存量房貸利率確實該調？原國家房改組長開講，破局在即？

樓市的孟曉蘇專家，曾經是住房抵押貸款政策制定者之一，原國家房改課題組組長。這一次旗幟鮮明的談了存量房貸利率要不要下調？此次發言讓民眾都感到欣慰，因為他回顧了商業銀行房貸政策出臺的歷史，只有分析過去，才知道現在的路走偏否？

孟曉蘇專家，最終的結論是：存量房貸利率應該下調。確實，如果從市場經濟的角度來看，存量房貸利率就是應該保持同新房銷售房貸利率同一水平，如果發生利率大偏離，那就說明出了大問題。下調存量房貸利率，讓存貸房貸的借款人釋放壓力。

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回顧當年房改，當時面臨的困難就是買房人無法總額買得起新房子，無法改善居住環境。在此情況下，商業銀行的住房貸款本意就是配合房改工作進行的，目的是讓買房人可以使用金融貸款的杠桿，順利買到房，未來慢慢還。

這才是真正商業銀行房貸的初心，本意不是給銀行創造一個新的收入工具，而是在我國房地產業發展過程中，為了讓買房人得到金融資金支持而實施的金融杠桿政策。現在商業銀行已經忘卻了，反而將房貸業務當成了盈利的主要來源之一。而且這項業務收入高，利潤大，風險還特別小，銀行變成了存量房貸利率下調的主要阻力。

在其中，2021年商業銀行做房貸利率的整體轉化時，通過“LPR+基點”的模式，最終針對存量房貸，使得轉化后，銀行加點的基點利率數值特別高，更是進一步掩蓋了當初房貸款出臺的原本用意和本質，反而讓存量房貸利率可以隨行就市進行下調，變得更加艱難。

LPR的下調會相對更緩慢，但基點現在在房貸利率中也被固定住了。其實在其他類型的貸款中，銀行加的基點本來是一個隨行就市的調整。是商業銀行與客戶之間討價還價的空間所在。但是在2021年轉換之后變成了一個固定值，就無法隨著我國利率調整的變化趨勢而變化。所以到現在就出現了存量房貸利率與新房房貸利率巨大的剪刀差。

舉例：假如原來存量房貸利率為5.65%，轉換之后變成了“LPR+100基點”，這100個基點按照當時轉換后的要求，那就永遠不做改動了。之后LPR下調慢，現在存量房貸利率還為5.2%。但是現在新房購買的房貸利率，直接是在LPR基數上減去多少個基點，這兩者差距懸殊。

如果明白這個往事，其實存量房貸利率，從理論根本上就是應該下調的。其實央行也在歡迎商業銀行做這個調整，之前央行貨幣政策司鄒司長接受采訪時也表示過，支持和鼓勵銀行與借款人協商變更合同或置換存量房貸，以降低老百姓的房貸壓力。

這也說明央行已經很關注此事，雖然沒有出正式文件，但是也在研究這個問題，也同意商業銀行去做一些試點。當然對于商業銀行來說，主動去下調，動力肯定不足，動作相對更緩慢。所以未來很有可能還是央行在調研清楚之后會出一個指導性的文件，各家商業銀行進行參照執行。

存在房貸利率下調有什么好處？其實大家都知道，主要是兩大好處：

1.釋放房貸借款人的壓力，每月的還款額會少很多。這在目前我國經濟發展的關鍵階段下是非常重要的，有助于讓家庭生活穩定，社會經濟穩定。2.下調之后每月節省出來的房貸還款，可以有效的進入到投資和消費領域，可以有效的促進經濟增長，增加民眾的實際收入水平。這一組數據，更讓大家覺得，商業銀行讓點利，全社會得益就更多。拔一毛而利天下，為何不為呢？假如存量房貸利率下調35~85個基點，每年可降低民眾還貸支出800億~2000億元，占居民房貸支出的3%~6%，等量于年度社零總額的0.2%~0.5%。那么大家覺得何時會迎來存量房貸利率下調呢？

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