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昨天深夜，住建部發文，內容提及了一系列的利好措施！而這也是繼7月24日中央提出“適時調整優化房地產政策”之后，住建部的最新表態！
(資料圖片)
看上去只有短短的幾句話，卻為房地產未來政策導向重新提供了方向，這是非常重要的。
三個政策變化是什么？
原引會議原文——
7月27日，住房和城鄉建設部部長倪虹在近日召開的企業座談會上表示：
“大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施，繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。住房和城鄉建設部表示穩住建筑業和房地產業兩根支柱，對推動經濟回升向好具有重要作用。”
這里面起碼蘊藏著3個關鍵的政策變化：
變化一、降低購買首套住房首付比例和貸款利率；
變化二、改善性住房換購稅費減免；
變化三、個人住房貸款“認房不用認貸”；
除此之外，細心的朋友們一定會發現這段發言中的一個關鍵詞：“進一步落實”。
“進一步落實”，這很關鍵！也就是說，相比起之前的喊話和建議，這一次需要把政策放松落實到實際行動中，而不是簡單的“調控預期”。
不過每個城市究竟會怎么執行，這一次說的進一步落實確實給了大家足夠的預期，但最終還是需要等具體的細則出來。
這3個政策如何理解？樓市具體解讀出來和大家談論：
變化一、降低購買首套住房首付比例和貸款利率。
一二線很可能繼續要降低首套房的首付比例，這里也包括西安。比如過去是首付三成，可能變成首付兩成，降低購房門檻，需要注意的是降低購房門檻，也就意味杠桿勢必會增加！
簡單理解就是要再加杠桿，比如首付比例3成，貸款70%，這就相當于3倍杠桿，但是如果首付比例降到2成，那就是5倍杠桿。所以首付比例降低，也就意味著購房門檻降低。
不過這里的連鎖反應隱線是，如果首付比例降低，那么也就意味著貸款利息增加，還是要看貸款利率是否能再進一步調降。
變化二、改善性住房換購稅費減免。
這里我們可以統稱為減稅，像個人銷售住房減免增值稅，個人所得稅，個人購買唯一住房的或者改善性住房的減免契稅，換購的退還所得稅。
這些政策的目標，其實就是增加交易，增加換房需求。讓二手房市場流動起來，如果現在落實減免，也確確實實能降低不少成本，能夠降低剛需和改善的購房成本。
變化三、個人住房貸款“認房不用認貸”。這條非常重磅，也就是說認房認貸的現狀要轉變了，對本地的改善群體換房非常友好。
什么是“認房不認貸”？
只認名下房產數量，不認貸款記錄，只要出清手中房源，再買還算首套。
什么是“認房又認貸”？
只要有貸款記錄（全國聯網），不管你有沒有還清，再買就算二套，按照西安4-7成的首付比，直接把大部分改善群體攔在門外。
那么有的朋友，之前貸款買了房，房貸還完了而且房子也賣了，現在還想再買，還是要按照二套房執行首付比例！
“賣一套，再買一套”這種換房的方式，增加了極大的難度。相當于你賣房再買房，就要執行二套房的政策標準了。
如果開始按照“認房不用認貸”執行，那么你在西安買過房子，還清了貸款或者賣掉了，只要身上沒有貸款，就還算首套，可以繼續按照首套房的標準來貸款，大大降低門檻成本！
這樣來看，三大變化組合拳確實不簡單！那么西安樓市將如何出招？
首先大家需要共識的一點是，這些政策的主導者并不是住建部：
“降首付與房貸利率的權力主要在央行與金融總局，降換房稅費的權力主要在國家稅務總局與財政部，放松限貸的權力也主要在央行與金融總局。”
住建部依然是以“保交付”為重中之重。
所以總結來看的話，基本就是：“政策支持，角色轉變；多元刺激，拉動內需”。
如果此次的政策一旦聯合其他內容，形成組合拳完全落實，相比猶豫不定、隨行入市的剛需人群，一大波有改善需求的朋友或將更快涌入樓市！
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