全球通訊！Wind PDB 產業聚焦之房地產產業：“大而不能倒”？透過Wind產業鏈看房地產如何影響國民經濟和就業

引言

(相關資料圖)

2022年全國房地產市場經歷了前所未有的挑戰，為穩定樓市，相關部門頻繁釋放積極信號，政策力度不斷加大。隨著房地產“三箭齊發”，房企債務危機得到緩解，房地產板塊的復蘇提振了市場信心，促進經濟基本面好轉。房地產涉及產業眾多，創造大量工作崗位，幾乎成了“大而不能倒”的產業。本文利用萬得產業鏈數據庫【Wind Product Chain Database】（以下簡稱Wind PDB）從產業鏈角度角度看房地產如何影響國民經濟和就業。

目錄

1.房地產對經濟和就業的影響

2.房地產對不同產業的影響

2.1 土地

2.2 金融業

2.3 建筑工程

2.4 房地產開發服務

2.5 房地產經營

3.房地產未來展望

房地產對經濟和就業的影響

2020年房地產開發投資拉動各相關行業增加值合計達到75172.97億元，占當年GDP的7.4%。具體來說房地產開發投資拉動第一、第二、第三產業增加值為4124.58、46448.48和24599.91億元，分別占其當年增加值的5.3%、12.09%和4.44%。

房地產開發投資能拉動多少就業呢？下表所示，與房地產密切相關的三個行業中（建筑業、房地產業、金融業），建筑業的就業拉動能力最大。建筑業每增加一億元總產出，可拉動各行業就業總計635人，其中直接拉動就業262人。金融業的就業拉動能力第二，金融業每增加一億元總產出，可拉動各行業就業總計511人，其中直接拉動就業270人。房地產業本身就業拉動能力并不大，房地產業每增加一億元總產出，可拉動各行業就業總計351人，其中直接拉動就業212人。按此計算，2020年僅與房地產密切相關的三個行業，房地產開發投資帶動就業就超過1.15億人，對民生影響巨大。

房地產對不同產業的影響

房地產通過產業鏈影響上下游產業，進而影響國民經濟和就業。

房地產開發上游主要包括土地、金融等基本要素；建筑工程；房地產開發相關服務；統購設備用具等，房地產開發下游主要包括房地產經營、房地產銷售、房地產輔助服務等。

結合上文房地產開發投資拉動國民經濟主要行業增加值情況，可總結出房地產業所涉及的眾多上下游產業中體量巨大且關系緊密的主要有下表所列舉產業：

具體來分析。制造業、批發和零售業、農林牧漁業、交通運輸倉儲和郵政業涉及領域和產品繁雜，覆蓋房地產上下游，其與國民經濟和就業密切相關。剩余與房地產業強相關產業在房地產開發產業鏈的位置如下圖所示：

為更清晰的說明相關產業與房地產業確實強相關，可以通過房地產三個重要指標數據：商品房銷售面積（房地產業景氣程度重要指標）、房屋新開工面積（房地產業上游景氣程度重要指標）、房屋竣工面積（房地產下游景氣程度重要指標）來分析。如圖所示，房屋竣工面積與商品房銷售面積相關性高，且存在6-12個月的超前期；房屋新開工面積與商品房銷售面積高度相關，且存在3-6個月的滯后期，如果短期內政策和資金密集扶持或打壓，超前期和滯后期會明顯收斂，2021年初三條線高度同步就是這種現象的典型代表。下面我們一一來分析相關產業在時空上如何受房地產業影響，進而影響國民經濟與就業。

1?土地

房地產景氣程度嚴重影響地方政府土地轉讓金收入。

土地作為房地產開發的基礎要素，土地成本一般占到房地產開發企業總成本的30%以上，房地產業景氣會帶來巨量土地出讓金，土地出讓金收入是地方政府財政收入的重要組成部分。如果房地產業不景氣，房地產企業拿地意愿將會大大降低，土地出讓金大大減少將風險傳導到企業和居民部門，對整體國民經濟和就業產生影響。

2?金融業

對房地產企業及購房者貸款是金融業重要收入來源。

金融業是房地產開發資金的重要來源，也是房地產調控的重要抓手，同時對房地產企業及購房者貸款服務是金融業重要收入來源，房地產行業景氣對銀行利潤和風險控制意義重大。如果房地產業不景氣，國家救市降低房貸利率損失利潤事小，房產價值縮水及大量失業造成的大規模房貸斷貸更有概率引發金融危機，風險將傳導至整個國民經濟。

3?建筑工程

房地產景氣程度直接影響建筑工程產業營收，并向上游建材、工程服務等產業延伸影響。

建筑工程產業上下游，建筑業、建材、采礦業以及電力、熱力、燃氣及水生產和供應業都通過建筑工程產業與房地產業相聯通，這些都是國民經濟重要載體、勞動力密集型產業，是國民經濟發展和穩定就業的中堅產業。

建筑工程領域涉及上市公司眾多，以構件、建筑施工、制造零件和用品領域為例，共有418家相關A股上市公司。在鋼鐵領域，有河鋼股份、鞍鋼股份、太鋼股份、華菱鋼鐵等；水泥領域，有海螺水泥、冀東水泥、華新水泥等，這些公司的股價表現與房地產景氣程度相關性較高。

建筑工程投資在房地產開發企業成本中占比超過30%，且房地產開發投資對建筑業的拉動超過30%，建筑工程產業不僅規模巨大，而且受房地產景氣度影響最明顯。房地產業如果資金收緊，對上游建筑工程行業的大量未付賬款必難以兌現，建筑工程相關企業流動性承壓，大量抗風險能力弱的中小企業會逐步被淘汰；同時作為房地產上游產業重要參考數據的房屋新開工面積數據大幅下跌，嚴重影響建筑工程相關企業收入，風險進一步擴大，企業裁員，造成大量建筑產業工人失業，風險擴散到居民部門，國民經濟和就業受到重大打擊。

4?房地產開發服務

房地產景氣程度決定房地產服務產業合同額，影響巨大。

科學研究和技術服務屬于房地產開發上游房地產開發服務板塊，為房地產開發企業及建筑工程企業提供咨詢策劃、工程監理、技術咨詢等專業技術服務，該板塊受到房屋新開工面積指標影響巨大，房地產業下行，影響房屋新開工面積，房地產開發企業及建筑工程企業需求減少，風險傳導到房地產開發服務產業；房地產經紀、物業管理服務作為房地產開發下游產業，受到房屋竣工面積和市場信心雙重影響，房地產業景氣度低會造成房地產經紀和物業管理服務產業大量裁員。房地產服務產業作為吸收大量就業的第三產業，如果營業收入受到大幅影響，很容易造成大量服務業技術人員失業，影響居民部門消費信心進而影響國民經濟。

房地產服務領域多為中小型公司，其中房地產咨詢服務主要涉及的A股上市公司有津濱發展和榮安地產；物業管理是目前的熱門賽道，大量公司在港股上市，目前A股主要物管公司有招商積余、萬科A等。

5?房地產經營

房地產通過面積供給、市場信心等多因素影響房地產經營產業。

位于下游的房地產經營產業，主要涉及房地產物業的經營，重要子領域包括辦公樓租賃、商鋪經營、酒店度假村經營等。房地產業景氣度低，房屋竣工面積會逐步減少，房地產經營產業所需的基礎空間增長乏力，影響房地產經營產業的擴張；同時房地產業下行引發企業和商家對廠房、辦公樓、商鋪需求降低，使房地產經營行業營收承壓，利潤降低，進而引發支出減少、裁員等，影響國民及經濟和就業。

房地產經營方面主要A股上市公司有陸家B股、陸家嘴、上海臨港等；酒店及度假村經營方面主要A股上市公司有錦江酒店、首旅酒店等。

房地產未來展望

目前，全國新房銷售依然處在筑底蓄力階段，由于房地產對上下游產業影響在時間上存在一定延遲，上下游產業大多處于摸底階段，土地市場持續降溫，22年第三輪土拍整體溢價率僅有2.5%；房企非銀融資雖在修復，但仍保持較大跌幅，12月融資總額同比下降32.9%，房地產不景氣對國民經濟和就業帶來的影響還未遠去，但也要看到政策端的“火力全開”，融資端“三箭齊發”，緩償債、保交樓，以提振市場信心，房地產企穩、反彈未來可期。房地產及相關行業肩負著7.4%的GDP，影響超1億人就業崗位，需要回歸它該有的位置，發揮其穩經濟、穩就業的重要作用，不能野蠻生長成“大而不能倒”的產業！

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