開源證券：因城施策空間進一步打開 優質房企有望迎業績上漲空間

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智通財經APP獲悉，開源證券發布研究報告稱，當前地產行業仍處于持續探底階段，此次7月份國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，提振了行業政策方面的預期，各地因城施策空間進一步打開，優質房企有望迎來業績上漲空間。2023年該行持續看好投資強度高、布局區域優、機制市場化的強信用房企。

受益標的：1)保利發展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、中國海外發展(00688)、建發股份(600153.SH)、越秀地產(00123)等優質央國企;2)萬科A(000002.SZ)、金地集團(600383.SH)、新城控股(601155.SH)、美的置業(03990)等財務穩健的民企和混合所有制企業。

開源證券主要觀點如下：

房票安置：始于棚改，但使用中仍存諸多限制

房票安置是政府給與被拆遷人的補償方式之一，相比直接貨幣補償和實物安置，房票安置具有安置效率高、自主性強、優惠大等優勢。政府積極推動房票安置目的在于，推動地產市場復蘇的同時，減輕地方短期財政壓力。房票政策截至目前經歷過兩輪高潮，第一輪為2014-2018年PSL支持棚改貨幣化階段，第二輪為2022年以來地產銷售低迷階段。該行認為2022年以來房票安置重新得到重視主要有三方面因素：第一是城市更新計劃規模有所提升，房票政策繼續推行具備良好基礎;第二是由于新房銷售市場承壓，房票安置無疑對庫存去化起到推動效果;第三是房票政策的實施可以減輕地方政府的財政壓力。雖然第二輪房票制度發行的城市數量有明顯提升，但由于房票實操和使用中存在諸多限制，導致規模有限，對市場的影響較小。

政策利好：更大的補償力度，短期提振當地市場需求

房票安置可以實現居民、開發商、政府三方互惠。各地推行房票安置時，往往會在原有房屋安置補償權益貨幣量化后，再給與一定獎勵和政策補貼，從而增加居民接受度，增加居民購房需求。獎勵力度視具體城市而定，以安徽省蚌埠市為例，進行實際獎勵測算，發現拆遷采取純貨幣安置、房票安置、實物安置，對應的資產收益率分別為16.1%、24.1%、19.5%，可見房票安置的確具有較大優惠。從實際效果看，施行房票制度的確可以短期刺激購房需求。

推進難度：高度綁定政府信用，居民和開發商接受度有限

從房票發放制度和流程可以看出，房票可以理解為政府發行的一張“拆遷支票”，這張支票與地方政府的信用高度捆綁。如大規模發行房票，理論上會增加地方財政壓力。同時雖然房票安置可以給與多項補貼優惠，但是房票不僅結算流程復雜，且在使用上有諸多限制條件，居民和開發商接受度有待提升。故地方政府應加強資金支持與監管力度，保障房源充足、防止房價波動，確保房票兌換可靠性。

風險提示：政策推進節奏不確定性、地產行業修復不及預期。

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