。”

不過，也有購房者反映，由于賣家需要承擔部分中介傭金，一些房產中介會以賣家出的費用不高為由而降低服務標準。“我剛剛準備掛盤一套景田的二手房，中介經理就問我能給多少傭金，而且要給到10萬元以上才可以進行門店全員推廣。”在深圳景田，記者見到正準備賣房的張先生，他告訴記者，“買賣雙方承擔中介傭金可以理解，但類似漫天要價的情況令人反感。”

零傭金再現

如果說高傭金或者傭金收取標準不明確讓買家和賣家都感到“頭疼”，零傭金又怎么看？

過去，打著“低傭金”牌的互聯網中介平臺觸碰傳統線下中介行業的奶酪，“0.5%甚至零傭金”的廣告詞吸引了很多目光，但在巨大的經營壓力下，這種“燒錢”模式未能走遠。盡管如此，零傭金現在又重出江湖。此前，一家名為八戒二手房的二手房交易平臺前不久官宣上線。根據相關介紹，在八戒二手房平臺上，買賣雙方直接聯系無中介費、過戶等全套服務全部免費。

那么，零傭金的中介平臺到底怎么賺錢？該平臺工作人員表示，在促成交易的同時，平臺也會推薦客戶選擇合作的銀行，銀行會根據貸款金額給平臺渠道傭金；新房裝修、家居家電采購，未來也會簽訂很多國內優質合作企業進行渠道合作，產生客戶交易有廣告渠道收入。“平臺和傳統中介公司最大的區別就是沒有線下門店、沒有大量的中介服務人員，這兩項成本是傳統中介最大的成本支出，平臺僅通過極少量的線下業務人員協助銀行貸款、網簽、房屋過戶等。”

不過，記者也隨機采訪多位購房者，大家普遍對這種零傭金模式產生疑慮。“買房畢竟是人生一件大事，總覺得沒有實體交易不安全。”有購房者如是說。

對于經紀服務收費，《意見》指出房地產經紀服務收費由交易各方根據服務內容、服務質量，結合市場供求關系等因素協商確定。房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。

對此，有業內人士表示，如果按照該《意見》中“成交價格越高、服務費率越低”的要求，未來房產交易傭金或許可以按套收取，因為房產中介機構提供交易過戶、物業交割等一系列服務，其實跟房價關聯度不大。

開拓新的盈利點

《意見》還要求，房地產經紀機構應當在經營門店、網站、客戶端等場所或渠道，公示服務項目、服務內容和收費標準，不得混合標價和捆綁收費。房地產經紀機構提供的基本服務和延伸服務，應當分別明確服務項目和收費標準。房地產經紀機構收費前應當向交易當事人出具收費清單，列明收費標準、收費金額，由當事人簽字確認。易居研究院研究總監嚴躍進認為，《意見》的表述將利好中介行業探索服務的“新菜單”，尤其是延伸服務將是未來值得探索的新領域，后續房產中介平臺可以積極探索相關新業務，開拓新的盈利點。

記者發現，有房產中介平臺利用實體門店涉足社群生態，變身社區電商門店。也有中介門店提供諸如“免費打印”、照看寵物等服務，提高消費者的黏性。此外，也有不少傳統房產中介平臺與互聯網平臺進行合作，探索直播賣房等新模式。

而在最近，市場消息指抖音旗下房產業務“幸福里”傳出發生重大業務變更，退出線下交易、回歸線上業務。Q房網也在“鄭重聲明”中證實深圳地區業務模式全部轉為加盟。由此可見，無論是在線上還是線下，為了更好地“活下去”，各大房產中介平臺都在“變革”，而且競爭對手已不僅僅是單純的中介代理。

有分析人士表示，房產中介行業更應該關注的是如何找到可持續發展方式，擺脫單純依靠傭金的生存法則，否則實體門店跟隨市場隨波逐流，跌落就關，復蘇又進入，還是短線思維。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對于房產中介行業，如果僅僅依靠大家對房價上漲的預期，在中間嫁接一些融資服務，或者是利用信息不對稱來操縱房源等賺錢模式，肯定是要告一段落了。其實，對于賣家來說，如果賣房子越來越難，那對中介的依賴度就越來越大，反過來買家選擇更多，怎么才能匹配到最好的房源？這么看房產中介還是有能夠賴以生存和發展的空間。

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