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西青樓市魔幻，土拍也同樣令人費解。
(資料圖片)
*南開沒溢，西青溢。
正繼中北鎮地塊溢價率高達15%，為今年上半年的最高溢價。
*地價賣得比部分市區還貴。
6月27日天津城投新入手的兩宗水西地塊，樓面價都在1萬5以上。
反觀河北西沽機廠地塊，樓面價13298元/平米。
紅橋西于莊地價1萬2，流拍。
*半年賣出5宗地，全市成交宗數最多。
都知道，現在開發商拿地都相當謹慎，基本都是“按需定產”、“看菜吃飯”。
但西青卻能接連賣出地。
截至6月，今年已成交5宗宅地，跟市內六個區加起來的成交總宗數一般多。
尤其水西，一個板塊就賣出3宗。
約占全市總量的12%。
能看出，水西板塊，越來越有共識了。
>>水西的地段標簽是：南開“新區”
不能簡單把水西當西青看，它的購買力并不在西青。
準確說是，西青的地，南開的房。
定位更像是南開的“新區”。
河西有新區，新梅江就是河西的新區，這也是河西樓市的立身之本。
靠著這一優勢，無論起步區還是陳塘，樓市都炙手可熱。
但，南開區沒有新區。
全區才40平方公里，寸土寸金，少有大規模、可成片開發的凈地。
無法在本區里建新區。
而且，南開的房子，真貴吶。
5萬+甚至6萬+，已經相當普遍。樓市，越來越壕化。
對于普通改善并不友好。
水西，正好補上了南開的這一“缺憾”。
市場也已印證。
綠城水西雲廬、金地水西印的成交客戶絕大比例都來自南開，尤以南開南片居多。
>>水西的產品標簽是：洋房集群
它是天津城區最大的洋房集群。
雖說海教園也很低密，但畢竟距離市區有段距離。
水西卻與南開僅一路之隔，且地處環內。
整體居住密度都很低。
賣出去的這7宗地，容積率以1.5、1.6居多，還有低至1.2的。
此次新成交的H地塊，算是其中最高的。
容積率2.0。
所以，水西板塊的產品非常純粹，主力為洋房，是中心城區唯一的洋房集群。
包括天津城投新拿的C地塊，也會是個純洋房住區。
H地塊會是小高。
水西板塊的戶型面積也是“清一色”的大戶型，全部都在100平米以上。
最大做到了300多平米。
更神奇的是，戶型越大，價格越貴。
妥妥的改善板塊邏輯。
現在，南開C類地段做小戶型，西青A類地段做大戶型，已經體現很明顯。
水西的成交總價段，主要集中在350-500萬。
其次是800萬以上。
可見，水西吸“富”里很強，它能承載高端改善。
>>水西的板塊標簽是：公園地產
水西有稀缺自然資源，且是城市級。
僅水體面積就有43萬平米，陸地面積近100萬平米，加起來整個水西公園面積高達140萬平米。
其價值堪比海河、水上。
水西板塊效果圖
坦白說，公園并不值錢。但中心城區的大型生態公園，卻不可復制。
這也是改善置業必不可少的兩大要素之一。
自然資源和城市界面。
水西整個板塊的規劃也在以水西公園為核心展開。
且規格很高。
要打造創新型商務商業活力中心、宜居生態的開放園林社區。
水西板塊規劃圖
賣好地，才能好賣地。
從2021年5月第一宗地塊成功出讓，到現在，不過兩年的時間。
水西已經在天津樓市打開了“知名度”。
走量，又有標簽感。
截至5月，水西板塊今年已成交296套，成交金額約14.7億，位居全市板塊金額榜第13。
目前已吸引了三家品牌開發商進駐，即：
綠城——綠城水西雲廬（ABEF）
城投——城投水西東方天宸、城投CH地塊
金地——金地水西印、金地水西印二期
“單盤秀”變“三足鼎立”。水西板塊，越來越熱鬧了。
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